Failure analysis 56

La problemática relativa a los avalúos que determinan el monto indemnizatorio por la constitución de las servidumbres que sirven para regularizar los derechos de vía por donde pasan líneas conductoras de energía eléctrica, propiedad de la CFE, es originada principalmente porque los afectados no están de acuerdo con los montos indemnizatorios establecidos por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), que es la dependencia especialmente creada para fijar el monto de la indemnización, tratándose de propiedad privada, así como de inmuebles sujetos al régimen ejidal o comunal.

En las distintas operaciones inmobiliarias en las que cualquiera de las dependencias de la Administración Pública Federal sea parte, le corresponde a el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, fijar el monto de

97 El artículo 4 de la Ley del Servicio Público de Energía Eléctrica, señala que la prestación del servicio público de energía/eléctrica comprende entre otros la realización de todas las obras, instalaciones y trabajos que requieran la planeación, ejecución, operación y mantenimiento del sistema eléctrico nacional.

El artículo 5 de la Ley del Servicio Público de Energía Eléctrica, establece que la Comisión Federal de Electricidad u todas las personas físicas u morales que concurran en el proceso productivo, deberán cumplir y observar las disposiciones relativas al servicio público de energía eléctrica, emitidas por la Secretaría de Energía, Minas e Industria Paraestatal, la política nacional de energético y las disposiciones de la Ley del Servicio Público de Energía Eléctrica.

98 Artículo 9 de la Ley del Servicio Público de Energía Eléctrica: “La Comisión Federal de Electricidad tiene por objeto: l.-Prestar el servicio público de energía eléctrica en los términos del Artículo 4 y conforme a lo dispuesto en el Artículo 5 ... Vlll.-Efectuar las operaciones, realizar los actos y celebrar los contratos que sean necesarios para el cumplimiento de su objeto; y.,.IX.-Los demás que fijen esta ley y sus reglamentos”.

la indemnización por las operaciones de inmuebles que realice la Administración Pública Federal, tratándose tanto de propiedades privadas como de inmuebles sujetos al régimen ejidal o comunal.

Los actos jurídicos sobre bienes inmuebles en los que intervengan las entidades de la Administración Pública Federal, podrán celebrarse ante los notarios públicos de su elección con residencia en la localidad o entidad federativa en que se ubique el inmueble de que se trate, y con sujeción a lo que disponga esta ley y la de la materia correspondiente."

Así mismo, y como lo señala el artículo 13 de la Ley Federal de Responsabilidad Patrimonial en el Supuesto de que la Comisión Federal de Electricidad tuviera una conducta irregular en la instalación de líneas conductoras de energía y provocara un daño en el patrimonio de alguien, el monto de la indemnización por daños y perjuicios materiales se calculará de acuerdo con los criterios establecidos por la Ley de Expropiación correspondiente, el Código Fiscal de la Federación, La Ley General de Bienes Nacionales, quienes toman en consideración el valor comercial ó de mercado.100

99 Artículo 73 de la Ley General de Bienes Nacionales: “Las concesiones sobre Inmuebles federales, salvo excepciones previstas en otras leyes, podrán otorgarse por un plazo de hasta cincuenta años, el cual podrá ser prorrogado una o varias veces sin exceder el citado plazo, a juicio de la dependencia concesionante, atendiendo tanto para su otorgamiento como para sus prórrogas, a lo siguiente: I.- El monto de la inversión que el concesionario pretenda aplicar; II.- El plazo de amortización de la inversión realizada; III.- El beneficio social y económico que signifique para la región o localidad; IV.- La necesidad de la actividad o del servicio que se preste; V .- El cumplimiento por parte del concesionario de las obligaciones a su cargo y de lo dispuesto por las leyes específicas mediante las cuales se otorgó la concesión; V I.- El valor que al término del plazo de la concesión, tengan las obras e instalaciones realizadas al inmueble por el concesionario, y VIL- El monto de la reinversión que se haga para el mejoramiento de las instalaciones o del servicio prestado. El titular de una concesión gozará de un término equivalente al diez por ciento del plazo de la concesión, previo al vencimiento del mismo, para solicitar la prórroga correspondiente, respecto de la cual tendrá preferencia sobre cualquier solicitante. Al término del plazo de la concesión, o de la última prórroga en su caso, las obras e instalaciones adheridas de manera permanente al inmueble concesionado pasarán al dominio de la Federación.

100 Artículo 13 de la Ley Federal de Responsabilidad Patrimonial, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 31 de diciembre de 2004, señala que: “El monto de la indemnización por daños y perjuicios materiales se calculará de acuerdo con los criterios establecidos por la Ley de Expropiación, el Código Fiscal de la Federación, la Ley General de Bienes Nacionales y demás disposiciones aplicables, debiéndose tomar en consideración los valores comerciales o de mercado.”

