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2.3.1.- Sucesión hereditaria

La sucesión hereditaria por causa de muerte se realiza por la voluntad de la persona, manifestada en testamento y, a falta de éste por disposición de la ley. La primera se llama testamentaria y la segunda, intestada, comprendiendo en uno y otro caso, todos los bienes, derechos y obligaciones que no se extinguen por la muerte y que los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte. La sucesión hereditaria puede ser a título universal y a título particular, la asignación a título universal se llama herencia, la asignación a título particular se llama legado. El título es universal, cuando se sucede al causante en todos sus bienes y obligaciones transmisibles, a excepción de los legados. El título es particular cuando se sucede en uno o más bienes determinados.

La sucesión puede ser en parte testada y en parte intestada. Toda persona capaz civilmente puede disponer de sus bienes por medio de testamento a favor de cualquiera que no tenga incapacidad o prohibición legal para heredar.

2.3.2.- La Compra – Venta

El contrato de compra venta por su trascendencia histórica es el más importante de los contratos, el cual viene a ser el principal móvil de la circulación.

A través del tiempo este tipo de contrato, se ha convertido en el acto de comercio más representativo y en la principal fuente de las obligaciones. Nace con la aparición de la moneda, pues al servir ésta, como instrumento de pago, permitió la desaparición del trueque10.

Inicialmente la compra venta, no conducía directamente a la transferencia de la propiedad, ya que ésta únicamente se materializaba a través de la concertación de actos materiales, tal como lo era la mancipatio, la in jure cessio y la traditio.

1.- La Mancipatio.- fue un acto formal celebrado en presencia de 5 testigos como mínimo; implicaba la presencia de un objeto que represente el bien materia de contrato y un pedazo de cobre, el cual simbolizaba el pago a todo ello, debían pronunciarse formulas rituales a fin de que se entendiese materializada la adquisición.

2.- La In Jure Cessio.- también era un acto formal pero se celebraba en presencia del pretor e implicaba una reivindicación simulada, en la que el adquiriente alegaba la propiedad del bien ante el pretor y el enajenamiento se allanaba a ello.

3.- La Traditio.- era la entrega física del bien que se enajenaba, la misma que se daba de común acuerdo entre el que lo entregaba (tradens) y el que lo recibía accipiens.

En este sentido, mediante el contrato de compra venta, solo generaba una "obligación de transferir", pero de ninguna manera determinaba "transferencia". Posteriormente, a partir del siglo XVIII, mediante el contrato de compra venta, se confería al comprador, no solo el titulo o acreencia, sino también se transfería el dominio de la cosa vendida. Esta evolución de la compra venta se consolido a través de los juristas que redactaron el Código Civil Francés, quienes propugnaron "la unidad del contrato" aduciendo que la propiedad se transmite por la vía consensual, ya que la compra venta es perfecta entre las partes y la propiedad se adquiere por el comprador solo desde que hay acuerdo sobre la cosas y el precio.

Según el código civil la compra venta es el contrato mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador, y este a su vez, se obliga a pagar su precio en dinero.

En virtud al concepto antes señalado, el contrato de compra venta no puede ser confundido con la traslación de dominio y nada impide que dicha traslación de

dominio se pueda dar en un momento distinto, conforme sucede con la tradición o entrega posterior de los bienes muebles o con la compra venta de inmuebles con " pacto de reserva de propiedad"11.

2.3.3.- La Permuta

―El contrato de trueque o permutación tendrá lugar, cuando uno de los contratantes se obligue a transferir a otro la propiedad de una cosa, con tal que éste le dé la propiedad de otra cosa‖.

Como se ve es un contrato consensual y bilateral:

Es un contrato consensual, bilateral, oneroso, declarativo. Y puede ser celebrado conmutativo y aleatoriamente.

Hay varios puntos de contacto entre un contrato y el otro.

Según los casos es complejo diferenciar ente cual de los dos estamos operando.

