EDIFICIOS FUERA DE ORDENACIÓN
1.- Se considerarán exclusivamente fuera de ordenación:
a).- Las edificaciones o instalaciones que estén afectadas por sistema viario, sin que, a tal efecto, se considere el espacio triangular originado por la obligatoriedad de dejar en las futuras construcciones un chaflán de longitud igual o inferior a cuatro (4) metros.
espacios libres públicos, si el uso actual resulta disconforme con lo previsto en las mencionadas zonas por las NN.SS.
c).- Las edificaciones o instalaciones situadas en suelo sujeto a operaciones de reforma interior que requieren la total demolición de aquellas.
d).- Las edificaciones o instalaciones ocupadas en su totalidad por los usos de industria, talleres y estaciones de servicio (suministro de carburantes) prohibidos en cada zona.
e).- Los edificios o instalaciones, emplazados en cualquier clase de suelo, que se construyan o se hayan construido sin licencia o contraviniendo la licencia concedida y no sean legalizables de conformidad con las determinaciones de las NN.SS. y los que siendo legalizables no han procedido a su legalización mediante la oportuna solicitud de licencia y otorgamiento.
En estos edificios, mientras se mantenga la calificación de fuera de ordenación, no se podrá realizar ningún tipo de obra, ni tan sólo las previstas al apartado 2n del presente artículo.
2.- En los edificios fuera de ordenación no se pueden realizar obras de consolidación, aumento de volumen, de modernización o de incremento del valor de expropiación, pero si las pequeñas reparaciones que exige la higiene de las personas que deban residir o deban ocupar les mencionados edificios.
3.- Los edificios o instalaciones que se construyan a partir de la entrada en vigor de las Normas Subsidiarias y que queden calificados como fuera de ordenación, de acuerdo con lo que se prevé en este artículo, no podrán obtener la contratación de los servicios de suministro de energía eléctrica, gas, agua, alcantarillado y teléfono. Con esta finalidad, las empresas suministradoras rehusarán la mencionada contratación.
ARTÍCULO 5.12.02
EDIFICIOS CONSTRUIDOS AL AMPARO DE LA NORMATIVA ANTERIOR 1.- Edificios ajustados a las NN.SS.
En los edificios existentes que se ajusten a las NN.SS. se podrán realizar las obras de reforma, ampliación y cambio de uso siempre que no se hayan agotado los parámetros y éstos estén permitidos en las ordenanzas particulares de la zona.
2.- Edificios disconformes con las NN.SS.
En los edificios existentes disconformes con estas NN.SS., construidos al amparo de la anterior normativa y siempre que no se encuentren en ninguno de los supuestos previstos en el artículo anterior, se podrán realizar las obras reguladas a continuación, para cada una de las siguientes situaciones:
2.1.- Situación primera.
Edificios cuya superficie edificada exceda de la permitida por las ordenanzas de cada zona, aunque incumpliesen alguna o varias de las restantes limitaciones. En estos edificios se permitirán los siguientes tipo de obras: a).- Obras de reforma y cambio de uso de entre los permitidos en las ordenanzas particulares de cada zona. b).- En casos debidamente justificados se podrá ampliar el edificio existente hasta un diez por ciento (10 %) de la superficie edificada, exceptuando sótanos, compensando esta ampliación con la demolición de una superficie igual a la ampliada y siempre que la mencionada ampliación se ajuste al resto de los parámetros de la zona. c).- También se autorizarán las obras que permitan adecuar la edificación a la situación siguiente.
