3.3 Metrics
3.3.4 WLA and QLA Performance Metrics
Las áreas de reparto constituyen ámbitos territoriales comprensivos de suelo urbano o de suelo urbanizable delimitadas de características homogéneas para la determinación del correspondiente aprovechamiento tipo a los efectos de contribuir a una mejor distribución de los beneficios y cargas derivados del planeamiento y que permite fijar el aprovechamiento urbanístico de referencia para establecer el aprovechamiento subjetivo perteneciente a los propietarios de suelo así como concretar el derecho de recuperación de plusvalías que por ministerio de la ley pertenece a la Administración Urbanística Actuante.
AArrttííccuulloo 22..2244.. DDiissppoossiicciioonneess ggeenneerraalleess ssoobbrree aapprroovveecchhaammiieennttooss uurrbbaannííssttiiccooss
1. Aprovechamiento objetivo, también denominado
aprovechamiento real, es la cantidad de metros cuadrados de construcción de destino privado cuya materialización permite o exige el planeamiento en un terreno dado conforme al uso, tipología edificatoria y edificabilidad atribuidos al mismo. En los ámbitos en los que se delimita Área de Reparto, el aprovechamiento objetivo se expresa de forma homogeneizada o ponderada contabiliza en unidades de aprovechamiento urbanístico referidos a un metro cuadrado de la edificabilidad correspondiente al uso y tipología característico.
2. Aprovechamiento subjetivo o aprovechamiento susceptible de apropiación, es la cantidad de metros cuadrados edificables que expresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho de propiedad de un terreno, al que su dueño tendrá derecho sufragando el coste de las obras de urbanización que le correspondan y los demás deberes urbanísticos.
3. Aprovechamiento tipo es la edificabilidad unitaria ponderada con los correspondientes coeficientes correctores que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma Área de Reparto a fin de que a sus propietarios les corresponda - en régimen de igualdad- a un aprovechamiento subjetivo idéntico o similar, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el Plan permita construir en sus fincas. El aprovechamiento tipo se define por el presente Plan
General para cada área de reparto en que se divide el suelo urbano no consolidado y urbanizable con delimitación de sectores, no pudiendo ser modificado por ningún otro instrumento de ordenación.
4. Excedente aprovechamiento: Excedente de aprovechamiento es
la diferencia positiva que resulta al restar del aprovechamiento objetivo de un terreno el aprovechamiento subjetivo que corresponde a la propiedad del mismo.
5. Adquisición de un excedente de aprovechamiento es la operación jurídico-económica, de gestión urbanística, por la que el propietario del terreno adquiere onerosamente el derecho al excedente de aprovechamiento que presenta su terreno para construirlo. Los excedentes de aprovechamiento se adquieren cediendo terrenos equivalentes, libres de cargas, a la Administración o abonándole su valor en metálico, en los términos dispuestos en la Ley. Los particulares no pueden construir un excedente de aprovechamiento sin haberlo adquirido previamente. Los ingresos públicos por éste concepto quedarán afectos al patrimonio municipal de suelo.
6. Con carácter general y universal, a los efectos del cálculo y fijación del Aprovechamiento Tipo, así como para la concreción y determinación de las unidades de aprovechamiento urbanístico que contiene un instrumento de planeamiento (Plan Parcial, Plan Especial o Estudio de Detalle) o un proyecto de obras, se establecen los siguientes coeficientes de homogeneización: Relación de coeficientes
AA.. CCooeeffiicciieenntteess eenn eell SSuueelloo UUrrbbaanniizzaabbllee
En el suelo urbanizable se aplican los siguientes coeficientes:
A.1. Coeficientes de usos genéricos y tipologías dominantes en Suelo Urbanizable (SU).
• Usos residenciales de Vivienda Libre en
Sectores de Uso Global Residencial: 1,00 • Usos residenciales de Vivienda Libre en Sector
de Uso Global Residencial Turístico: 1,20
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• Usos residenciales de Vivienda Libre en Sectores de Uso Global Turístico(Golf): 1,60
• Residencial Vivienda Protegida en cualquier
Sector: 0,50
• Establecimientos Hoteleros en Sectores de
Uso Global Residencial: 0,70
• Establecimientos Hoteleros en Sectores de Uso Global Residencial Turístico: 0,70
• Establecimientos Hoteleros en Sectores de Uso Global Turístico (Golf): 1,00
• Bloques y conjuntos de viviendas turísticas en Sectores de Uso Global Residencial Turístico: 1,20
• Bloques y conjuntos de viviendas turísticas en Sectores de Uso Global Turístico (Golf): 1,60
• Servicios terciarios en Sectores Uso Global
Residencial: 0,80
• Servicios terciarios en Sector Uso Global
Residencial Turístico: 0,80
• Servicios terciarios Sectores Uso Global
Turístico (Golf): 1,15
• Industrial y Almacenamiento en sectores con
uso global Actividades Económicas: 0.65 • Servicios Avanzados en cualquier sector: 0,80 A.2. Coeficiente de Localización
• Sectores: 6,8,9,10 y13: 1,00.
