Como se ha establecido con anterioridad y pese a la problemática que lo rodea, el área de estudio es territorios de oportunidades; la localización estratégica y las cualidades espaciales con respecto al Centro y a la totalidad de la ciudad, es uno de sus más reconocibles atributos. Esta condición le permite contar de forma inmediata con una serie de propiedades, servicios y dotaciones de las cuales carecen muchas zonas de la ciudad, capacidad instalada que pueden potencializar un proceso de transformación del área.
Entre los hechos asociados a la localización estratégica del área de estudio se encuentran: la riqueza paisajística de los Cerros Orientales y el perfil urbano del sector; las cualidades espaciales y urbanísticas: espacios públicos jerarquizados y articulados –parques, plazas, calles y avenidas–,
hitos y nodos urbanos –las Torres del Parque, el Hotel Tequendama, el Centro Internacional, la torre Colpatria, Parque Central Bavaria, el cementerio Central, entre otros–, espacios culturales y de esparcimiento – el museo Nacional, el museo de Arte Moderno, la biblioteca Nacional, el teatro Jorge Eliécer Gaitán, el Planetario y la plaza de toros La Santa María–, patrimonio arquitectónico, zonas de vivienda de alta densidad –La Macarena y el Centro Internacional–, áreas de concentración de actividades de alta jerarquía y servicios especializados; la adyacencia a tres troncales del sistema de transporte masivo Transmilenio e importantes avenidas, las cuales garantizan condiciones de accesibilidad y se comportan como ejes concentración de actividades superiores. Otras de las oportunidades que ofrece el área de estudio son:
a. diversidad del tejido social: el área es utilizada por una comunidad heterogénea, que hace del lugar un espacio multicultural, sobre el cual se demanda diversidad de actividades día y noche, y aunque gran parte de esta población es flotante, esta se puede considerar como un mercado potencial para ser transformado en residente;
b. potencial de renovación urbana: además de la localización estratégica, las cualidades espaciales y la capacidad instalada, el área es susceptible de diversas intervenciones, como redensificación y transformación de usos y tipologías, gracias al trazado urbano aún vigente, la existencia de suelo, vacíos urbanos y edificaciones subutilizadas o abandonadas, y a las bajas densidades que presenta;
c. ventajas comparativas para el mercado inmobiliario: valorización del suelo y los inmuebles asociados a la actividad comercial popular frente a otros sectores comerciales similares de la ciudad, ahora y comparado con los suelos de expansión urbana y teniendo en cuenta la localización estratégica y la capacidad instalada, el valor del suelo es bajo y posee un alto potencial de redesarrollo.
llustración 4-25: El Centro Internacional y el sistema de transporte masivo Transmilenio, hechos urbanos significativos en la localización estratégica del área de estudio.
Fuente: www.colombiabogota.org - www.skyscrapercity.com
Como usualmente se toma la obra física como catalizador de la transformación en los procesos de renovación urbana, es preciso resaltar algunas de las cualidades urbanísticas aún vigentes en al área de estudio. La primera consiste en el trazado reticular del área, que ha demostrado ser capaz de controlar una fuerte demanda inmobiliaria, tolerar la diferencia y aceptar la sustitución, además contribuye a la conformación de un espacio público continuo, hechos que se constituyen en potenciadores para la localización de actividades económicas centrales y una intervención urbana integral articulada a la trama urbana general.
llustración 4-26: Espacialización de edificaciones reciclables y suelos de oportunidad en del área de estudio.
Fuente: elaboración propia.
La segunda está incluida en la variedad tipológica encontrada en el sector, específicamente el proceso más estable, el de edificación nueva, que si bien comúnmente soporta instituciones o servicios especializados, se destaca también en este, el uso residencial, concretamente el edificio multifamiliar “Ciudad Restrepo”; construido a mediados del siglo XX sobre la Av. Carrera 10ª, mezcla el uso residencial con comercio en primer piso, una construcción tipo claustro organizada alrededor de un conjunto de patios, esta forma edilicia ha soportado la función residencial y albergado una comunidad durante años; según Panerai y Mangin182, que los centros de manzana estén ocupados por actividades distintas a las del perímetro, constituye una reserva de espacio sobre el cual es menor la presión comercial y especulativa cuando el tejido se ha densificado, y que este tipo de tratamiento del interior de la manzana, es lo que ha permitido conservar mezclas de tipos de vivienda con otras actividades en los tejidos urbanos antiguos.
Otras de las características oportunas que presenta el área, está relacionada con el sistema movilidad, gracias a la accesibilidad por los ejes viales de conexión urbana y el inicio de la organización del sistema de transporte público a partir de las troncales de Transmilenio, que con
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la puesta en marcha de su tercera fase, incluye la estación central de las troncales de la Carrera 10ª, Calle 26 y Carrera 7ª; la introducción de nuevos medios o equipamientos de transporte, genera dinámicas particulares o la aparición de nuevos usos.
Por último, las posibilidades de gestión y ejecución de intervenciones en el área de estudio; el bajo costo del suelo frente a otras áreas de la ciudad, su localización estratégica y potencial de redensificación, es un atractor importante para la inversión privada, ya que se pueden obtener altas rentabilidades sobre los precios de adquisición del suelo. Lo anterior complementado con la identificación por parte de los estudios de la Corporación La Candelaria y el Plan Zonal Centro, del considerable público objetivo interesado en la adquisición de vivienda nueva, y por parte de Samuel Jaramillo, sobre la velocidad de rotación del capital comercial popular y las rentas que genera sobre el suelo y las edificaciones, son incentivos adicionales para el desarrollo de operaciones inmobiliarias a favor de la inversión y repoblamiento en el Centro.
llustración 4-27:. Localización de edificaciones cuyo valor no supera los $200.000 m2 de construcción, área de estudio.
Fuente: Información Catastral 2009, Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.
La existencia de estas áreas de oportunidad con potencial de transformación, la localización estratégica en la estructura urbana y las intervenciones que se vienen desarrollando en los últimos años, le confieren al Centro Tradicional una capacidad para emprender y soportar procesos de renovación que no son equiparables con otros sectores de la ciudad por las ventajas expuestas.