4. METHODS AND METHODOLOGY
5.2 THE ‘DESERVING’ POOR
Capítulo 7.1. Aspectos generales
Artículo 151. Alcance y ámbitos de aplicación
El ámbito de aplicación de esta regulación corresponde a todas aquellas superficies grafiadas en los Planos de Clasificación como Suelos Rústicos. El alcance de la regulación varía en función del tipo de suelo que se trate, asumiendo el Plan de Ordenación las protecciones específicas derivadas de legislaciones sectoriales y, por lo tanto, con remisión estricta a su cumplimiento como regulación urbanística a lo señalado por dichas legislaciones.
Artículo 152. Categorías de Suelos Rústicos
Por sus características naturales y legislativas, podemos distinguir dos categorías de Suelos Rústicos:
Suelos Rústicos de Reserva (SRR)
Se trata de suelos que por sus características ambientales no merecen una especial protección por el planeamiento urbanístico. No se encuentran protegidos específicamente por legislación sectorial alguna.
Suelos Rústicos No Urbanizables de Especial Protección (SRNUP)
Se trata de suelos que, o bien se encuentran protegidos específicamente por legislación sectorial de aplicación, o bien por sus valores ambientales, merecen una especial protección por el planeamiento urbanístico, se determinan un conjunto de subcategorías establecidas en la Sección 5.2 de estas Normas.
Artículo 153. Superposición de protecciones
A las áreas del territorio que queden afectadas por dos o más tipos de protección o afecciones de los antes señalados, les serán de aplicación las condiciones más restrictivas de cada uno de ellos. Artículo 154. Régimen aplicable a todo el Suelo Rústico
El Suelo Rústico, por su propia naturaleza, se caracteriza por su destino y finalidad esencialmente agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que estén efectivamente destinados, no pudiendo realizarse construcciones o edificaciones, salvo que guarden relación con la naturaleza, extensión y utilización de la finca y se ajusten, en su caso, a los planes o normas de los órganos competentes en materia de agricultura o cualquier otra de carácter sectorial que le sea de aplicación. Conforme a lo dispuesto en el apartado 1.2 del artículo 50 del TRLOTAU, que responden a las determinaciones de los derechos de la propiedad del suelo, siendo estos los siguientes:
El uso y disfrute y la explotación de la finca serán a tenor de su situación, características objetivas y destino, conformes o, en todo caso, no incompatibles con la legislación que le sea aplicable por razón de su naturaleza, situación y características. En el caso concreto de los Suelos Rústicos, los derechos comprenden:
o Cualquiera que sea la categoría a la que estén adscritos, la realización de los actos no constructivos precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal,
cinegética o análoga a la que estén efectivamente destinados, conforme a su naturaleza y mediante el empleo de medios técnicos e instalaciones adecuados y ordinarios, que no supongan ni tengan como consecuencia la transformación de dicho destino o el uso residencial o de vivienda, ni de las características de la explotación, y permitan la preservación, en todo caso de las condiciones edafológicas y ecológicas, así como la prevención de riesgos de erosión, incendio o para la seguridad o salud públicas.
o Los trabajos e instalaciones que se lleven a cabo en los terrenos estarán sujetos a las limitaciones impuestas por la legislación civil y administrativa aplicable por razón de la materia y, cuando consistan en instalaciones o construcciones deberán realizarse, además, de conformidad con el presente Plan de Ordenación Municipal, especialmente en los suelos Rústicos No Urbanizables de Especial Protección.
o Se podrán realizar, además de las obras y construcciones y el desarrollo de uso y actividades ya mencionados, el resto de las permitidas por el presente Plan de Ordenación Municipal, con las limitaciones establecidas en el número 4 del artículo 54 del TRLOTAU. Además se podrán realizar edificaciones e instalaciones de utilidad pública o interés social que hayan de emplazarse en el medio rural así como edificios aislados destinados a vivienda familiar en lugares en los que no exista posibilidad de formación de un núcleo de población.
