Meeting structural challenges

Dentro de éste estudio como propuesta me inclinado por la categoría de contrato que se le da a la promesa de compraventa, porque está plenamente demostrada por el gran número de debates y diferentes opiniones vertidas por los tratadistas y personas afines al derecho; por lo que se justifica la realización de éste ensayo y por la aceptación que tiene en las diferentes legislaciones y en los códigos; por cuanto este contrato es primordial ya que perdura por sí mismo, tiene vida propia, no necesita de otro contrato para poder existir, goza de independencia y termina su existencia el momento que cumple con el propósito para el cual fue creado, es decir cuando se celebra el contrato futuro determinado por las partes en el contrato de promesa.

Vale considerar entonces lo que el tratadista Antonio Fernández Galiano cuando analiza a la seguridad jurídica dentro del derecho constitucional, considerando que es el Estado el que debe proporcionar seguridad al individuo en todo momento, saber dónde llega su esfera de actuación jurídica y donde empieza la de los demás, las consecuencias de cualquier acto que él o los otros realicen en la órbita del derecho; que pueda prever con absoluta certidumbre los resultados de la aplicación de una norma, y que en todo instante pueda contemplar deslindados con perfecta nitidez, los derechos propios y los ajenos.

Al respecto y en relación al artículo 82 de la Constitución de la República en el momento en que el derecho a la seguridad jurídica se fundamente en el respeto a la Constitución y a normas jurídicas previas, claras, públicas y aplicadas por las autoridades competentes; así como el artículo 25 del Código Orgánico de la Función Judicial en base al principio de seguridad jurídica, también los jueces tienen la obligación de velar por la aplicación de la Constitución de la República, los instrumentos internacionales de derechos humanos, los instrumentos internacionales ratificados por el Estado y las leyes y demás normas jurídicas.

De lo que se desprende es que la seguridad jurídica, no es otra cosa que la posibilidad que el Estado debe darnos mediante el derecho, de prever los efectos y consecuencias de

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nuestros actos o de la solemnidad del contrato de promesa de compraventa para realizarlo en los términos determinados en la norma, para que surtan los efectos que deseamos o para tomar las medidas actualizadas para evitar los efectos que no deseamos, y que podrían producirse según la ley.

El mismo autor considera que el nuevo derecho orienta a profundizar el control político, calificar el administrativo, consolidar el judicial, reconocer el social, a efectos de verificar el compromiso público y proteger a los usuarios y consumidores de bienes y servicios; una seguridad injusta es precisamente lo contrario del derecho, pues seguridad y justicia son dos dimensiones radicales de derecho, dos estamentos ontológicos que le trascienden, porque la justicia sólo existe en cuanto está montada sobre un orden seguro, y, la seguridad sólo es pensable en un orden justo; de tal modo, que la seguridad jurídica actualmente debe ser entendida dentro del Estado constitucional de derechos y justicia, como una justicia concebida como exigencia de adaptación del derecho a la necesidad de la vida social.

Desde mi sentido estrictamente empírico puedo entonces aseverar que existe una seguridad impuesta a través del derecho que garantiza coactiva e inexorablemente el cumplimiento de una legalidad inmoral; de hecho la manipulación de seguridad jurídica por los despotismos de todo signo representa una constante; entonces la seguridad jurídica, así entendida y degradada, no ha impedido la promulgación de leyes dirigidas a diversas formas de cumplimiento de contratos.

Respecto a los efectos de seguridad jurídica, el tratadista Cristián Castelblanco analiza los efectos primordiales considerando que requiere de la consolidación del marco moral al que hace referencia la ética pública, como compromiso transparente de actuación sensata y responsable; el marco económico conlleva como objetivo la estabilidad económica y el equilibrio fiscal, el aspecto político cuya consolidación es necesaria para la seguridad jurídica, pretende de la conexión y oportunidad de lo que se dice, compromete u ofrece, con lo que se hace y ejecuta.

En un Estado constitucional de derechos y justicia, la seguridad jurídica asume perfiles limitados como presupuesto del derecho, pero no de cualquier forma de legitimidad positiva, sino de aquella que procede de los derechos fundamentales, es decir, los que fundamentan el orden constitucional; y función del derecho que asegura la realización de las libertades; la seguridad jurídica no sólo se protege frente al riesgo de su manipulación,

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sino que se convierte en un valor jurídico necesario para el logro de los demás valores constitucionales y así garantizar las solemnidades de toda clase de contratos y en especial el de compraventa de bien inmueble.

