Journal Entry One, Initial Perceptions and Tensions

Aquí se establecieron reglas puntuales, que de forma acertada, limitaron, regularon y respondieron a las necesidades y realidades que se vivían en el medio inmobiliario y lo que se evidencia de su lectura, es la pretensión de asegurar al promitente comprador y su dinero, destinado a la adquisición de un bien raíz a una compañía inmobiliaria.

Lo más destacable de este Reglamento inicial consiste en la obligatoriedad de su cumplimiento por parte de las compañías cuyo objeto social contemple la actividad inmobiliaria en cualquiera de sus fases: promoción, construcción, comercialización u otras, y que para ello reciban dinero de los interesados en forma anticipada a la entrega de las edificaciones.

Previo a la ejecución de un proyecto inmobiliario se estableció que las compañías deben:

1. Ser propietarias del terreno donde se desarrolle el proyecto, o titular de derechos fiduciarios en el fideicomiso que sea propietario del terreno;

2. Obtener las autorizaciones y permisos respectivos para la construcción;

3. Contar con el presupuesto económico para cada proyecto, debidamente sustentado, con plazos, nivel del punto de equilibrio, de rentabilidad, y estudios sobre la factibilidad técnica, financiera y económica del proyecto inmobiliario. Estos recursos pueden provenir de inversión propia, créditos y de lo que se recaude del valor estipulado en las promesas de compraventas suscritas;

4. Construir dentro de los plazos establecidos en la promesa de compraventa;

5. Suscribir las escrituras públicas de promesa de compraventa, siempre que se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos.

Si bien nuestra legislación civil establece que la promesa de compraventa de un bien raíz, debe elevarse a escritura pública, no especifica puntualmente el contenido de la misma, quedando a la voluntad de las partes la determinación de las cláusulas que regirán la negociación correspondiente.

Por ello, a continuación en este Reglamento, y en un sano intento de proteger los derechos del promitente comprador, antes que de limitar el derecho a la libre contratación, se puntualizan los parámetros mínimos del contenido de la promesa de compraventa de un bien inmueble:

- Ubicación, identificación y características del inmueble, - El precio pactado,

- Las condiciones de pago;

- El plazo para la entrega del bien, una vez que se haya obtenido el certificado de habitabilidad;

Si bien parece obvio que este conjunto de cláusulas deben constar en el contrato, en muchos de los casos en que han resultado perjudicados los promitentes compradores, una o varias de ellas han faltado.

Como se analizará posteriormente, esta Resolución fue reformada, eliminando algunos de los numerales anotados, que sin embargo de ser importantes, la Autoridad los eliminó, desprotegiendo al promitente comprador, y menoscabando el espíritu de la reglamentación inicial.

Adicionalmente, este Reglamento dispuso un estricto control a las compañías que realicen actividad inmobiliaria, a través de requerimientos de información realizados por la Superintendencia de Compañías o entes públicos cuya competencia involucre al tema inmobiliario. Estas solicitudes, pueden realizarse en cualquier momento, para constatar el cumplimiento de la normativa y ordenanzas vigentes.

En esta reglamentación, originalmente se dispuso que si una compañía quisiera percibir dineros provenientes de una promesa de compraventa, debía constituir un encargo fiduciario, con el fin de que una administradora de fondos y fideicomisos administre esos recursos y, si no se llegaba al punto de equilibrio suficiente para desarrollar el proyecto, dichos recursos los devolvería directamente la administradora al promitente comprador, eliminando la probabilidad de que se susciten abusos en cuanto al monto y tiempo de devolución de lo pagado. Esta disposición tenía lógica en cuanto que la gran mayoría de los problemas suscitados con los incumplimientos, se ha debido al mal manejo de los dineros entregados al promitente vendedor constructor.

Se recalca en varias ocasiones, el hecho de que el terreno en el que se vaya a construir el proyecto inmobiliario, sea de propiedad de la compañía, así como respecto a la obtención de autorizaciones y permisos de construcción y uso de suelo.

A pesar de que la ley es clara en cuanto a que la promesa de compraventa de un bien raíz debe otorgarse por escritura pública, y que se asume que la ley debe ser conocida por todos, es curioso el hecho de que se haga referencia expresa a la prohibición de suscribir promesas de compraventa por instrumento privado y de

prometer en venta a otras personas, un bien inmueble sobre el cual se haya suscrito ya una promesa de venta anterior.

Se hace referencia, además, a la observancia por parte de los contratantes, de las normas contenidas en la Ley Orgánica de Defensa del Consumidor y la Ley Orgánica de la Defensoría del Pueblo, entendiéndose que se busca potenciar métodos y mecanismos alternativos de solución de conflictos.

Con las facultades de control de la Superintendencia de Compañías, ésta deja abierta la posibilidad de inspeccionar el cumplimiento de estas disposiciones por parte de la compañías sujetas a su control, y en caso de que existiesen observaciones a este respecto, se le da un término de cinco días, (que en las reformas posteriores e amplía a 30), para que presente los descargos. En caso de no hacerlo, puede solicitarse, conforme lo establecido en el Art. 354 de la L.C., su intervención, y si aún así, no se lograse desvirtuar y corregir las observaciones realizadas, la compañía podría ser declarada disuelta.

Como se puede apreciar, el Reglamento originalmente fue duro y gravoso para las compañías, pero protector de los derechos del promitente comprador, pero como veremos, algunas disposiciones se flexibilizaron.