Los edificios, cuya superficie edificada no exceda de la permitida por las ordenanzas de cada zona, aunque incumplan algún otro parámetro de zona o bien en la edificación no exista, en su caso, el chaflán preceptivo, se permitirán las obras referidas en el apartado correspondiente a la regulación de la situación primera, las que permitan subsanar los incumplimientos de parámetros de zona y, así mismo, las siguientes:
a).- Reformas y cambio de uso, dentro de los permitidos en la zona, y ampliaciones hasta llegar al ochenta y cinco por ciento (85 %) de la edificabilidad permitida en la zona. Justificadamente, se podrá llegar a la edificabilidad máxima permitida en la zona mediante la aprobación de un Estudio de detalle. La ampliación se deberá ajustar a los otros parámetros de la zona, si bien en los casos en los que en la edificación no exista el chaflán preceptivo, en las obras de ampliación no se deberá prever éste.
b).- No se considerará incumplimiento de parámetros de zona, a efectos de las obras contempladas en este artículo, las dimensiones de los voladizos en fachadas de viales y espacios libres públicos.
2.3.- En los edificios existentes destinados al uso de equipamiento comunitario que superen la altura máxima permitida, sin encontrarse en el supuesto del apartado primero del artículo anterior, o incumplan las separaciones mínimas a linderos, se podrán realizar ampliaciones de forma que el conjunto de lo existente y de la ampliación no supere la edificabilidad máxima permitida, debiéndose ajustar, así mismo, la parte ampliada al resto de parámetros de la zona, si bien en el segundo caso se podrán no cumplir las separaciones mínimas a linderos, siempre que se tenga en cuenta su integración correcta en el entorno.
2.4.- En los edificios existentes, situados en zonas de uso principal residencial y destinados actualmente a usos distintos a éste, cuando se realicen obras de reforma para destinarlos a aquel, el número máximo de viviendas permitidas será el que resulte de la aplicación del índice de intensidad de uso residencial a la superficie de la parcela donde estén construidos, debiéndose destinar, en su caso, la superficie edificable remanente al resto de usos compatibles con las ordenanzas.
En edificios actualmente destinados a viviendas que superen el número máximo que resulte de la aplicación del índice de intensidad de uso residencial, se podrá mantener o reducir el número de viviendas existentes, pero en ningún caso se podrá aumentar. En edificios que no lo superen, se podrá agotar aquel número máximo. 2.5.- En las situaciones primera y segunda se podrán realizar las obras necesarias con la finalidad exclusiva de dar cumplimiento a las normas de prevención de incendios, instalaciones de infraestructuras según la normativa específica (estación transformadora, armarios de contadores, CGP, telecomunicaciones, etc.), las derivadas del cumplimiento del código técnico de la edificación y las de adaptación al reglamento de supresión de barreras arquitectónicas, necesarias para la edificación, previa tramitación de un Estudio de detalle, incluso en el caso de que las mencionadas obras supongan incremento de la superficie máxima edificable o de los parámetros de ocupación, separaciones y altura.
2.6.- Todas las obras de ampliación se deberán realizar con adecuación a la tipología del resto del edificio y a la correcta integración de éste en su entorno, sin perjuicio de las normas específicas especiales de protección aplicables a los edificios incluidos en un Plan especial o Catálogo.
2.7.- En los edificios incluidos dentro de un Plan especial o Catálogo no les serán de aplicación las normas anteriores y se regularán por las determinaciones de su ficha particularizada.
2.8.- Los edificios, con licencia ajustada a una normativa anterior, que no se encuentren dentro del plazo de licencia o prórroga y en los que la superficie edificada exceda de la permitida en la normativa vigente, podrán finalizarse solicitando una nueva licencia, siempre que el exceso de edificabilidad se reduzca como mínimo en un cincuenta por ciento (50 %). Se deberá presentar la documentación técnica y las soluciones arquitectónicas demostrativas de la mencionada reducción.
3.- En las edificaciones existentes en los espacios libres públicos, que sean un claro exponente de la arquitectura tradicional, una vez que hayan pasado a dominio público, podrán realizarse obras de reforma y destinarlas a usos de equipamiento. Se permitirá también, una vez hayan pasado al dominio público, que se realicen obras de reforma y mantenimiento en las edificaciones e instalaciones existentes en espacios libres públicos, susceptibles
de adaptarse al uso público deportivo.
TÍTULO VI: NORMAS DE ZONAS HOMOGÉNEAS