Por lo tanto el tratamiento legislativo ha hecho que se discuta largamente sobre cada requisito que trae el artículo 1570 del Código Civil, se ha discutido desde la naturaleza jurídica de si la promesa es o no un contrato, puesto que está colocada en el título XII del Libro IV del Código Civil, que trata de los efectos de las obligaciones, en el Ecuador hay un altísimo porcentaje de promesas de compraventa de inmuebles que no se las celebra por escritura pública, lo que coloca al promitente comprador en desventaja y sujeto a exigencias ulteriores gravosas, que afectan a la equidad y buena fe, estas promesas son liquidadas con la sanción de nulidad, y excepcionalmente, se adopta el criterio científico de que son inexistentes, conllevando entonces que jueces, tribunales y la justicia sea garante del Estado constitucional de derechos y justicia social y de la seguridad jurídica ampare la posición de los particulares frente a las pretensiones de otros particulares y al riesgo de arbitrariedad de los poderes públicos.

A fin de tener un mayor conocimiento sobre la promesa de compraventa, es importante considerar que el tratadista Arturo Alessandri Rodríguez, manifiesta en forma general que, si el acuerdo o concurso de voluntades tiene por objeto crear obligaciones recibe el nombre específico de contrato, por consiguiente podemos definirlo como la convención generadora de obligaciones o bien el acuerdo de las voluntades de dos o más personas destinados a crear obligaciones como así lo reconoce nuestro Código Civil.

Desde mi punto vista y tomando en cuenta que en el Código Civil del Ecuador únicamente se menciona la promesa de celebrar un contrato en el artículo 1570, esto quiere decir que no existe una definición del contrato de promesa, solamente se hace referencia a las circunstancias por las cuales sería válido este contrato, entonces la promesa de celebrar un contrato es una convención escrita, en virtud de la cual las partes se obligan a celebrar un contrato de los que la ley no declara ineficaces, dentro de un plazo o condición que fije la época de su celebración, y debiendo especificarse en ella todas las cláusulas que constituye el contrato de promesa de compraventa.

Por lo mencionado y establecido en el Código Civil, este contrato de promesa de compraventa en muchas legislaciones no necesita de ningún tipo de solemnidad para su

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validez por lo cual estaríamos frente a un contrato consensual, en la legislación ecuatoriana es necesario que cumplan con ciertas solemnidades para que generen obligaciones, debe constar por escrito y celebrada mediante escritura pública los contratos que requieren de esta solemnidad de conformidad con el Código Civil.

Entonces como podemos observar que en el Código Civil en el artículo antes mencionado existe una disposición que hace referencia a la promesa de celebrar un contrato en la cual nos da parámetros que debe contener el contrato para que surtan efecto las obligaciones, además no se establece textualmente la calidad de contrato a la promesa, aunque tal calidad en la legislación ecuatoriana es reconocida y nadie la niega, este artículo establece el nombre de este contrato, la estructura del mismo y su respectiva reglamentación, tomando en cuenta esto podemos hablar de un contrato típico o nominado.

Otro de los tratadistas como Valdivieso Bermeo, considera que la promesa de compraventa tiene todos los elementos y requisitos propios de un acto jurídico y para que éste sea válido, tomando en consideración la similitud con las obligaciones tiene que aplicar lo siguiente, la capacidad entre las partes, el consentimiento de las partes y que éste no adolezca de vicio como el error, fuerza y dolo; que recaiga sobre un objeto lícito y que tenga una causa lícita.

A mi opinión sobre lo sintético de ésta promesa de compraventa, estamos hablando de los sujetos del contrato que pueden ser personas naturales o jurídicas, con la capacidad de obrar en derecho, que todos los actos sean legales que no adolezcan de vicio alguno como los que prohíbe la ley, que los contratantes acuerden en negociar sea obtenido legalmente y sobretodo que sea permitido negociar, es decir los contratos no pueden existir si no existe la capacidad de los contratantes, el consentimiento, la causa y el objeto.

Importante aclarar que se hace mención a lo sujetos en la firma del contrato de promesa de compraventa, en este contrato como en cualquier otro se necesita el acurdo de voluntades de las partes contratantes, las mismas que pueden ser naturales o jurídicas, por ello a las partes que intervienen se les ha dado la denominación de promitente, para diferenciar la parte contratante se agrega al termino promitente la calidad en la cual van a comparecer en el contrato futuro, como por ejemplo en la promesa de compraventa, se les da la calidad de promitente comprador y vendedor ya que en el contrato futuro es la compraventa en la cual intervienen el comprador y vendedor.

