Orientation considerations for shell-like surfaces

3.5.2.1.Entrevista al oficial fiduciario.

1. ¿Considera usted que el sector fiduciario ha aportado al desarrollo del sector inmobiliario del país?

Efectivamente ha aportado en forma significativa al desarrollo de la infraestructura nacional, permitiendo la construcción de viviendas de interés público, urbanizaciones, hospitales, centros comercial, entre otros proyectos. En sí considero que ha sido limitado a pesar de su contribución.

2. En base a su experiencia ¿considera usted que las nuevas regulaciones favorecen al desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios?

Por un lado las empresas inmobiliarias están obligadas a constituir fideicomisos por sus proyectos, lo cual beneficia a las fiduciarias, pero esto ha ocasionado demoras en la

suficientes para edificar un proyecto, se dejarán de lado los demás o menos relevantes y eso también afecta al sector, reduciendo la demanda.

3. Considerando la actual normativa, ¿Qué cambios cree que deberían realizarse y por qué?

Lo primero sería eliminar la carga tributaria que se ha impuesto a los fideicomisos inmobiliarios, específicamente los que se gravan a la plusvalía, además de permitirle a las inmobiliarias la edificación de un proyecto cuando se alcance el 80% de la inversión, a pesar que anteriormente se podía iniciar con el 60% de cobertura. Esto aceleraría la construcción de los proyectos y favorecería la demanda.

4. ¿Cree usted que las empresas dedicadas a los fideicomisos inmobiliarios deben empezar a buscar otras opciones para generar flujos? ¿Por qué?

El objetivo de toda entidad fiduciaria debe ser la diversificación de su cartera de clientes, está el caso de aquellas que se centraron en fideicomisos de garantías pero de un momento a otro quedaron eliminados y se puso en riesgo su subsistencia. Los fideicomisos inmobiliarios generan un volumen alto de ingresos para toda fiduciaria pero independientemente de cómo esté el sector, la búsqueda de nuevos clientes ya sea en titularización o administración es necesaria.

5. ¿Qué consecuencias pueden generar la permanencia de este tipo de regulaciones en el sector fiduciario e inmobiliario?

La consecuencia principal es el lento desarrollo de ambos sectores, lo cual podría

ocasionar incluso el cierre de operaciones de alguna de estas entidades. Una excesiva presión al sector inmobiliario afectaría a las empresas de dicho sector, reduciendo la edificación de estos proyectos, percibiendo menores ingresos, dejando de contratar a obreros y no

3.5.2.2.Entrevista al gerente fiduciario

1. ¿Considera usted que el sector fiduciario ha aportado al desarrollo del sector inmobiliario del país?

Por supuesto que sí, eso es palpable al comparar la infraestructura del país antes del año 2000 hasta la fecha.

2. En base a su experiencia ¿considera usted que las nuevas regulaciones favorecen al desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios?

Creo que han sido decisiones desacertadas que en lugar de promover el crecimiento del sector lo han frenado, añadiendo que la situación económica actual del país tampoco favorece al negocio.

3. Considerando la actual normativa, ¿Qué cambios cree que deberían realizarse y por qué?

Creo que si se realiza esta pregunta a un experto en el área lo primero que dirá será eliminar el impuesto a la plusvalía, lo cual tengo entendido que puede darse por decisión del pueblo pero eso tampoco garantiza que no se impongan nuevas regulaciones. Por otro lado, considero que, el permitirle a las inmobiliarias iniciar un proyecto sin haber cubierto toda la inversión no es correcto; si bien es cierto se han producido irregularidades en ciertas

empresas, tales como demoras en la entrega de proyectos por falta de liquidez, estafas, entre otras pero esto no justifica que las inmobiliarias tengan que cubrir toda la inversión en el momento de realizar un proyecto.

4. ¿Cree usted que las empresas dedicadas a los fideicomisos inmobiliarios deben empezar a buscar otras opciones para generar flujos? ¿Por qué?

La búsqueda de nuevos clientes debe ser la razón de ser de toda empresa y la entidad fiduciaria no es la excepción; porque el futuro es incierto. Lo que sucedió en su momento con la prohibición de fideicomisos de garantía sobre bienes de consumo afectó a empresas que

tenían su cartera compuesta principalmente por este tipo de negocio, en el caso de los fideicomisos inmobiliarios no se ha llegado a tales extremos pero se lo está limitando.

Difícilmente una fiduciaria dejará de buscar clientes que deseen constituir un fideicomiso inmobiliario porque les generan mayores ingresos pero se recomienda la búsqueda de otros clientes como soporte.

5. ¿Qué consecuencias pueden generar la permanencia de este tipo de regulaciones en el sector fiduciario e inmobiliario?

