4 National progress in innovation union key policy actions
4.1 Strengthening the knowledge base and reducing fragmentation
En relación al impacto jurídico de la promesa de compraventa, en nuestro país existe la mala costumbre de instrumentar en documento privado el contrato que contiene la promesa de compraventa de un bien inmueble; esta práctica puede deberse al desconocimiento de disposiciones legales que establecen que cuando el objeto de la promesa de compraventa es un bien inmueble, ésta debe, necesariamente, celebrarse por escritura pública, o porque, aun a sabiendas de que es menester su otorgamiento mediante instrumento público, existe
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la creencia de que se incurriría en una doble tributación al momento de celebrarse la escritura de compraventa correspondiente; por ello, considero conveniente analizar cuáles son los impactos jurídicos que se generan en ambos casos, esto es, sea que el contrato se celebre por escritura pública, sea que el contrato se celebre por instrumento privado, así como el aspecto tributario.
3.7. Conclusiones parciales del capítulo
Los tratadistas enunciados dentro del ensayo jurídico coinciden en afirmar que la cláusula penal cumple con varias funciones dentro de la promesa de compraventa, regulación contractual de los efectos del incumplimiento de la obligación, medición o tasación anticipada de los perjuicios, sanción económica por el incumplimiento de la obligación y garantía del cumplimiento de la obligación.
En la legislación nacional se encuentra tipificada la figura de contrato de promesa de compraventa la misma que podemos señalar que es un compromiso en el cual existen dos partes que se comprometen la una a vender una cosa y la otra pagar el precio por esta, es decir es un convenio que tiene efectos en el futuro, el contrato definitivo de compraventa.
También coinciden que el contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles se ha generalizado su uso en los últimos tiempos, normalmente este contrato se utiliza cuando el promitente comprador no cuenta con la totalidad del valor del inmueble, por lo cual abona de este valor al celebrar el contrato de promesa de compraventa y se establece el contrato de compraventa.
69 CONCLUSIONES GENERALES
Que en el contrato de promesa de compraventa puede verse con claridad que cuando el vendedor, vende un bien inmueble al comprador bajo una condición resolutoria de que pague el valor en el lugar y tiempo convenido, el comprador adquiere el bien inmueble bajo condición resolutoria negativa, y el vendedor pasa a ser un acreedor condicional, de condición suspensiva.
Que en el contrato de promesa de compraventa se estipula las cláusulas que deben constar por ley, de tal forma que falte solo la tradición y solemnidades para que sea perfecto este contrato; es decir que la entrega del bien inmueble será una vez que se haya hecho la escritura pública, lo que quiere decir que las cláusulas del contrato están subordinadas al contrato de compraventa y no gozan de normativa específica para su celebración.
Que el contrato de promesa de compraventa por ser un instrumento que goza de validez suscrito entre el vendedor y comprador, en la suscripción definitiva del contrato prometido se debe estipular forma y condiciones de pago, monto de la venta y multas, además las partes comprometidas deben fijar condiciones en las que se va a suscribir la compraventa en un futuro.
Que en el contrato de promesa de compraventa pueden incluirse cláusulas accesorias o accidentales orientadas a garantizar la solemnidad del contrato, como ejemplo cláusula penal o la prohibición de enajenar; cabe recalcar que no es indispensable incluirse las cláusulas accesorias en el contrato de promesa, pero si estas tienen como fin garantizar el cumplimiento de la obligación deberían incluirse como indispensables dentro del contrato.
Que la venta del bien inmueble vale, porque el contrato de compraventa impone al vendedor la obligación de entregar el bien, y porque habiendo un bien inmueble que recae en el consentimiento de las partes, será lícitamente y existente y así el contrato se constituirá en un documento válido; lo que quiere decir que la obligación del vendedor será darle la posesión pacífica del bien inmueble al comprador.
Los jueces civiles entrevistados y abogados encuestados, expusieron que no existe un procedimiento ejecutivo adecuado de cumplimiento de obligaciones de hacer, y que atendida la ausencia de una normativa adecuada sobre el cumplimiento del contrato de promesa, el Estado Constitucional de derechos y justicia no cumple con otorgar la tutela judicial efectiva a los contratantes.