El TRLOTAU regula este tipo de suelo en su Capítulo II, Titulo IV, Sección 2ª. Concretamente, el
artículo 63 de dicha Ley, fija los requisitos de los actos de uso y aprovechamientos urbanísticos e indica en el punto 1º que las obras, construcciones e instalaciones así como los usos y las actividades a que se destinen deben realizarse sobre fincas que tengan las características y superficies mínimas siguientes:
o Deberán ser adecuados al uso y la explotación a los que se vincule y guardar estricta proporción con las necesidades de los mismos.
o No podrá realizarse ninguna intervención que desfigure la armonía del paisaje con elementos disonantes, debiéndose justificar que no produce el impacto negativo por su volumen o coloración. Ni podrán desfigurar, en particular, las perspectivas de los núcleos e inmediaciones de las carreteras y los caminos.
o No podrán realizarse ningún tipo de construcción en terrenos de riesgo natural.
o No podrán suponer la construcción con características tipológicas o soluciones estéticas propias de las zonas urbanas, en particular viviendas colectivas, naves y edificios que presenten medianerías vistas.
o Se prohíbe la colocación y el mantenimiento de anuncios, carteles, vallas publicitarias o instalaciones de características similares, salvo los oficiales, y los que reúnan las características fijadas por la Administración en cada caso o competente, que se sitúen en carreteras o edificios y construcciones y no sobresalgan, en este último supuesto del plano de fachada.
o Las construcciones deberán armonizarse en el entorno inmediato, así como las características propias de la arquitectura rural o tradicional de la zona.
o Las construcciones deberán presentar todos sus paramentos exteriores y cubrimientos totalmente terminados, con empleo en ellos de las formas y materiales que menor impacto produzcan, así como de los colores tradicionales de la zona o, en todo caso, los que favorezcan en mayor medida la integración en el entorno inmediato y en el paisaje.
o Las construcciones deberán tener tipología de aislada.
o No deberán tener en ningún caso más de dos plantas, ni una altura a cumbrera superior a ocho metros y medio, medidos en cada punto del terreno original, salvo que las características específicas derivadas de su uso hicieran imprescindible superarlas en algunos de sus puntos, cuestión que deberá justificarse debidamente en el proyecto técnico correspondiente.
o Los retranqueos a linderos serán, al menos, cinco metros, y quince metros al eje del camino o vía de acceso en su caso.
o Las cubiertas serán de teja roja o vieja, o de chapa lacada o paneles mixtos de color rojo o verde para naves o almacenes.
o Las fachadas serán de piedra o enfoscadas.
o Se obligará a tapar con arbolado perenne y autóctono las edificaciones.
o La ocupación de la edificación será de un máximo del 5% en el caso de edificaciones o instalaciones no destinadas a vivienda. En el caso de vivienda unifamiliar la ocupación por la edificación no podrá superar el dos por ciento (2%) de la superficie de la finca.
o En el caso de vivienda unifamiliar, esta no superará los 175m² construidos destinados a uso residencial. Las superficies edificadas computarán conforme a lo establecido en las Ordenanzas Municipales de la Edificación del municipio de Olías del Rey.
En el caso de obras, construcciones e instalaciones vinculadas a explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegéticas o análogas se estará a este efecto a la unidad mínima de cultivo. En referencia a esta determinación se estipula que si bien a los efectos de segregaciones o divisiones parcelarias se establecen por parte de la legislación vigente, en concreto por la Ley 19/1995 de Modernización de las Explotaciones Agrarias, unidades mínimas de cultivo, no es así en lo referente a las construcciones de explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegéticas o análogas sobre fincas rústicas que no cumplan con la unidad mínima de cultivo, ni con las superficies mínimas previstas para la construcción de viviendas familiares, con las limitaciones que las presentes normas contemplan.