Ya se están viviendo las consecuencias, una de ellas es que las empresas inmobiliarias han abandonado proyectos para centrarse en otros por la falta de fondos, esto también reduce la demanda de entidades fiduciarias. Si esto continúa, las empresas involucradas reducirán sus ingresos, la necesidad de mano de obra será menor y por ende aumentará el desempleo.

3.5.2.3.Entrevista a un funcionario de la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros

1. ¿Considera usted que el sector fiduciario ha aportado al desarrollo del sector inmobiliario del país?

No cabe duda de eso, estamos hablando de una serie de proyectos que se han edificado en los últimos años en donde constan hoteles, urbanizaciones, viviendas, centros comerciales, hospitales, departamentos, entre otros, que no solo requieren de mano de obra para ser construidos sino también para ser administrados en algunos de los casos, incentivando parte de ellos el turismo y dinamizando la economía.

2. En base a su experiencia ¿considera usted que las nuevas regulaciones favorecen al desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios?

De hecho han afectado negativamente al desarrollo del sector, lo cual ha reducido la edificación de proyectos pero fueron una consecuencia generada por el mal proceder de ciertas entidades que se dedicaron a estafar y al aprovechamiento de quienes entregaban su

dinero para recibir un inmueble, habiendo demoras e incluso incumplimiento en los términos de negociación inicial.

3. Considerando la actual normativa, ¿Qué cambios cree que deberían realizarse y por qué?

Desde que se exigió la contratación de una fiduciaria para un proyecto inmobiliario y la Ley para Evitar la Especulación de la Tierra ha existido inconformidad por parte de los participantes del sector pero ¿Quién asegura que la eliminación de estas disposiciones no provocará nuevamente irregularidades que harán luego más estrictas las normas? Considero que debe haber un compromiso de ambas partes, por un lado el estado y por el otro las empresas inmobiliarias.

La contratación de una fiduciaria no se puede eliminar porque dan seguridad al proceso. 4. ¿Cree usted que las empresas dedicadas a los fideicomisos inmobiliarios deben

empezar a buscar otras opciones para generar flujos? ¿Por qué?

Esperemos que la situación mejore al finalizar el año, todo depende de cómo funcionen las medidas tomadas para beneficio de la economía nacional y de la consulta popular. Por otro lado también considero que el mercado para las fiduciarias sigue siendo amplio.

5. ¿Qué consecuencias pueden generar la permanencia de este tipo de regulaciones en el sector fiduciario e inmobiliario?

Soy consciente que estas decisiones han tenido un impacto fuerte en el desarrollo del sector, debiendo algunas inmobiliarias dejar proyectos solo en ideas, lo cual también es un problema para las fiduciarias porque su demanda se ha visto reducida. El sector inmobiliario además de ayudar a que la infraestructura del país evolucione, también genera empleo, por ello se deben aprobar normas que eviten el mal uso del negocio pero que no quiten su atractivo.

3.5.2.4.Entrevista al gerente de una empresa inmobiliaria.

1. ¿Considera usted que el sector fiduciario ha aportado al desarrollo del sector inmobiliario del país?

Sin duda han sido una gran ayuda, especialmente en la edificación de grandes proyectos. En primer lugar brindan seguridad a los inversores y son un referente de seriedad dentro del mercado.

2. En base a su experiencia ¿considera usted que las nuevas regulaciones favorecen al desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios?

Creo que están un poco apartadas de ese enfoque, más bien lo han limitado ocasionando que el número de proyectos a edificar se reduzcan e incluso su venta requiere de mayores esfuerzos, retrasando las construcciones.

3. Considerando la actual normativa, ¿Qué cambios cree que deberían realizarse y por qué?

El permitir la construcción de un proyecto sin haber cubierto toda la inversión es una opción, también deberían eliminarse impuestos como el gravado a la plusvalía en este tipo de negocios.

4. ¿Cree usted que las empresas dedicadas a los fideicomisos inmobiliarios deben empezar a buscar otras opciones para generar flujos? ¿Por qué?

Deberían tener una cartera de clientes diversificada para evitar que si un negocio deja de ser rentable, exista un respaldo para continuar operando.

5. ¿Qué consecuencias pueden generar la permanencia de este tipo de regulaciones en el sector fiduciario e inmobiliario?

El sector inmobiliario solo en Guayaquil genera el 8% de empleos directos, sin contar los indirectos en donde se involucran los proveedores de los materiales de construcción, los cuales también se ven afectados por el desarrollo que ha tenido el sector actualmente. Entre

las consecuencias puedo citar es el desempleo, reducción de utilidades en estas empresas lo cual se traduce también en una menor declaración de impuestos, lo cual en el peor de los casos podría provocar el cese de operaciones.