“El proceso de recuperación del área ocupada por el antiguo Puerto Madero de Buenos Aires ha sido particularmente exitoso, producto de una combinación favorable de factores propios del mercado inmobiliario de esa ciudad a fines de la década de los años 1990 y de una acertada gestión de los activos por parte de la corporación pública creada para ejecutar el proyecto. La óptima localización de los terrenos y edificios industriales del puerto respecto al centro de negocios de una aglomeración de más de 11 millones de habitantes, capital política y financiera de una economía en expansión durante la década en que se inició el proyecto, aseguró una buena acogida de la oferta de espacio.
llustración 3-7: Diques y docks de Puerto Madero. Fuente: www.skyscrapercity.com
Proyecto: Puerto Madero
Área: 210.0 ha
Ciudad: Buenos Aires, Capital de Argentina
Superficie: 20.204 ha
Población: 2’995.805 hab
Densidad: 647.13 hab/ha
Superficie Área Metropolitana:
383.300 ha
Población: 12’925.000 hab
Densidad: 33.72 hab/ha
Asimismo, la acertada mezcla de usos promovida por la corporación y el juicioso escalonamiento de la puesta en el mercado de los terrenos y edificios patrimoniales modularon la oferta de espacio mejorando las perspectivas de éxito de los negocios inmobiliarios emprendidos por los promotores privados ejecutores de la mayor parte de las inversiones.
102
El proyecto se encuentra en sus fases finales de ejecución y aporta enseñanzas de interés tanto para la planificación y financiamiento de este tipo de proyectos como para la estructuración de instituciones idóneas para su ejecución” 103.
3.5.1 Características urbanas y origen del deterioro
“Desde su fundación en 1580, Buenos Aires ha sido una ciudad portuaria. Durante tres siglos todas las actividades industriales y marítimas estuvieron localizadas en la periferia del centro de la ciudad, en el sector sur sobre los márgenes del Riachuelo y antes de su desembocadura en el estuario del Río de la Plata.
Con la intensificación de los intercambios marítimos de exportación e importación en un periodo de bonanza económica de la república Argentina, la capacidad portuaria instalada resultó insuficiente, por tal motivo a mediados del siglo XIX las autoridades estudiaron otras alternativas para mejorar su capacidad. Durante 20 años se sucedieron proyectos que presentaban soluciones diversas. Finalmente el tráfico marítimo fue trasladado a un sector del litoral del Río de la Plata, frente al centro de la ciudad, bautizado como Puerto Madero. Las obras de construcción se realizaron entre 1887 y 1892.
La instalación principal de Puerto Madero, se concretó en un conjunto de cuatro dársenas rodeadas de bodegas e instalaciones ferroviarias que cumplieron una función productiva durante más de 50 años. El inicio de su obsolescencia funcional y su localización central, indujeron a los sucesivos planes urbanísticos de la ciudad, a proponer su eliminación y traslado a otra parte de la costa del Río de la Plata. La generalización del uso de contenedores en los años 1960-1970 y las limitaciones operativas de los diques, condujeron a la construcción de un nuevo puerto más al norte, sobre el Río de la Plata.
Desde el cierre de las actividades portuarias de Puerto Madero, se sucedieron numerosos proyectos para la recuperación de los terrenos en desuso, sin que ninguno de ellos fructificara. Los planes coincidían en la necesidad de transformar la infraestructura decadente en un espacio urbano para actividades terciarias, comercio y recreación. El puerto se perfila como una zona de expansión del área central de la ciudad” 104.
3.5.2 Características urbanísticas y origen de la intervención
“El área central de la ciudad se revitalizó en los 90 y pugnó por expandirse, requiriendo equipamientos especializados que reconfiguraron una nueva centralidad. Vastas superficies, destinadas a alojar infraestructuras obsoletas, definieron oportunidades de desarrollo estratégico por estar ubicadas en proximidad del centro y la ribera. La reconversión pudo resultar una
103
ROJAS, E, Op. Cit. P. 54
104
oportunidad para adecuar a Buenos Aires a nuevas demandas, revertir sus carencias y recuperar su paisaje fundacional, hoy oculto”105.
En 1989 el Gobierno nacional, a requerimiento del municipio de Buenos Aires, cedió los terrenos e instalaciones de Puerto Madero a una sociedad pública, Corporación Puerto Madero, para desarrollar un proyecto urbano de envergadura que generara nuevo espacio para usos residenciales, comerciales, de servicios y espacios públicos de recreación de escala metropolitana. El potencial principal del área estaba en su amplia disponibilidad de suelo urbanizable inmediatamente contiguo al centro tradicional administrativo y de negocios de la ciudad. El mandato de la Corporación fue aprovechar las ventajas del área para desarrollar un proyecto enteramente basado en la inversión privada.