En los Suelos Rústicos de Reserva, situación en la que están permitidas este tipo de actividades, en el caso de actividades industriales, productivas, terciarias, de turismo rural o de servicios, la parcela mínima se regulará conforme a lo determinado en el apartado 2º del punto 2 del artículo 63 del TRLOTAU. En los suelos Rústicos no Urbanizables especialmente Protegidos, lo dispuesto anteriormente estará referido a las actividades de turismo rural o de servicios, ya que el resto de las mencionadas en el párrafo anterior, quedan expresamente prohibidas.
Artículo 155. Criterios de utilización general de Suelo Rústico
El Suelo Rústico deberá utilizarse en la forma que mejor corresponda a su naturaleza, con subordinación a las necesidades e intereses colectivos. Los usos propios del Suelo Rústico son, por definición, los que constituyen la base productiva de su aprovechamiento, es decir, el agropecuario y el forestal. La regulación que estas normas establecen tiende a hacer compatible la preservación y fomento de estos usos con las limitaciones derivadas de su coexistencia y de la protección de los valores ecológicos, culturales, paisajísticos y productivos de los terrenos. Son usos compatibles con los anteriores aquellos que deben localizarse en el medio rural, por estar asociados al mismo, o por no ser conveniente su ubicación en el medio urbano.
Las posibilidades que la Ley establece para el desarrollo urbanístico del suelo rústico de reserva, a través de Planes Parciales de Mejora que clasifican directamente el suelo, quede supeditado a
que con carácter previo se desarrolle el modelo urbanístico ordenado a través del POM, de tal forma que se condicione cualquier actuación a que se haya aprobado definitivamente el planeamiento de desarrollo y la gestión y ejecución de los sectores clasificados, emitiendo informe desfavorable el Ayuntamiento a las solicitudes de viabilidad que se formulen por los particulares o promotores.
Las limitaciones que se imponen en el Suelo Rústico no conferirán derecho a indemnización alguna, en cuanto no constituyen una vinculación singular que origine la disminución del valor inicial que poseen los terrenos por su rendimiento rústico.
Artículo 156. Desarrollo mediante instrumentos de Planeamiento
El desarrollo de las previsiones de estas Normas en el Suelo Rústico se efectuará de forma directa o a través de Planes Especiales para las finalidades previstas en la legislación vigente compatibles con la regulación establecida en las presentes Normas, y que en concreto pueden ser:
La protección y potenciación del paisaje, la protección de los valores naturales y culturales o
la protección de las actividades agrarias.
La conservación y mejora del medio rural.
La protección de las vías de comunicación e infraestructuras básicas del territorio con la ejecución directa de estas últimas y de los sistemas generales.
La creación del equipamiento autorizado en esta clase de suelo.
La ordenación de todo uso o instalación autorizable o existente que así lo requiera.
Se redactarán también Planes Especiales cuando se trate de ordenar un área de concentración de actividades propias de esta clase de suelo, así como cuando se trate de implantar instalaciones agropecuarias o compatibles cuya dimensión, servicios o complejidad requieran de este instrumento.
Artículo 157. Segregaciones parcelarias y autorizaciones exigibles
a) Actos sujetos.
No están sujetas al otorgamiento de la licencia municipal las actividades de explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegéticas o análogas, a las que estén destinados conforme a su naturaleza, siempre que no supongan actos de edificación, de transformación de dicho destino, del perfil del terreno, del aprovechamiento existente ni de las características de la explotación y permitan la preservación de las condiciones edafológicas y ecológicas, así como la prevención de riesgos de erosión, incendio o para la seguridad y salud públicas.
En el Suelo Rústico sólo podrán realizarse actos que tengan por objeto la parcelación, segregación o división de terrenos o fincas cuando sean plenamente conformes con la legislación forestal y agraria y respeten la unidad mínima de cultivo de cada caso, debiéndose dar cumplimiento a los requisitos previstos para estos casos en el punto 2º del apartado 2 del artículo 63 del TRLOTAU. No están sujetas al trámite de autorización las segregaciones de fincas rústicas resultantes de un expediente de expropiación.
b) Autorizaciones previas.