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Entonces el contrato de promesa de compraventa es bilateral, en la medida en que surgen obligaciones recíprocas para las dos partes; esta nota característica sirve para diferenciar a la promesa como contrato bilateral, de otros pactos, o promesas unilaterales, y como es de conocimiento la mayoría de contratos, especialmente el de promesa de compraventa las partes contratantes se obligan a cumplir con las cláusulas que se han estipulado en él, es decir las dos partes se comprometen recíprocamente a celebrar el contrato prometido, para cuyo cumplimiento ambas partes deben colaborar, cuya naturaleza y contenido determina.

Así mismo el tratadista Oswaldo Espinosa, manifiesta que, la validez del contrato queda condicionada, en primer término a la circunstancia de que las personas que lo realizan tenga capacidad legal para obligarse, conocida también como habilidad legal de una persona, para adquirir derechos y poder ejercer por sí misma sujeto de derechos y obligaciones de las cosas o bienes, obligatorias y sucesorias, poder para obrar válidamente, suficiencia para ser sujeto activo o pasivo de las relaciones jurídicas.

Al respecto es importante considerar que el contrato de promesa de compraventa, igual que cualquier otro contrato, se encuentra regido por las normas generales del contrato, en consecuencia el contrato de promesa debe cumplir con todas las normas generales establecidas para los contratos, es decir debe cumplir con las normas determinadas en el artículo 1453 del Código Civil, sobre la capacidad, el consentimiento libre de vicios, objeto y causa lícitos, a más de las normas generales de los contratos la promesa de compraventa debe cumplir con lo que determina el artículo 1570 del Código Civil; como es que se fije una época para la celebración del contrato definitivo; como la fijación de un plazo, y la estipulación de una condición; sea una u otra las que se utilice, deben estar determinadas dentro del contrato, esto no significa que se debe determinar una de las dos en el contrato, pues se puede incluir las dos en un mismo contrato si ningún problema.

El jurista Ernesto Albán Gómez sobre los derechos y obligaciones de las partes considera que debemos indicar que el contrato de promesa de compraventa produce únicamente una obligación de hacer, es decir la obligación de otorgar el contrato definitivo; y, sobre los derechos y obligaciones de las partes contratantes, es importante indicar que si existen otras obligaciones dentro del contrato que hayan pactado las partes de común acuerdo, no estamos frente a obligaciones esenciales, ni de su naturaleza; estamos frente a obligaciones accidentales ya que fueron pactadas por la voluntad de las partes y la ley no las señala

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como fundamentales para la validez del contrato de promesa de compraventa; en el contrato de promesa los contratantes, a la vez son acreedores y deudores, en consecuencia las dos partes tienen la obligación de otorgar el contrato definitivo de compraventa o en su defecto exigir a la parte deudora el cumplimiento del contrato definitivo.

Al celebrar la promesa de compraventa nace la obligación de otorgar el contrato definitivo, considerando que de la obligación surgen las siguientes características; es una obligación de hacer, la misma que está prevista en el último inciso del artículo 1570 del Código Civil, en el cual nos indica si acontecen las circunstancias, habrá lugar a lo que dispone el artículo que antecede que es el artículo 1569 del mismo cuerpo legal, en el cual le da al acreedor derechos de una obligación de hacer, la obligación de otorgar el contrato definitivo, por lo cual no se puede exigir que dicha obligación se cumpla en forma parcial, es decir todos los comparecientes deben comparecer en unidad de acto el momento de la celebración del contrato definitivo, por ende si existen varios acreedores no pueden cada uno por su lado exigir su cumplimiento, siempre deben exigir en conjunto.

Respecto al cumplimiento de derechos y obligaciones que están encaminadas a satisfacer necesidades para la convivencia de las personas y por tanto, para producir efectos jurídicos y para cumplirse, el Dr. Juan Larrea considera que la indemnización surge para reemplazar al contenido de la obligación incumplida, o de la que fue cumplida imperfecta, parcial o deficientemente, o por la extemporánea o cumplida fuera del tiempo previsto, por esto, las indemnizaciones por obligaciones contractuales, se clasifican en compensatorias y moratorias.