3.4.1 El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales

El avalúo es un dictamen técnico que permite determinar el valor comercial de un bien a partir de sus características físicas, de su ubicación, de su uso y de una investigación de mercado.

El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), es un órgano desconcentrado de la Secretaría de la Función Pública, se creó el 13 de julio de 1950, con el objeto de practicar los avalúos de los bienes inmuebles que lo sean por naturaleza o por disposición de la ley, una operación de las dependencias y entidades de la administración pública federal centralizada y paraestatal.

El Instituto centra sus actividades en tres áreas fundamentales: La primera es el área del patrimonio inmobiliario federal. La segunda, es el área responsable de construir mantener y administrar los inmuebles federales de uso compartido por dos o más dependencias o entidades. La tercera, es la práctica ya tradicional de los avalúos de bienes inmuebles respecto de los cuáles, las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal sea parte.

El objetivo del instituto es proporcionar servicios valuatorios a la Administración Pública Federal, con oportunidad, transparencia, imparcialidad, competitividad, seguridad jurídica y confiabilidad técnica, equiparables con los estándares internacionales, para que la Administración Pública Federal cuente con servicios de Administración Inmobiliaria y valuación de calidad mundial. Coadyuva con el Gobierno Federal, en la administración, preservación y protección de su patrimonio inmobiliario y en la racionalización del gasto público, mediante la realización de las actividades valuatorias que le sean encomendadas, atendiendo siempre el interés público y los aspectos pertinentes de la política inmobiliaria establecida.

El INDAABIN valúa una gran diversidad de bienes que van desde lo más sencillo hasta lo más complejo, establece valores máximos cuando la Administración Pública Federal compra, expropia, toma en arrendamiento o revoca concesiones, y valores mínimos cuando vende, da en arrendamiento u

otorga concesiones y sus dictámenes constituyen una garantía de legalidad que apoya las operaciones jurídicas, en consecuencia, sus dictámenes son instrumentos de negociación y de decisión para operaciones de la más diferente índole, de esta forma, el papel que cumple el INDAABIN es el de experto inmobiliario del Gobierno Federal, además de que con su trabajo garantiza la preservación documental y patrimonial de los inmuebles que le pertenecen.

Los avalúos y justipreciaciones que lleva a cabo el INDAABIN están sustentados en procedimientos y metodologías, que son producto tanto del marco jurídico como de la experiencia que sobre la materia ha alcanzado.

La complejidad técnica de determinados trabajos valúatenos ha hecho necesario que el INDAABIN se apoye en la experiencia de los peritos que contrata dentro de su padrón autorizado, cuyos estudios, análisis y propuestas se basan, a su vez, en practicas comúnmente reconocidas en México y en otros países.

El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales tiene un padrón de peritos valuadores externos que prestan servicios en todo el país, para el cabal y oportuno cumplimiento de los trabajos de valuación encomendados por el INDAABIN, y es fundamental que el perito designado domine en forma clara, completa e integral los diferentes conceptos, normas y lineamientos, de preferencia, que resida en la región en donde se encuentre el bien en estudio, sobre todo cuando se trate de bienes urbanos o suburbanos.

El INDAABIN exige permanentemente que los trabajos se lleven a cabo con calidad, oportunidad y, sobre todo con honestidad.

Para ello, realiza una revisión exhaustiva de los avalúos. Para atender los diversos requerimientos que le formulan las dependencias y entidades públicas, el INDAABIN cuenta con seis delegaciones regionales en las principales ciudades del país.

De conformidad con el Reglamento de el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales y el manual de organización vigentes corresponde a la Dirección General de Avalúos, entre otras funciones, conducir el proceso valuatorio que practique el INDAABIN mediante el seguimiento de

las solicitudes de servicio, la ejecución de los avalúos o justipreciaciones de renta, la elaboración y revisión de los trabajos, así como la aprobación técnica de los dictámenes que realicen los peritos asignados para ello.

En la práctica el afectado generalmente se niega o inconforma a la ejecución de la obra eléctrica en terrenos de su propiedad y en ocasiones pretende un lucro excesivo por concepto de indemnización, de ahí la problemática para que los procedimientos legales y de ejecución se armonicen entre los afectados y la Comisión Federal Electricidad, en el ámbito de la División de Distribución Oriente, por lo que es necesario concienciar a la población y a los legisladores que la obra eléctrica es necesaria para el desarrollo del sistema eléctrico nacional y que la servidumbre administrativa sería la mejor vía para regularizar la afectación de un terreno.