• Sectores: 7,14,11,12,19 y 20: 1,10.
• Sectores :1,2,3,4,5: 1,20.
• Sectores :17, 18: 1,25.
A.3. Coeficiente de corrección ambiental.
• Coeficiente de corrección ambiental en los
sectores 11,12,13 y 19: 1,10
• Coeficiente de corrección ambiental en sector con Uso global Turístico Golf: 1,25
• Coeficiente de corrección ambiental en sector con Uso global Turístico Golf al norte del Corredor del Mediterráneo: 1,50
• Coeficiente de corrección ambiental en el
resto de los sectores del suelo urbanizable: 1,00
BB CCooeeffiicciieenntteess eenn eell SSuueelloo UUrrbbaannoo NNoo CCoonnssoolliiddaaddoo..
B.1 Coeficientes de usos genericos y tipolología dominante en Suelo Urbano No Consolidado con Ordenaión Diferida a. Usos Residenciales de Vivienda Libre
En ámbitos de implantación dominante en tipologías de residencial unitario: 1,15
En ámbitos de implantación dominante en tipologías de residencial múltiple: 1,00
b. Usos de Actividades Económicas.
• Industrial y Almacenamiento en ámbitos de Uso
Global de Actividades Económicas: 0,65 • Servicios terciarios en cualquier ámbito: 0,80 • Establecimiento Hotelero en cualquier ámbito: 0,70 B.2. Coeficiente de Urbanización: 1
B.3. Coeficiente de Localización: 1
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7. Los aprovechamientos urbanísticos objetivos serán:
En el suelo urbanizable: el resultado del producto obtenido de aplicar los coeficientes de uso específicos a la distribución de la edificabilidad atribuida por el planeamiento a cada uso, y multiplicado por el Coeficiente de Localización y de Corrección Ambiental atribuidos en cada caso.
Para la simplificación de esta operación se determina en cada ficha el Coeficiente Global resultante en cada sector y que expresa: (Sumatoria de Coeficientes de usos x porcentaje edificabilidad asignada a cada uso) x Coeficiente de localización x Coeficiente Corrección Ambiental.
En el suelo urbano no consolidado: el aprovechamiento objetivo de cada ámbito es el resultado del producto obtenido de aplicar los coeficientes de uso específicos a la distribución de la edificabilidad atribuida por el planeamiento a cada uso, y multiplicado por el Coeficiente de Localización y de Cargas de Urbanización.
En suelo urbano consolidado, el aprovechamiento subjetivo coincide con el aprovechamiento tipo del área de reparto. No obstante si la parcela no tiene la condición de solar, el área de reparto también quedará integrada por el suelo dotacional necesario colindante que le confiera esa condición.
8. De conformidad con las previsiones del art.15.3 de la Ley 10/2004 del Suelo No Urbanizable, el presente Plan General procede a calificar como red Primaria de Parques Públicos Naturales terrenos con la clasificación de suelo no urbanizable en los que concurren las condiciones establecidas en el apartado 1 de dicho artículo 15.3. Estos terrenos se adscriben a efectos de su gestión a diferentes áreas de reparto del suelo urbanizable. De conformidad con las previsiones del párrafo segundo del citado art.15.3 de la Ley 10/2004, y a los efectos del cálculo del aprovechamiento tipo, cada metro cuadrado de dichos terrenos cuentan con los siguientes Coeficientes de Equivalencia con respecto al valor 1 representado por cada metro cuadrado de suelo con la clasificación de suelo urbanizable.
PQN-1 PARQUE PÚBLICO NATURAL "MARJAL DE
PEÑÍSCOLA". 0,75
PQN-2.1. PARQUE PÚBLICO NATURAL (ÁREA NATURAL)"LADERA OCCIDENTAL SIERRA DE IRTA". 0,55
PQN-2.2. PARQUE PÚBLICO NATURAL (ÁREA DE EXPANSIÓN URBANA))"LADERA OCCIDENTAL SIERRA DE IRTA". 0,65
PQN-3 PARQUE PÚBLICO NATURAL EN PLAYA SUR.