En relación al incumplimiento de las obligaciones dependiendo de la circunstancia de que el deudor no ha satisfecho al acreedor en la pretensión obligatoria, la relación jurídica que existe por la obligación, está dirigida a la satisfacción del sujeto, el incumplimiento de las obligaciones puede ser voluntario o involuntario, que el deudor con conocimientos de ello, no realiza la prestación debida, o bien no se ha llevado por causas ajenas a la persona, por ello el fundamental objetivo del contrato de promesa, es que se cumpla con la obligación de hacer, que se materializa en el contrato de compraventa, único fin del contrato de promesa de compraventa, es evidente que las partes contratantes deben comparecer en forma libre, voluntaria y en unidad de acto a la celebración del contrato de compraventa,

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cumplida esta obligación tenemos como efecto la extinción del contrato de promesa de compraventa.

Una vez cumplida la obligación principal del contrato de promesa, nace el contrato de compraventa, el mismo que goza de autonomía y vida propia, desde su suscripción no tiene ningún tipo de vínculo con el contrato de promesa; al momento de la suscripción también se hace efectivo el pago, que consta en las reglas generales del contrato, en la promesa de compraventa podemos aplicar todos los modos de extinguir las obligaciones según el artículo 1583 del Código Civil, en tal sentido una promesa puede extinguirse, por convención de las partes; por solución o pago efectivo, por novación, transacción, remisión, confusión; por la pérdida de la cosa que se debe, no imputable a culpa o hecho del deudor, por declaración de nulidad o por rescisión; por el cumplimiento de la condición resolutoria y también por término o plazo extintivo y por prescripción.

Para el tratadista chileno, Dr. Alessandri, los efectos de las obligaciones son los derechos que la ley otorga al acreedor para obtener del deudor el cumplimiento íntegro, exacto y oportuno de la obligación cuando el deudor no la cumple en todo o en parte, o está en mora de cumplirla; es decir que el efecto propio del contrato de promesa de compraventa, es el nacimiento de una obligación de hacer, lo normal será que las partes cumplan con esta obligación voluntariamente, en cuyo caso se extingue el contrato de promesa por el hecho de haberse cumplido y, en consecuencia, sólo pasa a tener vida propia el nuevo contrato, el tener un contrato crea una obligación escrita entre dos o más partes, si una de las partes falla y no cumple con los términos de un contrato, esto se conoce como incumplimiento de contrato, si una de las partes no efectúa un acto especifico a tiempo, no lo efectúa de acuerdo al contrato puede ser un incumplimiento de contrato de promesa de compraventa.

Además las personas que tienen la voluntad ya sea personalmente o que estén legalmente representadas por interpuesta persona y que concurran a la suscripción de un contrato de promesa de compraventa, se los conoce como partes contratantes; respecto de estas partes, el contrato legalmente celebrado produce todos sus efectos y tiene fuerza de ley y no puede ser invalidado, sino por su consentimiento mutuo o por causas legales; lo que quiere decir que los contratos deben hacerse de buena fe y exigen no sólo a lo que ellos se expresa, sino a todas las cosas que provienen de la naturaleza de la obligación o por la ley o la costumbre le pertenecen.

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Por último para Juan Larrea al momento de la celebración o posterior a la solemnidad se produce un hecho u ocurrencia que no estaba previsto y como resultado de este hecho o circunstancia los efectos del contrato no se producen o se extinguen se considera como contrato ineficaz; el incumplimiento de contratos es la privación, frustración o extinción de los efectos que debía producir el contrato; el término de incumplimiento de los contratos no es acogido por muchos de los tratadistas y ha sido objeto de muchos debates, es más conocida la denominación, disolución de los contratos, entre las causas para la disolución del contrato que existen es la resolución, nulidad absoluta, rescisión o nulidad relativa, muerte de una de las partes y el plazo.

Cuando las cláusulas y estipulaciones que se determinan en la promesa de compraventa, no han empezado a ejecutar las obligaciones que nacen del contrato, éstas se extinguen, en su defecto si el contrato se ha llegado a consumar, al referirse la resciliación se van a producir obligaciones encaminadas a deshacer lo hecho, estaremos frente a un nuevo contrato de promesa de compraventa con obligaciones diferentes; la resolución del contrato anula los efectos del contrato de promesa de compraventa para el futuro, así como retroactivamente; la resolución se da en contratos bilaterales que han sido otorgados válidamente cumpliendo los requisitos que exige la ley.

3.5.1. Validación, aplicación y evaluación de los resultados de la aplicación de la propuesta

En el presente ensayo jurídico este contrato de promesa de compraventa es de aplicación