70 RECOMENDACIONES
Que el contrato de promesa de compraventa necesita una normativa específica y gozar de una estructura propia e independiente de otros contratos, con el fin de establecer una verdadera seguridad jurídica para las partes contratantes al momento de la firma del contrato de promesa de compraventa del bien inmueble.
Que resulta necesario establecer dentro del Código de Procedimiento Civil el carácter de contrato y brindarle una definición al contrato de promesa en forma clara y precisa, también la necesidad de establecer una procedimiento independiente, con el fin de que no esté sometido a las disposiciones de los contratos ni a las normas de la compraventa.
Que en el Código Civil Ecuatoriano se incluya el precio como elemento esencial del contrato de promesa de compraventa, ya que en muchas ocasiones varía el precio entre la promesa de compraventa y la venta del bien inmueble en base al precio real y la carta del impuesto predial.
Que la cláusula penal debe incluirse dentro de los requisitos esenciales para la validez del contrato de promesa de compraventa, porque es el medio más eficaz para garantizar el cumplimiento de la obligación y consecuentemente establecer seguridad jurídica para las partes contratantes.
Con la implementación de un procedimiento como el propuesto y recomendado, se dará cumplimiento a la tutela judicial efectiva contemplada en el artículo 75 de la Constitución de la República.
Que las disposiciones del Código Civil sobre el contrato de promesa de compraventa deben constituirse en la base sobre la cual se redacten las normas que contemplen el procedimiento ejecutivo de cumplimiento de las obligaciones de hacer, las cuales se ha propuesto y recomiendan debido a la opinión de jueces y abogados entrevistados.
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ANEXOS
ANEXO Cuestionario
1.- ¿Conoce usted qué es el contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles?
Si ( )
No ( )
2.- ¿Considera usted que es necesario que un contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles se lo realice ante un notario público?
Si ( )
No ( )
3.- ¿Sabe las normas legales que estipula el Código Civil para celebrar un contrato de promesa de compraventa?
Si ( )
No ( )
4.- ¿Cree usted, que es necesario hacer constar en la escritura pública de promesa de compraventa la cláusula penal y el plazo en que debe celebrarse la escritura definitiva?
Siempre ( )
Rara vez ( )
Nunca ( )
5.- ¿En caso de que exista incumplimiento de la escritura de promesa de compraventa, conoce usted ante que autoridad acudir y el trámite que se debe realizar?
Si ( )
6.- ¿Cree usted, que al solicitar la diligencia de requerimiento ante notario o juez, las partes están obligadas a celebrar la escritura pública de compraventa?
Siempre ( )
Rara vez ( )
Nunca ( )
7.- ¿Cómo considera usted, que cuando no se cumple con la escritura de promesa de compraventa se hace efectiva la cláusula penal?
Muy buena ( )
Buena ( )
Mala ( )
8.- ¿Le parece conveniente las garantías que ampara el Código Civil cuando existe incumplimiento de la escritura de promesa de compraventa?
Si ( )
No ( )
9.- ¿Cómo considera las clases de acciones que establece el Código Civil por el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa?
Excelente ( )
Buena ( )
Mala
10.- ¿Considera necesario la elaboración del ensayo jurídico sobre el contrato de promesa de compraventa?
Si ( )
UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES “UNIANDES”
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA CARRERA DERECHO
PERFIL DE TESIS PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE ABOGADO DE LOS TRIBUNALES DE LA REPUBLICA
TEMA:
“EL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES EN LA LEGISLACIÓN NACIONAL Y SUS EFECTOS
JURÍDICOS” AUTOR: QUITO MORETA MÓNICA ALEXANDRA ASESOR: DR. MERCK BENAVIDES BENALCÁZAR
IBARRA - ECUADOR 2014
1.- TEMA: “EL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES EN LA LEGISLACIÓN NACIONAL Y SUS EFECTOS JURÍDICOS”
2.- DESARROLLO
2.1.- Antecedentes de investigación
El Tratadista Andrés Rocha Díaz, en su obra Contrato de Promesa, publicada en el año 2010, realiza un estudio sobre el Contrato de Promesa, de manera general nos dice que el contrato de promesa de compraventa en el que ha hecho una investigación sobre la definición del contrato de promesa, antecedentes, consideraciones generales del contrato de promesa; de las diversas denominaciones que tiene el contrato de promesa de compraventa, las características y las partes del contrato de promesa de compraventa.