0,75
PQN-4. PARQUE PÚBLICO NATURAL "LADERA SUR
OCCIDENTAL SIERRA DE IRTA". 0,55
PQN-5.1 PARQUE PÚBLICO NATURAL. (ÁREA NATURAL) "LADERA NOROCCIDENTAL SIERRA DE IRTA". 0,55
PQN-5.2 PARQUE PÚBLICO NATURAL. (ÁREA DE EXPANSIÓN URBANA) "LADERA NOROCCIDENTAL SIERRA DE IRTA": 0,65
PID-3 CENTRO DE INFRAESTRUCTURAS "CORREDOR DEL
MEDITERRÁNEO" INTEGRADO EN PARQUE PÚBICO NATURAL: 0,65
9. Los usos bajo rasante tendrán un aprovechamiento urbanístico
nulo cuando estén destinados a aparcamientos o trasteros; en los demás casos, se aplicará el coeficiente de uso respectivo a los efectos del cálculo del aprovechamiento urbanístico que el proyecto técnico pretenda materializar.
AArrttííccuulloo 22..2255.. CCoonnddiicciioonneess ppaarraa llaa EEffeeccttiivviiddaadd yy LLeeggiittiimmiiddaadd ddeell AApprroovveecchhaammiieennttoo..
Las facultades conferidas por el planeamiento a la propiedad del suelo se encuentran condicionadas en su efectividad y ejercicio legítimo al cumplimiento de los deberes y limitaciones establecidos por la legislación urbanística y, en su virtud, por el propio planeamiento.
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Son deberes y limitaciones generales de los actos de utilización urbanística del suelo:
a. La aprobación definitiva de los proyectos de reparcelación que la ejecución del planeamiento requiera.
b. El cumplimiento efectivo de las cesiones gratuitas de terrenos y de ejecución de que se trate, con arreglo al Plan General o al planeamiento de desarrollo que se ejecute, así como, en su caso, de las asumidas por la propiedad en los Convenios Urbanísticos si son superiores a las legalmente exigibles.
c. La ejecución conforme al Plan de las obras de urbanización
correspondientes a la unidad de ejecución o a la parcela, en su caso.
d. La sujeción del uso de los predios al destino previsto con las especificaciones cualitativas y cuantitativas de su calificación urbanística.
CAPÍTULO V. EL DEBER DE CONSERVAR Y REHABILITAR
AArrttííccuulloo 22..2266.. RRééggiimmeenn GGeenneerraall ddee uussoo yy ccoonnsseerrvvaacciióónn ddee llooss pprrooppiieettaarriiooss ddee eeddiiffiiccaacciioonneess yy tteerrrreennooss..-
1. Los propietarios de toda clase de terrenos, construcciones y
edificaciones deberán destinarlos a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico.
2. También están obligados a mantenerlos en condiciones de
seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para su conservación o rehabilitación. AArrttííccuulloo 22..2277.. OObblliiggaacciióónn ggeennéérriiccaa ddee CCoonnsseerrvvaacciióónn..
1. Los propietarios de toda clase de terrenos, urbanizaciones de iniciativa particular, construcciones, edificaciones, jardines, carteles e instalaciones publicitarias tienen el deber de conservarlos en condiciones que garanticen su seguridad, salubridad y ornato público, realizando los trabajos y obras de mantenimiento, reparación o reposición que resulten necesarias para mantener en ellos las condiciones imprescindibles para su habitabilidad o uso efectivo. Será exigible este deber aún cuando
no hubiera normas específicas aplicables sobre protección del medio ambiente, patrimonio arquitectónico y geológicos o sobre rehabilitación urbana. Si las hubiera se cumplirán con total respeto las mismas.
A los efectos del apartado anterior, se consideran contenidas en el deber genérico de conservación: los trabajos y obras que tengan por objeto el mantenimiento, consolidación, reposición, adaptación y reforma necesarias para obtener las condiciones de seguridad, salubridad y ornato según los criterios de estas normas. En tales trabajos y obras se incluirán en todo caso las necesarias para asegurar el correcto uso y funcionamiento de los servicios y elementos propios de las construcciones y la reposición habitual de los componentes de tales elementos o instalaciones.
2. El deber genérico de conservación de los propietarios de
edificios alcanza hasta la ejecución de los trabajos y obras cuyo importe tiene como límite el del contenido normal del deber de conservación.