Requerirán de licencia municipal:
Los actos que comporten la división de fincas o segregación de terrenos en los términos
Los relativos a instalaciones desmontables para la mejora del cultivo de la producción agropecuaria que no impliquen movimiento de tierras.
Los vallados y cerramientos de parcelas; la reforma y rehabilitación de las edificaciones aisladas, dirigidas a su conservación y mantenimiento.
Los actos edificatorios adscritos al sector primario que no impliquen transformación de productos; la vivienda familiar aislada en áreas territoriales donde no exista peligro de formación de núcleo urbano ni pueda presumirse la finalidad urbanizadora.
Requerirán obtención de la preceptiva calificación urbanística, que deberá formularse a la Administración competente:
Las obras e instalaciones requeridas por las infraestructuras y servicios de titularidad pública, estatal, autonómica o local.
Las actividades extractivas y mineras, industriales, productivas, de turismo rural y
servicios y cualquier edificación, incluso las adscritas al sector primario con una altura superior a 6 metros, siempre que las presentes Normas no lo prohíban.
En el suelo rústico de reserva, cuando conforme a la legislación vigente sea posible la correspondiente actuación urbanizadora, deberá formularse ante el Ayuntamiento el preceptivo Programa de Actuación Urbanizadora, conforme a las determinaciones especificadas en los artículos 54 y 64 del TRLOTAU.
c) Parcelas mínimas.
Para los usos y actividades de actos no constructivos precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética y todos los actos explicitados en la letra a) del apartado 1.2 del número 1 del artículo 50 y en las letras b), c) y d) del punto 2º del número 1 del artículo 54 del TRLOTAU, las parcelas mínimas autorizables en estos suelos serán las establecidas en la Legislación Agraria, o de similar naturaleza, de aplicación. Para los restantes usos permitidos contemplados en el TRLOTAU y en estas Normas será de aplicación, en cuanto a la parcela mínima permitida, la aplicación de la proporción señalada en el punto 2º del apartado 2 del artículo 63 del TRLOTAU.
Se entenderá cumplida la condición de parcela mínima cuando, aun disponiendo la construcción o instalación en una finca de superficie inferior a la parcela mínima, se vinculen otras fincas a dicha instalación de forma que alcancen en conjunto la dimensión de la citada parcela.
d) Condiciones de autorización.
En ningún caso se autorizarán parcelaciones que entrañen riesgo de formación de núcleo de población. Se entenderá como núcleo de población aquella asociación de elementos que, destinados a residencia familiar, pudieran llegar a formar una entidad de tal carácter que requiriese actuación de tratamiento conjunto de abastecimiento de agua, saneamiento, depuración de efluentes y/o distribución de energía eléctrica.
e) Riesgo de formación de núcleo de población.
Las condiciones objetivas que pueden dar lugar a formación de un núcleo de población y definen por tanto el riesgo de su formación, son las siguientes:
Cuando la edificación que se proyecta diste menos de 300m del límite de un núcleo
urbano, entendiendo por tal el límite del Suelo Urbano o Urbanizable definido por este Plan de Ordenación Municipal y por los Planes o Normas de los municipios colindantes o ello dé lugar a que existan más de 3 viviendas en un círculo de 300m de radio con centro en la edificación que se proyecta.
Cuando se pretenda una ordenación con parcelación o tipología edificatoria impropia de fines rústicos, o que entre en pugna con las pautas tradicionales de parcelación para los usos agropecuarios de la zona.
Por la construcción de alguna red de servicios ajena al uso agrario o a otros usos autorizados en aplicación de esta Normativa.
