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Buenos Aires, 28 de agosto de 2017

VISTO:

El Expediente Electrónico N°5021911-MGEYA-DGDYPC-17 y;

CONSIDERANDO:

Que de acuerdo a las facultades conferidas por el artículo 17 y siguientes de la Ley N° 941, se iniciaron los presentes actuados ante la denuncia del Sr. BELASCUAIN, LUCIO MAURO, DNI.13.480.764 contra FARIÑA, OSCAR ROBERTO, CUIT N° 20- 04535547-1 por presunta infracción a la ley ritual;

Que por informe IF-2017-06360620-DGDYPC el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal puso en conocimiento que el Sr. Fariña, Oscar

Que en base a las constancias de autos se dispuso la instrucción de sumario contra el Sr. Oscar Roberto Fariña y se formuló imputación por presunta infracción a los artículos, 9 incisos a) y b) y 10 incisos c), e), g), e i) de la Ley Nº 941;

Que debidamente notificado, el sumariado presentó descargo y acompañó prueba documental;

Que no quedando diligencias sumariales pendientes, se ordenó el pase de autos a resolver;

Que en este estado, corresponde emitir acto administrativo definitivo;

Que del análisis de los hechos, surge que se imputó al administrador la presunta infracción al artículo 9 incisos a) y b) de la Ley 941, cuyo texto establece: "Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: a - Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo previsto por las normas vigentes. b - Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes (...)";

Que la imputación al inciso a) se basó en la documentación acompañada de la cual surge que del acta de asamblea de fecha 04/12/2015 se resuelve la realización de mantenimiento del ascensor, así como también la regularización de las mangueras de incendio y cambio de luminaria del hall, en conjunto con la carta documento enviada con fecha 10/08/2016 donde se reclama la falta de realización de lo acordado en la asamblea mencionada;

Que al respecto, sostuvo el sumariado en su descargo que en el mes de junio de 2016 se cumplió con la disposición 415 respecto al control y puesta en orden de las mangueras de incendio;

Que argumenta que por asamblea del 04/12/2015 "se establecieron ciertas prioridades, las cuales quedarían sujetas a cambios de acuerdo a las urgencias que eventualmente pudiera surgir. Con respecto a la mejora del servicio de ascensor, se le solicito a la empresa TECMOVER la mejora del servicio de los 2 ascensores que posee el edificio..." "...Al día de la fecha aun se encuentra pendiente el cambio de luces del hall de entrada y la pintura del mismo, ya que en asamblea del fecha 02/12/2016, de la cual se adjunta copia del acta, se resolvió por mayoría poner como primera prioridad hacer nueva columna de agua caliente del sector D";

Que de la prueba acompañada, surge que a un año transcurrido entre la asamblea del 04/12/2015 y la asamblea del 02/12/2016 la única actividad tendiente al cumplimiento de lo resuelto y que fuera llevada a cabo, fue la adecuación del control y la puesta en orden de las mangueras de incendio en el mes de julio de 2016;

Que en este sentido adjunta facturas por mantenimiento de ascensores de los meses de agosto 2016 y del mes de abril del año 2017, sin constar en las mismas referencia alguna sobre lo aducido por el sumariado sobre mejoras en los ascensores, aún mediando reclamo por carta documento del 10/08/2016 enviada por el denunciante sobre el cumplimiento de la totalidad de las decisiones adoptadas por el órgano;

Que tal como se desprende de los dichos del administrador, las únicas actividades desarrolladas con el fin de dar cumplimiento a la decisión de la asamblea de copropietarios -órgano soberano- fueron efectuadas luego de seis meses de recibidas las instrucciones pertinentes;

Que esta demora resulta incongruente con la diligencia exigible al administrador del inmueble;

Que efectivamente, la dilación en el cumplimiento de la decisión asamblearia adquiere relevancia por cuanto implica asimismo la inobservancia de un deber exigible al administrador que refiere a la obligación de arbitrar los medios tendientes a la adecuada conservación de las partes comunes del inmueble administrado tales como el ascensor, las luminarias del hall, los tanques de agua y los medidores de luz;

BO-2018-5336-DGCCON

Que al respecto, e independientemente de que excede el ámbito de la controversia, se advierte a modo de ejemplo que lo resuelto por la asamblea de fecha 02/12/2016 "prioridades de los trabajos pendientes" tampoco ha sido acreditado en cuanto a su cumplimiento toda vez que no ha efectuado actividad alguna tendiente a solucionar los problemas que fueran acordados como prioritarios, tal como la columna de agua caliente del sector D del edificio;

Que de lo expuesto, considerando que no existen argumentos suficientes que conmuevan los motivos expuestos en la imputación, ni se desprende de la documental acompañada el cumplimiento de lo que fuera imputado, se entiende que el sumariado ha infringido con su conducta lo dispuesto en el artículo 9 incisos a) y b) de la Ley 941, por lo que corresponde que sea sancionado;

Que asimismo se le imputó la presunta infracción al artículo 10 incisos c), e), g), e i) de la citada ley el cual prescribe: "Artículo 10.- De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas contendrán: (...) c) Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total. (...) e) Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, Nº de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.(...) g) El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.(...) i) Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior";

Que la precitada imputación se basó en las liquidaciones de expensas correspondientes al consorcio de Av. GAONA 2765 que fueran adjuntadas a la denuncia, quedando configurada la infracción al inciso c), toda vez que del formulario de liquidación de expensas correspondiente a los periodos agosto y septiembre 2016, se observa la omisión del detalle del activo y pasivo total;

Que la presunta infracción del inciso e), se evidencia por cuanto del formulario de liquidación de expensas correspondiente a los periodos ya mencionados, en referencia al pago de suministros, servicios y abonos a contratistas, se omite consignar dirección, Nº de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula en caso de corresponder, trabajo realizado y elementos provistos;

