Rationale for narrative methodology

El pago de las rentas de Arrendamientos Urbanos no pueden retrasarse: “… Sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de rentas periódicas”. Lo que ha sido reiterado en innumerables sentencias posteriores: 26 marzo 2009, 9 septiembre 2011, 18 marzo 2014, 27 marzo 2014, etc.

51 2. El Arrendatario queda obligado al pago de la renta y de las cantidades

complementarias a la misma:

No solo el impago de la renta propiamente dicha, puede repercutir en la resolución del contrato de arrendamiento, como detallo a continuación:

– En los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, porque las partes lo habrán pactado tal como establece el artículo 20 LAU 29/1994, relativo a los gastos de comunidad y tributos.

– En los anteriores al 1 de enero de 1995, habría que distinguir si estamos ante contratos realizados con posterioridad o no al 9 de mayo de 1985. En los primeros, a los que resulta aplicable la Disposición Transitoria Primera de la LAU, tan solo cabría exigir los importes de estas partidas si así se hubiese pactado expresamente en el mismo. Por el contrario, en los segundos, anteriores al 9 de mayo de 1985, ya no es necesario que tal pago se hubiese establecido en el contrato, sino que estos preceptos permiten la repercusión del arrendador al arrendatario tanto del Impuesto de Bienes Inmuebles, obras y servicios y suministros.

La cuestión de si el impago de cualquiera de estas cantidades complementarias a la renta, dará lugar a juicio de desahucio por falta de pago, y, en consecuencia, a la resolución del contrato, y poder acudir al desahucio por cualquier tipo de deuda pues el artículo 250.1.1.º de la LEC vigente nos indica claramente que procede el desahucio por impago de la renta “o cantidades debidas por el arrendatario”. En consecuencia, este podría ser desahuciado por cualquiera de las cantidades complementarias dejadas de pagar.

Desde el Año 2008, El Tribunal Supremo, en sus resoluciones, fue fijando una doctrina jurisprudencial, diciendo que en todos los contratos de arrendamiento, ya sean anteriores o posteriores a la LAU 29/1994, se puede desahuciar cuando exista

52 impago de cualquier cantidad que conste contractualmente o que se pueda repercutir por imperativo legal, con independencia de que esté al corriente en el pago de la propia renta.

Así la sentencia de 7 de noviembre de 2008 (SP/SENT/425839), establece que la falta de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles faculta al arrendador para resolver el contrato. Posteriormente se fueron dictando otras, de 15 de junio de 2009 (SP/SENT/465372), donde consideran cantidades asimiladas el IBI y los servicios y suministros a los efectos de resolución del contrato. Y en el mismo sentido fijan doctrina las sentencias de 18 de marzo de 2010 (SP/SENT/499754), de 30 de abril de 2010 (SP/SENT/506885), de 20 de julio de 2011 (SP/SENT/639158) Sentencia T.S. 731/2011, (Sala 1) del 10 de octubre de 2011 por el impago de servicios y suministros, hasta que llegar a la sentencia en la que se contempla la falta de pago de la tasa de basura como causa de resolución al considerarse dicho importe como cantidad asimilada, procediendo el juicio de desahucio por falta de pago, sentencia de 30 de diciembre de 2015 (SP/SENT/837189).

En definitiva, este juicio puede interponerse por cualquier concepto complementario a la renta, ya sea por impuestos, tasas, o bien servicios y suministros como agua, luz, gas etc. Al mismo tiempo, podrá hacerse por cualquiera que sea la cuantía debida, ni la LAU ni la LEC señala un límite, en todo caso serán los Tribunales los encargados de valorar si se produce abuso de derecho, o se atenta contra la moral por parte del arrendador en caso de reclamar una ínfima cantidad, pero desde luego el mismo legalmente estará en su derecho de ejercitar la acción de desahucio y el consiguiente lanzamiento del inmueble por muy bajo que nos parezca el importe.

Tampoco el propietario o arrendador deberá esperar a que transcurra un determinado periodo de tiempo, no consta en ningún precepto legal, de ahí que el retraso en el pago de un mes de renta ya es suficiente para la resolución del contrato.

53 Esta cuestión fue resuelta por el Tribunal Supremo, en resolución del 24 de julio de 2008 (SP/SENT/172363), que declara como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. A continuación le siguieron, en este mismo sentido, las sentencias de 30 de octubre de 2009 (SP/SENT/488230), de 9 de septiembre de 2011 (SP/SENT/644562) y la más reciente de 15 de octubre de 2015 (SP/SENT/828670).

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Sentencia, de fecha 27 de marzo de 2014 (recurso número 141/2011):

Por la que se establece como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no está obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Por tanto, el impago de la renta del alquiler por retraso, aunque sea de una mensualidad, puede ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.

11. Conclusión.

El por qué, del estudio de la mora en este mercado y los problemas que hoy en día nos encontramos en el mismo, es debido a que ha sido un mercado que se ha visto muy afectado en la crisis sufrida a partir de 2007 con la burbuja inmobiliaria y de la que aún intentamos salir poco a poco, la afectación fue por partida doble, muchas personas debido a su situación económica sobrevenida, no pudieron seguir pagando sus viviendas y los desahucios pasaron a ser un tema muy sonado y por tanto muy analizado y cuestionado. Por otro lado, el mercado del alquiler se vió en auge, ya que la gente no

54 podía permitirse comprar una vivienda y sin embargo, si alquilar. Se llevaron a cabo numerosas reformas en 2013, debido a una “petición social” de “Flexibilización de leyes y normas relativas al contrato de arrendamiento” de interesante análisis a mi parecer así como las novedades que van surgiendo en los últimos años para conseguir “batir” en mayor medida, los incumplimientos de contrato.

12. Bibliografía.

1. Tesis Doctoral sobre la Mora de Gema Díez Picazo.

2. Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.(LAU) 3. Código Civil Español.

4. Ley de Enjuiciamiento Civil. 5. Ley Hipotecaria. 6. Jurisprudencia. 7. Páginas Webs: - http://noticias.juridicas.com - http://www.enciclopedia-juridica - http://www.mundojuridico.info - http://www.elmundo.es - http://www.enalquiler.com - http://www.fimiberica.com/ - http://www.expansion.com - http://www.mapfre.es - http://economia.elpais.com - http://www.idealista.com - http://www.fotocasa.es - http://cincodias.com - http://www.europapress.es - http://es.wikipedia.org - http://www.poderjudicial.es/ - http://blog.sepin.es/ - http://observatorioseguroalquiler.es/ - www.madrid.org