3. El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier ciudadano, ordenará la ejecución de las obras necesarias para alcanzar o conservar dichas condiciones.
4. El cumplimiento por parte de los propietarios del deber de
conservación, se entiende sin perjuicio de las obligaciones y derechos que se deriven para el arrendatario conforme a la legislación sobre arrendamiento.
5. Sin perjuicio de las obras o medidas de seguridad en tanto sean necesarias, el deber de conservación cesa con la declaración del edificio en estado de ruina, sin perjuicio de que proceda su rehabilitación de conformidad con lo establecido en las presentes Normas.
6. La situación de fuera de ordenación de un edificio no exonera a su propietario del deber de conservación.
AArrttííccuulloo 22..2288.. CCoonnddiicciioonneess MMíínniimmaass ddee SSeegguurriiddaadd,, SSaalluubbrriiddaadd yy O
Orrnnaattoo..
1. Mediante Ordenanza Municipal podrán regularse con precisión
las condiciones concretas de seguridad, salubridad y ornato que se deben observar en cada tipo de inmueble.
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2. En ausencia de Ordenanza específica, las condiciones mínimas serán las siguientes:
a. En urbanizaciones: El propietario de cada parcela es
responsable del mantenimiento de las acometidas de redes de servicio en correcto estado de funcionamiento. En urbanizaciones no recepcionadas, correrá a cuenta de sus propietarios la conservación de calzadas, aceras, redes de distribución y servicio, del alumbrado y de los restantes elementos que configuren la urbanización.
b. En construcciones:
b.1. Condiciones de seguridad: Las edificaciones deberán mantener sus cerramientos y cubiertas estancas al paso del agua y la humedad, y mantener en buen estado los elementos de protección contra caídas. La estructura deberá conservarse de modo que garantice el cumplimiento de su misión resistente, defendiéndola de los efectos de corrosión y agentes agresores, así como de las filtraciones que puedan lesionar las cimentaciones deberán conservarse los materiales de revestimiento de fachadas, cobertura y cerramiento de modo que no ofrezcan riesgo a las personas y a los bienes. También deberán contar con protección contra accidentes mediante antepechos, barandillas y cerramientos en condiciones. Las instalaciones eléctricas y motores de elevación o presión para ascensores y agua así como el pararrayos y las instalaciones de gas o calefacción si las hubiera, deberán cumplir la normativa de seguridad vigente. En el caso de edificios sin habitantes, éstos deberán quedar cerrados y preservados contra ocupaciones ilegales. b.2. Condiciones de salubridad: Deberán mantenerse el buen
estado de las instalaciones de agua, gas y saneamiento, instalaciones sanitarias, condiciones de ventilación e iluminación, de modo que se impida su degradación y se garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas y su régimen de utilización. Mantendrán tanto el edificio como sus espacios libres con un grado de limpieza que impida la presencia de insectos, parásitos, roedores, y animales que puedan ser causa de infección o peligro para las personas. Conservarán en buen funcionamiento los elementos de reducción, depuración y control de emisiones de humos, partículas y sustancias nocivas.
b.3. Condiciones de ornato: Las fachadas exteriores e interiores y medianeras visibles desde la vía pública, vallas instalaciones publicitarias y cerramientos de las construcciones deberán mantenerse en buenas condiciones, mediante la limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento cuando sea preciso para adecentarlas. En iguales condiciones se mantendrán los jardines, mobiliario y vallado, si los hubiere, y los demás elementos privativos en el interior o cerramientos visibles desde la vía pública.
c. En carteles, instalaciones publicitarias o de otra índole, serán exigibles las condiciones de seguridad, salubridad y ornato de acuerdo con su naturaleza.
d. En solares: Todo propietario de un solar deberá
mantenerlo en las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato; para ello, el solar deberá estar vallado con cerramiento permanente de las mismas características que el definitivo exigido conforme a las condiciones establecidas en estas Normas, protegiéndose de forma adecuada los pozos y elementos que puedan ser causa de accidentes. De igual forma, los solares deberán estar limpios, sin escombros, material de desechos, basura o desperdicios.
AArrttííccuulloo 22..2299.. CCoonntteenniiddoo NNoorrmmaall ddeell DDeebbeerr ddee CCoonnsseerrvvaacciióónn..
