Potential challenges

Es esencial adecuar la normativa para lograr el reconocimiento del de un

marco legal e incorporando variables instrumentales que aseguren productos de la calidad urbana y ambiental y

En la actualidad el sector sujeto a una normativa que no se condice con su real -y potencial- dentro de la estructura urbana. Como se ha mostrado en este trabajo, el modelo de desarrollo definido por la normativa produce la obsolescencia funcional del tejido y la fuga de del sector, fomentando el crecimiento por

El punto principal a revisar es la cantidad de unidades de vivienda por parcela permitidas en el sector. necesario es continuar con el modelo de vivienda unifamiliar individual el sector tiene la de ser un

de densidad medio-alta por su cercana al central y de accesible desde

cualquier punto de la ciudad? La actual red de infraestructura y servicios subutilizada, por lo que aumentar el de habitantes del sector no perjudicial, y la doble de descongestionar el central -que concentra la mayor cantidad de vivienda agrupada y colectiva de la ciudad- y evitar la fuga de a suburbanas -de menor costo de acceso a la vivienda para sus usuarios finales, pero cuyos costos de

Sin embargo, no se trata de aumentar la edificabilidad permitida en el sector, ya que la normativa permite una superficie edificable tal que pueden realizarse numerosas unidades de vivienda por parcela, respetando la altura y el grano del tejido existente. Si se permitiese aumentar la densidad e el efecto que se observa en barrios como General Paz, Alta y Nueva estudiado en numerosos trabajos de

conclusiones . 154

Dentro de estos es posible construir una superficie cubierta determinada, menor a la que de

ocupar el volumen virtual definido por la normativa, por lo que se obtienen construcciones de grano y variado de acuerdo al tejido existente. la cantidad de viviendas ser tal que evite la

.

Otro punto importante es la forma en que se computa la superficie cubierta permitida en cada parcela. Actualmente la normativa considera como superficie cubierta cualquier superficie techada, no importa su uso ni destino (1). Eso hace que en los proyectos de la superficie cubierta se destine a usos de

rentabilidad (superficie cubierta de uso exclusivo). Esto descarta que se incluyan superficies cubiertas de uso variado como ingresos, (2), terrazas cubiertas, quinchos, lavaderos exteriores, cocheras, y cualquier otro espacio semicubierto que calidad de uso a las intervenciones y son verdaderos dispositivos reguladores

para la zona templada a la que pertenece la ciudad de crea un de

superficie destinada a cocheras, bauleras, tendederos, etc. que de no ser resuelto de alguna manera un conflicto en el sector (3). Esto puede ser resuelto computando este tipo de superficies con un coeficiente de de 0.5 o 0.3, a fin de incentivar a que las intervenciones incluyan estos espacios vitales para la vida

Estas superficies ya no se perdidas para la renta, sino agregados de valor en las intervenciones. Se

155 . conclusiones

3. Punto 3.2.9.7 de la Ord.9387/95, reglamentado por el Decreto 463/96.

La

rev

de

los

conceptos

consagrados.

Los

patios

y

la v

efectiva. La

falta

de

intimidad.

Tradicionalmente se exigela v e atra sdepatios reglamentarios (1). Perolo que determinala

eficiencia de esospatios es solamente su superficie libre. Sin embargo, es evidente que no iluminar lo mismo una

ventana -abierta a un patio reglamentario- orientada al Norte que al Sur, del mismo modo que no se lograr una

v efectiva con ventanas abiertas sobre un frente de la -por grande que seasu superficie

abierta- peroconunam nima reade v enfrentesopuestosdela selograunefectodenominado

v cruzada queesefectivoydependem sdelaspresionesdeairesobredistintasfachadasdeledificio quede

la superficie librede los patios. Es necesario que la normativa incorpore conceptos como la v cruzada, la

de lasaberturas, as como losefectos venturi y chimenea, que hacenm s eficientes las construcciones

desde un punto de vista bioclim tico. Adem s, al promover el uso de las mejores orientaciones y m todos de

pasivos, se lograr una de recursos destinados al acondicionamiento t rmico en invierno y

verano(2)

Otropunto deconflicto eslaproh deabrir ventanasopuertascercanosalasmedianeras. Lanormativaimpone

quedebenteneralmenosunadistanciade60cm.delejemedianero(sisonperpendicularesalmismo) oa 3m.deleje

medianero si son paralelos a l, y otras restricciones (3). Sin embargo, para que estas normas tuvieran verdadero

efecto evitando visuales entre vecinos, el panorama deber a ser como la imagen de esta p ina (fotograma de la

conclusiones . 156 Sin embargo, en las zonas de media y alta densidad -regidas por esta normativa, por lo que cumplen todas estas restricciones- la intimidad se concibe como algo que en grado escuchado o visto por vecino o menos lejano. Las visuales entre edificios y los ruidos transmitidos entre departamentos son algo aceptado por todos. El parcelamiento de la ciudad en general -y del sector en particular-(1) impone la

entre medianeras y hace casi imposibles las construcciones exentas. Entonces, debe regularse un derecho a la