Tampoco podrá autorizarse una parcelación rústica cuando, como consecuencia de la
misma, resulten incumplidas las condiciones impuestas en cualquier autorización urbanística o licencia anteriores, o alteradas sustancialmente las condiciones en base a las cuales fue autorizada anteriormente otra parcelación o edificación.
f) Exigencia singular
Cuando la finca matriz sea colindante con una vía pecuaria, con un camino, cauce, laguna o embalse público será preceptivo que, con carácter previo a la autorización, se proceda al deslinde del dominio público. En el supuesto de que éste hubiera sido invadido por dicha finca, la autorización condicionará el otorgamiento de la licencia a que previamente se haya procedido a la restitución del dominio público, rectificando el cerramiento en su caso.
g) Condiciones de usos
En los suelos Rústicos de Reserva, en tanto no se produzca el correspondiente Plan de Actuación Urbanizadora correspondiente, y en el resto de los Suelos Rústicos, si su Norma Particular no lo contradice, los usos de este tipo de suelo serán los siguientes:
Usos Permitidos: Industrial IN en categoría 4, Equipamientos EQ en categoría 3, Espacios
Libres y los de Usos Naturales.
Usos Prohibidos: El resto.
En el resto de los suelos Rústicos el régimen de usos estará a lo establecido en las condiciones particulares de cada uno de los tipos, en función de su tipo de protección.
Artículo 158. Edificios e instalaciones existentes en Suelo Rústico. Son aquellos que existen con anterioridad a la aprobación del POM. Se dan dos situaciones posibles:
a) Edificios o instalaciones en los que se cuenta con datos sobre solicitud de licencias.
b) Edificios o instalaciones sobre los que el ayuntamiento no tiene constancia de ningún tipo de solicitud.
Sobre la totalidad de los edificios o instalaciones en suelo rustico se pueden dar tres casos: a) Edificios e Instalaciones que no son compatibles con el medio en el que se encuentran. b) Edificios e Instalaciones que no estando legalizados pueden legalizar su situación. c) Edificios e Instalaciones que se encuentran legalizados.
Las condiciones para cada uno de estos supuestos serán: a) Edificios e instalaciones que tienen que desaparecer.
El objetivo es su desaparición. Con la aprobación del POM, quedan en situación de fuera de ordenación.
La seguridad de las personas y los bienes.
La salubridad, ornato y conservación del inmueble.
La corrección del impacto de la instalación o de la actividad en el medio.
La integridad del dominio público.
No se autorizarán obras de consolidación, ni aquellas que puedan incrementar su
valor de expropiación.
b) Edificios e instalaciones que pueden legalizarse.
El objetivo es el mantenimiento del uso y la edificación permitiendo, además de su consolidación, las obras de renovación y ampliación necesarias para el mantenimiento de la actividad, siempre que se mantenga el uso actual o se sustituya por otro permitido.
En un plazo máximo de un año desde la aprobación del POM, deberán solicitarse las oportunas licencias o calificaciones, que permitan legalizar la situación de las instalaciones. c) Edificios e instalaciones que se encuentran legalizados.
Se mantienen la totalidad de las condiciones actuales de la instalación o edificación, quedando obligada a aminorar el impacto de su implantación sobre el sistema natural en que se asiente. Para ello se tomarán cuantas medidas procedieran por aplicación de la normativa general, en especial, las de protección ambiental.
Artículo 159. Obras, instalaciones y edificaciones permitidas
En el Suelo Rústico sólo se permitirán las obras, instalaciones y edificaciones señaladas en la legislación vigente. Quedan prohibidas las instalaciones y construcciones no comprendidas en dicha legislación, y en general, se prohíben las construcciones propias de las áreas urbanas, así como todas aquellas afectadas a los usos que se declaran prohibidos en las normas de protección legislativa que les correspondan.
En el Suelo Rústico sólo se permitirá la instalación de carteles publicitarios al borde de las carreteras de la red estatal o autonómica, en las condiciones que determina la normativa específica que afecta a estas vías de comunicación, debiendo separarse unos de otros un mínimo de 300m. Las condiciones físicas de los carteles publicitarios se determinarán por el Ayuntamiento y en ningún caso superarán los 3,00m de altura ni los 5,00m de longitud, debiendo adoptar las