El autor antes indicado define al contrato de promesa de compraventa y manifiesta que: “El contrato de promesa es un acuerdo bilateral el cual solo crea obligaciones entre los prometidos, y de él solo emanan derechos personales, no derechos reales, no podemos encontrar algunos pactos que se puedan considerar como antecedentes del contrato de promesa, puede ser considerado como un antecedente del contrato de promesa el pacto de contrayendo y el pacto de mutuo dando, que eran pactos en virtud de los cuales se prometía una estipulación a la celebración de un contrato mutuo, toda vez que eran actos jurídicos que preparaban la celebración de nuevos actos jurídicos lo que constituye la característica básica del contrato de promesa”. (D. Rocha 2010, 128)
A decir del autor Ricardo Treviño García, en su segundo volumen Validez y Eficacia delos Contrato; publicada en el año 2007, hace una investigación acerca de la validez de los contratos, sobre sus efectos jurídicos, como celebrar los contratos, cuando se debe celebrar los contratos, acerca de los deberes y obligaciones de las partes contratantes, así como de los modelos de los contratos establecidos de acuerdo la ley.
Por consiguiente el autor antes indicado define al contrato de promesa de bienes en general como: “El contrato de promesa es un contrato en virtud del cual una de las partes o ambas se comprometen a celebrar dentro de cierto tiempo y a determinada fecha un contrato que por el momento no puedan celebrar, asegurando así la realización de otro, de esta manera se puede verificar que para la validez del contrato de promesa de compraventa
deben existir varios requisitos, entre los cuales se encuentran que deben ser realizados por escrito, el objeto material debe ser cierto determinado o determinable y sobre todo configurarse dentro del comercio”. (Treviño 2007, 101)
Por su parte Bonivento en su obra publicada en al año 1977, Los Principales Contratos Civiles, manifiesta que: realiza una investigación sobre los Contratos Civiles, en los que de manera general nos habla acerca de las generalidades de los contratos, las clases de contratos, acerca de la promesa de venta, su valor, su naturaleza jurídica, y de la teoría de la compraventa condicional.
El autor antes indicado manifiesta que el contrato de promesa: “Puede ser pura y simple bajo condición suspensiva y resolutoria, puede hacerse a plazos, para la entrega de las cosas o del precio, se rige las reglas de los contratos para fijas las obligaciones y los derechos propios del actas que se quiere, sobre el acuerdo de las voluntades se conviene la entrega de la cosa a plazo lo mismo que el precio, las partes hacen que el contrato revista cualquier forma siempre y cuando no sea contraria a la moral, buenas costumbres y al orden público”. (Bonivento 1999, 59)
Finalmente el Dr. Arturo Rodríguez en su obra De Los Contratos, publicada en el año 2009, nos habla acerca de los contratos de promesa, y su e investigación se basa en los contratos preparatorios o preliminares, el contrato de promesa de compraventa, sobre la razón de ser contrato preparatorio, su irrevocabilidad, acerca de los requisitos de la promesa, la forma del contrato de promesa, de la oportunidad de la capacidad y de los vicios de voluntad, y sobre los efectos jurídicos al no cumplir los contratos.
De esta manera el autor antes indicado habla sobre los contratos de promesa compraventa y nos indica: “El contrato de promesa en Ecuadores un instrumento fundamental e indispensable en el ámbito económico jurídico y social de las personas, ya que se considera que es indispensable la aplicación de acuerdo a la normativa del derecho ecuatoriano”. (Rodríguez 2009, 120)
Los tratadistas anteriormente indicados han manifestado de manera amplia y entendible sobre el contrato de promesa que es materia de la investigación ya que contemplan que la promesa de compraventa es el único medio que puede ser utilizado para diferir al futuro la celebración de un contrato o de un acto jurídico en general, para que una simple promesa
de compraventa tenga efectos legales es menester que se designe la cosa vendida, si es raíz o mueble no fungible, en la cosa fungible bastará que se designe el género y la cantidad.