“Dicha intervención, contribuiría a la promoción del modelo económico imperante en el país desde fines de los años 1980, que impulsaba la apertura económica y la inversión extranjera y aspiraba a posicionar Buenos Aires como un centro financiero de nivel mundial. A su vez, se pretendía mitigar los peores efectos de la transformación gradual del centro tradicional de Buenos Aires en un centro monofuncional, en la medida en que el libre funcionamiento del mercado del suelo iba sustituyendo los usos residenciales por los de oficinas y servicios más rentables, y la casa tradicional por el edificio bloque o torre”106.
Es entonces que, la localización central de Puerto Madero y su amplia dotación de suelo ofrecían una oportunidad urbana excepcional para crear, en el punto de mayor demanda, espacios modernos para usos de oficinas, comercio, recreación y vivienda incorporando al centro tradicional de la ciudad las nuevas actividades que surgían de la apertura económica y la privatización de la economía.
3.5.3 Definición del alcance en la intervención
“La transformación del viejo puerto en pieza urbana, permitiría entre otras cosas, establecer una nueva fachada litoral de la ciudad. Los importantes valores paisajísticos de los cuatro planos del agua de las dársenas, ofrecían unas condiciones de partida que pocas ciudades poseen junto a su centro histórico. Los nuevos usos urbanos proyectados debían potenciar las instalaciones preexistentes rehabilitando las dársenas y sus espacios libres para acoger actividades cívicas y ciudadanas.
Esta transformación ofrecía la oportunidad añadida de que la avenida Costanera, una vía-parque que se construiría en el borde del río, se convirtiera en una pieza estructurante del sistema verde urbano vinculada a la estructura de calles y manzanas existente. La zona arbolada, los cafés, los restaurantes al aire libre, los juegos y actividades deportivas eran espacios y funciones que constituían un lugar de esparcimiento para toda la ciudad.
105 CARMONA, Marissa, “comp”, Globalización y grandes proyectos urbanos. 1a. ed. Buenos Aires: Ediciones
Infinito, 2005. P. 226
106
Dentro de este nuevo modelo de centro ubicado en Puerto Madero, se proponía asimismo hacer una oferta residencial de apartamentos tipo loft, con servicios y espacios comunitarios para grupos de viviendas. Ese modelo ofrecía una alternativa al patrón imperante de oferta de nuevo espacio residencial, el de la casa jardín en la periferia, y satisfacía la demanda de los hogares unipersonales, parejas sin hijos o familias con padres que trabajan en el centro.
El tamaño de la intervención admitía también el desarrollo de una zona residencial de densidad media y con notable calidad ambiental, para satisfacer la demanda de vivienda de mayor tamaño para familias de corte más tradicional. El proyecto aspiraba también a satisfacer la demanda de espacio de oficinas de última generación, en volúmenes y tamaños compatibles con las necesidades de las empresas que se instalaban o se estaban creando en Buenos Aires en la década de los años 1990.
La primera banda de edificaciones compuesta de galpones alineados frente al centro tradicional permitía crear una fachada patrimonial que fuera un nuevo referente urbano. Arquitectónicamente, la privilegiada posición de los galpones en Puerto Madero así como su buena situación respecto de los diques les brindaba una especial oportunidad para albergar todo tipo de usos, especialmente cívicos y de equipamiento ciudadano” 107
“En junio de 1991, la Corporación Antiguo Puerto Madero S.A. suscribió, en su carácter de comitente, un convenio con la municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y la Sociedad Central de Arquitectos por el cual convocaba un concurso nacional de ideas para Puerto Madero. Las bases del mismo definieron como objetivo la reconversión del área para rescatarla del abandono y deterioro, de manera que contribuyera a equilibrar el déficit de equipamiento urbano del centro de la ciudad. El uso terciario se complementó con el residencial y se duplicaron las zonas verdes de uso público con actividades recreativas, culturales y deportivas. Se estableció, también, la necesidad de conservar los galpones atendiendo su importante valor como patrimonio industrial”108.
3.5.4 El proyecto urbano
En febrero de 1992, el jurado otorgó en forma unánime el primer premio a tres equipos. De acuerdo con las bases del concurso, los integrantes de cada equipo ganador se asociaron para elaborar el proyecto definitivo. El proyecto propuesto por el equipo redactor se basó en los siguientes principios de proyecto:
- Vinculación y accesibilidad. Consolidación de las vías de acceso como continuación natural de los corredores urbanos, mejorando la integración con el resto de la trama urbana.
