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Es bajo este escenario, de estabilidad política, de relativo progreso en el desarrollo social (aunque aún falte mucho por hacer en estos dos primeros) y de destacada solidez macroeconómica, que no resulta sorpresivo comprobar que el Sector Inmobiliario y de la Construcción haya liderado el crecimiento de la economía en la última década. De hecho, el Sector Construcción creció en promedio 1.5 veces con respecto al PBI en los últimos 10 años, como se puede apreciar en los gráficos siguientes.

Fuente: Scotiabank, Estudios Económicos 2013. En base a información del INEI.

Y aunque en el año 2011 el sector sufrió una considerable caída, básicamente ocasionada por la paralización de la inversión privada debido al periodo electoral y a la inversión pública por la curva de aprendizaje de los nuevos gobiernos, ésta repunta nuevamente en el 2012 para luego iniciar una desaceleración proyectada desde el 2013 en adelante. Se estima que el rango de crecimiento para el sector para el 2014 y siguientes años estará entre un 6% y 8% de variación anual, fundamentado principalmente por la mejora de los

ingresos, la demanda de viviendas, centros comerciales y en la necesidad de reducción de la brecha de infraestructura.

Con respecto a los créditos hipotecarios, éstos continúan creciendo a tasas de dos dígitos y a un promedio de 22% anual entre los años 2006 y 2013, como se puede observar en el siguiente gráfico. Si bien esto puede ser normal en países en vías desarrollo y en donde además se manifiesta un considerable incremento en la bancarización, también puede resultar preocupante puesto que este rápido crecimiento puede que no resulte sostenible y afecte la estabilidad financiera.

En tal sentido, la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS) y el BCR, con buen criterio, han venido tomando medidas para reforzar la seguridad de los créditos hipotecarios, de manera de evitar los desvíos excesivos. Lo cual, combinado con una posible saturación del NSE A y la volatilidad que ha venido mostrando el tipo de cambio, ha traído como efecto, una ligera desaceleración en el crecimiento anual de los créditos hipotecarios.

Fuente: Superintendencia de Banca y Seguros. (*) comprende créditos en soles y en dólares.

Por otro lado, uno de los riesgos identificados corresponde al constante incremento de los precios de los terrenos, motivado por la creciente demanda de vivienda y la expansión de centros comerciales de los últimos años. Si bien los precios han estado estables hasta el año 2007 aproximadamente, a partir de esa fecha es cuando se inicia con un incremento bastante elevado.

De acuerdo a diversos analistas, entre ellos el BBVA Research, efectivamente, los precios de las viviendas han crecido fuertemente en los últimos años, pero éstos se apoyan principalmente en factores fundamentales de demanda y de oferta. Si observamos por ejemplo los precios en Soles constantes (ver gráfico a continuación), lo que ha ocurrido en los últimos años

es una recuperación del precio luego de la caída registrada en la primera mitad de la década pasada.

Fuente: BBVA Research, Situación Inmobiliaria Perú 2012. En base a información de CAPECO y BCR.

Este incremento en el precio de venta viene fundamentado también por una demanda de vivienda insatisfecha importante, la cual de acuerdo a la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) para el 2013 alcanzó los 432 mil hogares, cifra 3.3% mayor que la demanda efectiva del 2012, lo que

demuestra que el continuo crecimiento económico del país genera mayor demanda de viviendas.

Fuente: Scotiabank, Perspectivas del Mercado Inmobiliario Peruano 2014. En base a información de CAPECO.

Fuente: Scotiabank, Perspectivas del Mercado Inmobiliario Peruano 2014. En base a información de CAPECO.

Otro punto interesante a mencionar al respecto, es que de acuerdo al BBVA Research, a pesar del rápido crecimiento de los precios de las viviendas en Lima durante los últimos años, en la comparación con el resto de la región el nivel alcanzado por estos precios tampoco parece ser elevado. Así, por ejemplo, luego de corregir por la diferencia en el poder adquisitivo, el precio promedio del metro cuadrado en Perú es inferior al que se observa en los principales países de América Latina.

Fuente: BBVA Research, Situación Inmobiliaria Perú 2013. En base a información de CAPECO y Global Property Guide.

Sin embargo, desde finales del año 2013 ya se empieza a notar un sinceramiento en los precios de venta, especialmente en Lima, los cuales se han venido manteniendo estables e incluso reduciéndose un poco luego del crecimiento vertiginoso entre los años 2007 y 2012.

Fuente: Scotiabank, Perspectivas del Mercado Inmobiliario Peruano 2014. En base a información del BCRP.

De manera similar, se viene observando una reducción en los márgenes de utilidad promedio en proyectos inmobiliarios, los cuales representaban hasta un 20% en el 2008 y hoy en día están alrededor del 12%. Nótese también el incremento en la incidencia del terreno el cual hoy representa entre el 18% y 20% del monto total invertido en el proyecto y anteriormente entre un 8 a 10%, de acuerdo con Apoyo Consultoría.

Fuente: Scotiabank, Perspectivas del Mercado Inmobiliario Peruano 2014. En base a información de Apoyo Consultoría.

En tal sentido, todo parece indicar que el Sector Inmobiliario y de la Construcción ha entrado en una fase de desaceleración, probablemente iniciando una fase de madurez. Esto no quiere decir que necesariamente habrá una contracción o disminución del sector; al contrario, habrá un control o moderación en la velocidad de crecimiento, la cual de acuerdo con los analistas se irá estabilizando entre un 6% a 8% anual a partir de este año.

Por supuesto que el sector continuará siendo pieza clave del crecimiento del PBI nacional, debido a las necesidades en infraestructura y la demanda por cubrir de vivienda, comercio, servicios e infraestructura. Ahora el desafío para el gobierno y empresa privada ya no solamente incluye asegurar el crecimiento del sector, el desafío debe ser que sea sostenible en el tiempo, de manera coherente con los fundamentos de mercado y evitar situaciones sufridas en otros países de las que deberíamos haber aprendido.