De lo analizado anteriormente, se llega a determinar que los tratadistas anteriormente indicados han manifestado de manera amplia y entendible sobre el incumplimiento del contrato de promesa que es materia de la investigación, por consiguiente es de gran relevancia hacer esta investigación.
2.2.- Situación problémica
En nuestro país existe la mala costumbre de instrumentar en documento privado el contrato que contiene la promesa de compraventa de un bien raíz, esta práctica puede deberse al desconocimiento de las disposiciones legales que establecen que cuando el objeto de la promesa de compraventa es un bien inmueble debe necesariamente, celebrarse por escritura pública; o porque, aun a sabiendas de que es menester su otorgamiento mediante instrumento público, existe la creencia de que se incurriría en una doble tributación al momento de celebrarse la escritura de compraventa correspondiente.
Sabemos que este contrato de promesa es una opción no obligatoria, ya que directamente sin realizar este contrato se puede a realizar la escritura pública definitiva de compraventa, pero también sabemos que este contrato no produce obligación alguna salvo el caso que existan todas las circunstancias legales para la realización de este acto, y poder cumplir con las estipulaciones constantes en el para poder así realizar el contrato definitivo en el futuro.
Cabe mencionar que el incumplimiento de la promesa, lo primero que se ocurre pensar en el retardo de la celebración del contrato en la negativa del promitente comprador o vendedor, en la promesa bilateral, o en su aparente disposición, pero sin estar en condiciones de celebrarlo. Pero el panorama se ha de ampliar de modo de abarcar el comportamiento del deudor que impide la transferencia del dominio del bien prometido o lo limita o grava, o lo deteriora o impide su goce inmediato en la oportunidad debida.
Por cuanto nuestras normas legales establecen de manera evidente el cumplimiento de las garantías, derechos, obligaciones establecidas en nuestra Constitución de la República, tratados internacionales, convenios, derechos humanos, para el fiel cumplimiento de todas las normas establecidas en ellas, por cuanto dentro de un Estado debe primar los derechos y garantías de los usuarios por consiguiente este trabajo de investigación pretende buscar
alternativas que ayuden para que no exista el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa.
El contrato de promesa de bienes inmuebles en la legislación ecuatoriana, es un instrumento fundamental e indispensable en el ámbito económico jurídico y social de las personas, por lo cual resulta evidente y necesario revisar la normativa y su aplicación en el derecho ecuatoriano, el incumplimiento de este contrato ocasiona que en los juzgados y salas de administración de justicia existe un número alarmante de demandas por incumplimiento o ineficacia de la promesa de compraventa.
2.3.- Problema científico
El incumplimiento del contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles, ocasiona inseguridad jurídica para los contratantes.
2.4.- Objeto de la investigación y campo de acción 2.4.1.- Objeto de investigación
En el presente trabajo de investigación el objeto de estudio es el Derecho Constitucional.
2.4.2.- Campo de acción
El campo de acción en el presente trabajo que se va a hacer es “El incumplimiento del contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles en la Notaria Primera del cantón Otavalo, provincia de Imbabura, en el período comprendido en enero a diciembre de 2013.
2.5.- Identificación de la línea de investigación
Este trabajo de investigación guarda relación de acuerdo a los resultados del análisis realizado por la dirección de investigación de la UNIANDES, sobre “La Protección de Derechos y Garantías Constitucionales”.
2.6.- Objetivo general
Elaborar un estudio científico jurídico sobre el incumplimiento de la promesa de compraventa de bienes inmuebles, para garantizar la seguridad jurídica de los contratantes.
2.7.- Objetivos específicos
2.7.1.- Realizar un estudio desde el punto de vista jurídico sobre el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles, en base a la constitución de la república, tratados y acuerdos Internacionales, de los cuales el Ecuador es parte de la ley, la doctrina y la jurisprudencia.
2.7.2.- Determinar el grado de conocimiento que tienen los involucrados en el problema materia de investigación en base a un trabajo de campo.
2.7.3.- Realizar un estudio científico jurídico del incumplimiento de la promesa de