1. Los propietarios de edificios están obligados a sufragar o
soportar el coste de las obras de conservación y rehabilitación que dichas construcciones precisen para cumplir lo dispuesto en este Capítulo, hasta el importe determinado por el límite del deber normal de conservación. Cuando una Administración ordene o imponga al propietario la ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan dicho límite, el obligado podrá exigir a aquella que sufrague, en lo que respecta al exceso, el coste parcial de las obras constitutivo del mismo. 2. Se entenderá que las obras mencionadas en el párrafo anterior
exceden del límite del deber normal de conservación cuando su coste supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil que la preexistente, realizada con las condiciones imprescindibles para autorizar su ocupación. Si no se trata de un edificio sino de otra clase de construcción, dicho límite se cifrará, en todo caso, en la
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mitad del coste de erigir o implantar una nueva construcción de iguales dimensiones, en condiciones de uso efectivo para el destino que le sea propio.
AArrttííccuulloo 22..3300.. EEll DDeebbeerr ddee RReehhaabbiilliittaacciióónn
1. El deber de rehabilitación será exigible en todo caso a los
propietarios de:
a. Los edificios incluidos en los diversos Catálogos de
protección del presente Plan General o en el de los instrumentos que lo desarrollen o complementen.
b. Los edificios, catalogados o no, incluidos en un Área de Rehabilitación, y cuya rehabilitación forzosa la prevea un planeamiento especial.
c. Los edificios sometidos a un régimen de protección
cautelar hasta tanto se desarrolle el correspondiente planeamiento especial de desarrollo que determine su catalogación o no.
d. Los edificios sujetos a un procedimiento dirigido a la
catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral.
2. El coste de las obras necesarias de la rehabilitación forzosa se financiaran por los propietarios y/o por la Administración en los términos del apartado 2 del artículo anterior.
3. Las obras de rehabilitación deberán tener como finalidad
asegurar la estabilidad, durabilidad, el funcionamiento y condiciones higiénicas de los edificios, así como mantener o recuperar el interés histórico, tipológico y morfológico de sus elementos más significativos.
4. Las órdenes de rehabilitación contendrán las obras mínimas
exigibles para garantizar la satisfacción de las finalidades de la misma y el otorgamiento de las ayudas públicas si éstas fueran necesarias por exceder el coste de las obras del contenido económico que el titular está obligado a soportar. La resolución que ordene la rehabilitación incorporará asimismo las obras de conservación que sean exigidas como consecuencia del deber general de conservación del propietario.
5 La efectividad de la orden de rehabilitar no quedará enervada en los casos en que la misma conllevase la realización de obras cuyo coste excediese del importe que los propietarios se encuentran obligado a soportar siempre que se acordase el otorgamiento de ayudas públicas que sufragasen la diferencia. De forma alternativa, podrá procederse a ordenar la inclusión del inmueble en el Registro de Solares y de inmuebles sujetos a Edificación Forzosa.
6. El incumplimiento de las órdenes de rehabilitación, que a estos efectos integrarán también las de conservación, podrá dar lugar a:
a. La ejecución subsidiaria total o parcial de las obras. b. La imposición de las sanciones que correspondan.
c. La expropiación forzosa del inmueble, de conformidad con la legislación urbanística o/y de protección del patrimonio histórico, cuando esta medida resulte necesaria para garantizar la conservación de los valores del inmueble o la ejecución de la rehabilitación.
d. La colación del inmueble en situación de venta forzosa
para su ejecución por sustitución mediante el correspondiente concurso.
AArrttííccuulloo 22..3311.. CCoollaabboorraacciióónn MMuunniicciippaall..
1. En los edificios no catalogados si el coste de ejecución de las obras de conservación y rehabilitación rebasara los límites del deber normal de conservación, y existieren razones de interés general que aconsejaran la conservación del inmueble, la Administración Urbanística Municipal podrá, previo acuerdo con el titular, establecer ayudas públicas dirigidas a financiar el exceso del coste de la reparación, excluyendo al inmueble de su demolición y requiriendo la ejecución del conjunto de las obras necesarias.
2. En los edificios en los que sea exigible la rehabilitación, si las obras precisas excedieran del límite del contenido del deber normal de conservación, la Administración estará obligada a financiar el importe a que asciende el exceso.
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D O C U M E N T O C O M P L E T O
AArrttííccuulloo 22..3322.. PPootteessttaaddeess PPúúbblliiccaass ppaarraa llaa iinntteerrvveenncciióónn eenn llooss ddeebbeerreess ddee ccoonnsseerrvvaacciióónn yy rreehhaabbiilliittaacciióónn..
1. Los Alcaldes deben dictar órdenes de ejecución de obras de
reparación, conservación y rehabilitación de edificios