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1. ¿Qué se requiere para la inscripción de la transferencia de propiedad en mérito a la ejecución de una cláusula resolu- toria expresa?

La transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecución de la cláusula resolutoria expresa a que se refiere el artículo 1430 del Código Civil se inscribirá en mérito a escritura pública o formulario registral le- galizado por notario, otorgado unilateralmente por la parte que goza del derecho a resolver el contrato, en el que se indique la prestación incum- plida, debiendo adjuntar la carta notarial u otra comunicación indubitable cursada al deudor en el sentido de que quiere valerse de la cláusula reso- lutoria, salvo que se encuentre inserta en la escritura pública.

2. ¿Qué se requiere para la inscripción de la transferencia de propiedad por haber operado la resolución de pleno derecho?

La transferencia de propiedad por haber operado la resolución de pleno derecho a que se refiere el artículo 1429 del Código Civil se ins- cribirá en mérito a escritura pública o formulario registral legalizado por notario otorgado por la parte perjudicada con el incumplimiento. A dicho documento se acompañará:

a) La carta notarial con la que la parte perjudicada requirió a la otra parte para que cumpla con la prestación en el plazo no menor de 15 días a que se refiere el artículo citado, salvo que se encuentre inserta en la escritura pública.

b) La declaración jurada con firma certificada de la parte perjudi- cada, indicando que el deudor no ha cumplido con la prestación debida transcurrido el plazo a que se refiere el literal anterior. En este caso la fecha de otorgamiento de la escritura pública o del formulario registral deberá ser posterior al vencimiento del plazo previsto en el literal a).

Si en la permuta o en la dación en pago el adquirente queda obligado al pago de una suma de dinero, ¿qué debe contener el asiento de inscripción?

Cuando se inscriba una transferencia por dación en pago o permuta, si el adquirente queda obligado al pago de alguna diferencia en dinero, deberá extenderse la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se hará constar en el asiento. En el caso de dación en pago se consig- nará la obligación materia de cancelación total o parcial.

CONSULTA OPONIBILIDAD DE LA CONDICIóN RESOLUTORIA

A fines del mes pasado el Sr. García compró, del titular registral, los derechos y acciones sobre un inmueble de un condominio en la playa, pero al pretender inscribir su contrato el registrador observó su título argumentando que: “De conformidad con lo normado en el Reglamento Interno de la Habilitación Vacacional, se establece que es condición en los contratos de adquisición del derecho a edificar sobre los lotes de la habilitación la aprobación del comprador por la junta directiva del condominio, exceptuándose de tal calificación las primeras ventas realizadas por la inmobiliaria”. El Sr. García nos consulta si la disposición contenida en el reglamento interno le podrá ser oponible, puesto que ni en el contrato ni en la partida re- gistral del inmueble se consignó tal cláusula.

Respuesta:

De la disposición contenida en el reglamento interno se puede des- prender que estamos ante una condición resolutoria, puesto que a efectos de que el derecho de propiedad se consolide será necesario que la junta directiva apruebe al comprador, razón por la cual esti- mamos que el Tribunal Registral podrá levantar la observación. Ahora bien, según el literal b) del artículo 13 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, los asientos de inscripción de- berán contener, entre otros, la cláusula resolutoria expresa, así como los demás datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre

que consten en el título y que por sí mismos no den lugar a asientos independientes. Esta norma tiene por finalidad otorgar mayor auto- nomía a los asientos registrales, de tal forma que las personas ya no acudan a los títulos archivados; esto con el objeto de que los efectos de la publicidad registral solo se extiendan al contenido de los asien- tos registrales, razón por la cual estimamos que disposiciones como las consignadas en el reglamento interno deben constar en la partida registral a efectos de que sean oponibles a terceros.

Además, tal condición resolutoria no podría ser oponible al adqui- rente, simplemente porque no fue consignado en el contrato, pues en virtud del principio de pacta sunt servanda, los contratos solo son obligatorios en cuanto se hayan expresado en ellos.

El vendedor y la junta directiva no podrían alegar que el compra- dor conocía de la existencia de la condición al obrar en el archivo registral el título del reglamento interno, pues el tercero no tiene la obligación de acudir al título archivado sino solamente a los asien- tos registrales. Es por ello que creemos que para hacer oponible sus derechos, los titulares registrales deberán exigir la correcta ins- cripción de su derecho por encontrarse en mejor posición que los terceros.

En ese sentido, si los miembros del condominio quisieron hacer oponible la condición resolutoria, a efectos de controlar a quienes iban a tener derecho a edificar sobre el terreno, debieron exigir al registrador que tal condición resolutoria se inscriba de forma inde- pendiente en el rubro de cargas y gravámenes de la partida registral del condominio, por ser un dato relevante para los terceros y que produce efectos reales. De esta forma, en caso de que se produzcan independizaciones de la partida matriz la carga se trasladará a las demás partidas.

Por otra parte, si la junta directiva del condominio decide no apro- bar al adquirente del derecho de edificar, estimamos que siempre y cuando la carga se encuentre inscrita en la partida del condomi- nio, tendrá legitimidad para solicitar al registro la inscripción de la

transferencia de propiedad por resolución contractual, para lo cual tendrá que comunicar vía notarial, al comprador, la resolución del contrato por falta de aprobación de la junta directiva.

Finalmente, es preciso indicar que la decisión de la junta debe estar motivada en criterios objetivos y razonables, pues de lo contrario podría afectar algún derecho constitucional, que generaría la pérdida de la eficacia de la resolución contractual extrajudicial.

• Base legal:

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución Nº 248-2008-SUNARP-SN (21/11/2003): artículo 11.