Research on the TAM

A la hora de realizar una buena inversión es fundamental reconocer la impor- tancia en la calidad de la información utilizada para tomar una buena decisión. En el sector inmobiliario es importante realizar un seguimiento constante de la variación en la tasa de interés, las proyecciones del negocio, los precios de los inmuebles en el mercado, la rentabilidad y el riesgo de la inversión [5,8].

Actualmente, las personas se cuestionan sobre: ¿qué factores determinan o definen el valor real de un inmueble? ¿Cómo se establece el precio de venta de un inmueble usado? ¿Cómo calcular el valor real de un inmueble usado?

Serfinco revisó y analizó el mercado de vivienda en Colombia y elaboró un informe donde muestra que los índices de los precios reales de los inmuebles hoy reflejan niveles altos en comparación con años anteriores, un crecimiento del 29,2 % en comparación con el promedio histórico. Además, se presenta un incremento en el valor total de las ventas de vivienda, ya que este se encuentra ligado al crecimiento acelerado en los precios del suelo por una escasez de área apta para la construcción [15].

Según el Banco BBVA, el optimismo que presentan los consumidores por demandar inmuebles es elevado, y presentan alta disposición a la hora de comprar una vivienda por sus bajos niveles de endeudamiento y sus bajas tasas de interés. Los precios aumentan en Colombia por la combinación de diversos factores: precio del suelo, mayor demanda por segunda vivienda, entre otros [2].

Figura 1. Precios reales de la vivienda.

Fuente: DANE, Banco de la República y BBVA.

Ambas entidades enfatizan en la causa de compra de los inmuebles, pero no son claras en determinar los factores que determinan el valor del inmueble como tal, manteniendo la pregunta: ¿cómo establecer el precio de venta de un inmueble?

Century 21 Colombia evaluó y determinó los factores claves a la hora de vender un inmueble usado al mejor precio, ya que este valor no puede ser muy bajo porque no incrementaría la ganancia, y si es un valor muy alto, la probabilidad de encontrar un comprador es muy baja. Son cinco los factores para tener en cuenta según la me- todología propuesta para obtener el precio óptimo del inmueble [4].

Figura 2. Factores para determinar el valor de ventas de un inmueble, Century 21 Colombia.

Las casas y apartamentos usados son un 78 % más costosos que en el año 2004. Una de las causales es la falta de proyectos nuevos en algunas ciudades del país, manteniendo una oferta escasa, y, por ende, promoviendo el alza de los precios de la vivienda usada. Otra de las causales radica en el precio del terreno, dada la falta de terreno para la construcción de nuevas viviendas [13].

A lo largo de la historia, se han realizado ciertos estudios que buscan dar res- puesta a esta pregunta a través de métodos prácticos que faciliten el cálculo del valor de un inmueble de segunda.

Thorsnes y McMillen proponen el uso de un estimador semiparamétrico para analizar la relación entre el valor de la tierra y el tamaño de la parcela, en una muestra de 158 parcelas en Portland, Oregon, área metropolitana. El estimador semiparamé- trico combina el beneficio de estimación paramétrica y no paramétrica [16].

Clapp, Kim y Gelfand exponen un método por la limitada capacidad de las ecuaciones de precios hedónicos estándar para hacer frente a la variación espacial de los precios inmobiliarios. Los patrones espaciales de precios de vivienda se pueden ver como la suma de muchos factores causales. Ellos proponen utilizar un marco hedónico están- dar, pero incorporando un modelo semiparamétrico con la estructura en los residuales modelados y con un enfoque parcial bayesiano. El marco bayesiano permite ofrecer una inferencia completa en la forma de una distribución posterior para cada parámetro del modelo. Su modelo permite la predicción del precio en lugares que fueron incluidos en la muestra o los lugares no muestreados, así como las estimaciones del intervalo de predicción. La parte no paramétrica del modelo permite la suficiente flexibilidad para encontrar la variación espacial sustancial en los valores de las casas [6].

Rigby y Stasinopoulos plantean un modelo de regresión llamado Generalized Additive Models for Location, Scale and Shape (GAMLSS). Un análisis empírico

muestra que estos modelos parecen ser más apropiadas para la estimación de la fun- ción de precios hedónicos de los modelos de regresión que se utilizan para tal fin [9]. Calle y Tamayo presentan el método de las decisiones de inversión a través de opciones reales, que consiste en que las inmobiliarias no deben basarse en estudios matemáticos o financieros, sino en la experiencia, evaluando tres opciones en ejecución de algún proyecto: aplazar, crecer por etapas y abandonar, decisiones que se toman con base en el comportamiento del mercado. Las opciones reales son aplicadas en forma empírica en el sector inmobiliario, los conceptos y modelos no se conocen ni se emplean, limitando así el potencial que estas herramientas aportan al sector [3].

En Colombia, los precios de los inmuebles de segunda ascendieron debido a la medición del índice de los precios de la vivienda usada (IPVU) propuesto por el Banco de la República [12].

El IPVU mide la evolución trimestral y anual de los precios de la vivienda usada. Actualmente cobija capitales como Bogotá, Medellín, Cali, y los municipios de Soacha en Cundinamarca, y Bello, Envigado e Itagüí en Antioquia. El diseño, implementación y cálculo del índice es realizado a través de la información de los avalúos de préstamos de vivienda reportados por entidades financieras tales como: Davivienda, BBVA, AV. Villas, Bancolombia, Colmena BCSC y Colpatria [1].

“En la construcción de un índice de precios de viviendas se debe utilizar una metodología diferente a las que comúnmente se utilizan para valorar otros precios de la economía, e incursionar en técnicas econométricas en su cálculo para controlar dichas diferencias. Estas pueden ser: ventas repetidas, precios hedónicos y método híbrido o combinado” [7].