- Recuperación histórico-ambiental. Basada en el criterio de incorporar el puerto a la ciudad y potenciar la historia del lugar a través de sus preexistencias con valor patrimonial industrial: los diques, los silos, los galpones de ladrillo y el Paseo Costanera
107
Ibíd. p. 57
108
Sur. Además, creación de parques que incrementen la oferta de las zonas verdes de la Costanera y la Reserva Ecológica.
- Expansión y consolidación. Incorporación de múltiples usos —residencial, terciario, institucional, recreativo y comercial—, que se sumen a los usos recreativos del plano del agua: náuticos, turísticos, entretenimiento (cines, discotecas, bares...), recuperando al mismo tiempo los patrones urbanos porteños y colaborando en la creación de una imagen característica que se identifique con la ciudad existente.
- Gestión. El proyecto debe ser concebido por etapas que permitan su adecuación al mercado y a los ritmos marcados por los flujos de la inversión previstos a largo plazo. llustración 3-8: Diques y docks de Puerto Madero.
Fuente: www.wikipedia.com
“El Plan Maestro que se elaboró partiendo de este proyecto, planteó el uso de una estrecha franja de terrenos ubicada junto a los diques para acoger la principal masa de edificaciones y destinó el resto de los terrenos a un gran parque urbano conectado a la trama urbana. En el borde del plano del agua, sobre el lado este de los diques, se propuso una edificación baja con una diversidad de usos para obtener un espacio público bien equipado y frecuentado, mientras que la edificación de mayor altura se planificó en estrecho contacto con el nuevo parque urbano. Asimismo, se preveía la construcción de plazas abiertas entre los edificios de bodegas existentes y frente a los espejos de agua de los diques. Esos edificios serían preservados por su valor patrimonial, rehabilitados exteriormente y en su estructura interna para usos residenciales, de oficinas, comerciales y de recreación. Otros activos patrimoniales del área —silos o almacenes industriales— que formaban parte de la memoria histórica del crecimiento portuario de la ciudad pero mayoritariamente inutilizables se mantendrían en atención a su valor iconográfico.
Como resultado de las propuestas del proyecto urbano, el Sector de Puerto Madero presenta una lectura en bandas siguiendo el sentido suroeste-nordeste. Una primera banda, de una anchura variable que oscila entre los 50 y 70 metros, se compone de las naves y los diques, el espacio que históricamente separó la ciudad consolidada y el Río de la Plata. La secuencia de tres bandas que se sigue en dirección nordeste alterna edificios con usos privados y públicos. La siguiente franja está marcada por la presencia del agua de las dársenas seguida por nueva edificación y para finalizar el espacio eminentemente vegetal de los jardines de la Costanera. Mientras la primera y segunda bandas son paralelas entre sí, esta última se integra más al frente del Río de la Plata y toma una dirección paralela al litoral.
Desde que fuera presentado, en octubre de 1992, y aprobado por el Consejo de Planificación de la Ciudad de Buenos Aires, en abril de 1994, el Plan Maestro de Puerto Madero sólo sufrió algunos ajustes que no modificaron substancialmente el proyecto original. Sus características, sumadas a las ventajas comparativas de su localización, lograron desde la primera licitación comercializar la mayor parte del suelo parcelable previsto en dicho Plan. De forma simultánea al desarrollo del Plan Maestro se definió la estrategia para la puesta en valor del borde oeste, entre los diques y las avenidas Madero y Huergo. La Corporación abordó este proyecto como una operación con gestión independiente, pero respondiendo en todo a los objetivos del Plan”109.
3.5.5 La gestión
La Corporación Antiguo Puerto Madero S.A fue creada por medio del decreto presidencial 1.279 en noviembre de 1989. Acto seguido, el Gobierno nacional transfirió la propiedad de los terrenos de Puerto Madero a la Corporación. El gobierno de la Ciudad de Buenos Aires redactó las correspondientes normas de desarrollo urbano.
Según Rojas, la refuncionalización del área fue planteada a partir de la incorporación de servicios terciarios, usos residenciales, comerciales y de recreación. Se elaboró un Plan Maestro de Desarrollo Urbano que diera respuesta a las necesidades de infraestructura urbana y orientara la promoción de inversiones privadas en el área incluyendo la actividad inmobiliaria de construcción de obras nuevas y/o remodelaciones necesarias, con la participación de capitales nacionales y extranjeros así como la de la venta o alquiler de las tierras pertenecientes a la Corporación. La estrategia comercial adoptada dispuso ventas escalonadas, en etapas sucesivas y de norte a sur, ya que se consideró que las bodegas del norte alcanzarían un mayor valor, dada su vecindad con el área de central de negocios de la ciudad.
Los recursos captados por la Corporación con la venta de los edificios patrimoniales se invirtieron en el desarrollo de la infraestructura de toda el área de recuperación, lo que permitió la venta de los terrenos de la segunda fase de desarrollo del área.
109