Que la infracción del inciso g), se estableció toda vez que de dicho formulario, respecto al recibo de cobro de honorarios del administrador, no se informa su situación fiscal;

Que finalmente, la infracción al inciso i), quedó evidenciada al no incluirse en las liquidaciones adjuntadas el resumen de movimientos de la cuenta correspondientes al mes anterior;

Que por su parte, sostuvo el sumariado en su descargo sobre las liquidaciones que "se venía realizando con el modelo que la mayoría de los copropietarios estaban de acuerdo en seguir recibiendo, ya que de la misma surgían los datos de activos y pasivos del consorcio, como también los datos concernientes a la administración, como ser teléfonos, dirección y horarios de atención“;

Que hace referencia que a raíz del cuestionamiento del denunciante, en la asamblea del 02/12/2016 se decide realizar las liquidaciones de expensas acorde al formulario de liquidación de "mis expensas" a partir de enero de 2017, junto con el envío de copia del extracto bancario al consejo de administración;

Que no obstante lo manifestado, de la documental obrante en autos son claras las omisiones en las que incurre el sumariado respecto a las liquidaciones de expensas y el hecho de corregirlas a posteriori no subsana las infracciones cometidas en los períodos denunciados;

que se presentó las liquidaciones, sino que corresponde a la falta de datos e información obligatorios que deben contener las mismas;

Que asimismo, la infracción al inciso i) del artículo 10, se refiere al resumen movimientos de la cuenta bancaria del consorcio correspondiente al mes anterior y no al extracto bancario; y en lo concerniente al detalle de ingresos y egresos al que hace mención es sobre período en curso y no sobre el mes anterior;

Que ante lo expuesto, considerando que no existen argumentos suficientes que conmuevan los motivos esgrimidos en la imputación, ni se desprende de la documental acompañada el cumplimiento de lo que fuera imputado, se entiende que el sumariado ha infringido con su conducta lo dispuesto en el artículo 10 incisos c), e), g), e i) de la Ley 941, por lo que corresponde que sea sancionado;

Que a los efectos de graduar la sanción y su cuantía, se tiene en cuenta lo establecido por el artículo 16 de la Ley Nº 941. Asimismo, en forma supletoria, deberá estarse a lo prescripto por el artículo 19 de la Ley Nº 757 - según texto consolidado-, conforme lo dispone el artículo 21 de la Ley Nº 941;

Que hay que hacer notar que la asamblea es el espacio natural que tienen los consorcistas para establecer los lineamientos que regirán la vida consorcial, arreglando allí los problemas que se hayan suscitado e intentando prevenir inconvenientes futuros. En consecuencia, la inobservancia de lo que se decida en ese ámbito, ultraja gravemente la vida concursal por lo que en la ponderación de la sanción impuesta se deberá tener especialmente en cuenta que la infracción a las disposiciones del artículo 9 inciso a) de la Ley 941 afecta no solo al denunciante sino al consorcio en pleno;

Que la falta del deber de atender a la conservación de las partes comunes del edificio que administra importa un incumplimiento de las obligaciones que la normativa impone a los administradores y que resulta insoslayable para el adecuado ejercicio de la administración, lo que constituye un hecho grave que significa un perjuicio actual o potencial para los habitantes del consorcio administrado y para los copropietarios de la Ciudad en general;

Que la inobservancia de las formalidades exigidas por la ley para la conformación de las liquidaciones de expensas impiden otorgar certeza a los consorcistas acerca de la justificación de los importes cobrados y su asociación al detalle reflejado en las liquidaciones de gastos, como así también impiden el control de la gestión del administrador del edificio;

Que conforme reza el artículo 16 de la Ley Nº 941 el monto de la sanción se fija de acuerdo al salario mínimo de un encargado de edificio sin vivienda de cuarta categoría. Dicho salario asciende a la fecha, a la suma de PESOS CATORCE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO ($ 14.998.-);

Que de las constancias obrantes en autos se observa que el Sr. Oscar Roberto Fariña administra a título oneroso el consorcio de la Av. GAONA 2765 de esta Ciudad;

Que finalmente hay que tener especial consideración que el citado no es reincidente; Que en base a lo expuesto, deberá aplicarse sanción de multa por el equivalente por el equivalente a dos salarios y medio (2,5) ascendiendo la misma a la suma de PESOS TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO ($ 37.495.-); Que la Gerencia Operativa de Asuntos Jurídicos, Judiciales e Institucionales tomó la intervención que le compete.

Por ello, en uso de las facultades conferidas por la Ley Nº 941,

LA DIRECTORA GENERAL

DE DEFENSA Y PROTECCION AL CONSUMIDOR DISPONE

Artículo 1.- Imponer una multa de PESOS TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS

BO-2018-5336-DGCCON

NOVENTA Y CINCO ($ 37.495.-) a FARIÑA, OSCAR ROBERTO, CUIT N° 20- 04535547-1, por infracción a los artículos, 9 incisos a) y b) y 10 incisos c), e), g), e i) de la Ley Nº 941.

Artículo 2.- La multa deberá abonarse mediante depósito en el Banco de la Ciudad de Buenos Aires, en la cuenta N° 210.196/1, Registro Público de Administradores de Consorcios Ley 941, dentro de los diez (10) días hábiles de notificada la presente, debiendo acreditar dicho pago en esta causa, dentro del plazo precedentemente establecido.

Artículo 3.- Para su notificación y demás efectos, pasen los actuados a la Gerencia Operativa de Asuntos Jurídicos, Judiciales e Institucionales. Oportunamente, publíquese en el Boletín Oficial. Cumplido, archívese. Bouza