Sería por ejemplo: un caso complejo la operación donde una de las parte se obliga a entregar una cosa, y la otra una parte con una cosa y la otra, el saldo, en dinero.

Cabe señalar, que en el caso de donaciones mutuas, estaríamos en presencia de dos contratos unilaterales; en cambio en el caso de la permuta, ésta sería un solo contrato, bilateral.

2.3.4.- El Notario y la Fe Pública de las Escrituras de Propiedad

Se considera que pertenecen a la función pública los representantes de los órganos de administración pública federal, que se dividen en centralizados, descentralizados y paraestatales. "La actividad notarial no encaja dentro de estas organizaciones administrativas.

Al margen de las disposiciones legales y de las opiniones doctrinales es un hecho que la actividad del notario se realiza en nombre del Estado a través de particulares. La función notarial tiene un carácter precautorio, debe ayudar, atender, colaborar y auxiliar a aquellas personas que así lo soliciten en tanto se trate de cuestiones jurídicas. "la función notarial tiene un carácter preventivo, y tiende a lograr la inobjetabilidad de los derechos privados, haciendo ciertas las relaciones y situaciones subjetivas concretas de que ellos derivan".

En este sentido, la función notarial pretende otorgar seguridad jurídica otorgando su fe a los actos en que intervenga el notario. Dentro de las características de la función notarial se encuentra la de imparcialidad.

En otro orden de ideas, la técnica es una más de las características de la función notarial, ya que buena parte de la actuación del notario depende principalmente de la perfección de su tecnicismo.

Se conoce la fe según el origen de la autoridad de que provenga; puede ser fe religiosa o humana. La fe religiosa proviene de la autoridad de Dios, que ha revelado algo a los hombres. La fe humana proviene de aseveraciones hechas por el hombre.

La fe significa confianza, creer en algo, es una convicción. Por tanto, para que la fe pueda ser pública, es decir, frente a todas las personas, necesita de la facultad legal para ser otorgada a determinados funcionarios tanto del Estado como particulares. La fe pública es una "presunción legal de veracidad respecto a ciertos funcionarios a quienes la ley reconoce como probos y verdaderos facultándoles para dar a los hechos y convenciones que pasan entre los ciudadanos."

Esta afirmación es citada por Giménez-Arnau del Maestro Gonzalo de las Casas. Es por ello que Giménez-Arnau establece que "la fe pública no será la convicción del espíritu en lo que no se ve, sino la necesidad de carácter jurídico que nos obliga a estimar como auténticos e indiscutibles los hechos o actos sometidos a su amparo, queramos o no queramos creer en ellos". Giménez-Arnau comenta que la expresión fe pública tiene un doble significado; uno es en el sentido jurídico, dar fe significa atestiguar solemnemente, entendido como acto positivo; por el contrario dar fe en el sentido gramatical significa otorgar crédito a lo que

otra persona manifiesta; significa una función pasiva. Doctrinalmente en el derecho notarial se conocen dos tipos de fe pública; la originaria y la derivada.

La originaria cuando el hecho o el acto del que se pretende dar fe es percibido por los sentidos del notario. Por ejemplo cuando el notario asienta una certificación de hechos en su protocolo o da fe del otorgamiento de un testamento.

La fe pública derivada consiste en dar fe de hechos o escritos de terceros, en este caso el notario no ha percibido sensorialmente el acontecimiento del hecho o el otorgamiento del acto que plasmará en su protocolo.

La fe pública puede distinguirse en las siguientes clases: fe pública administrativa, fe pública judicial, fe pública extrajudicial o notarial y en fe pública registral. La fe pública administrativa tiene por objeto dar notoriedad y valor de hechos auténticos a los actos realizados por el Estado. "Esta fe administrativa se ejerce a través de documentos expedidos por las propias autoridades que ejercen la gestión administrativa en los que se consignan órdenes, comunicaciones y resoluciones de la administración".

Los documentos de carácter judicial, son los que gozan de la fe pública judicial. Debido a la trascendencia de las actuaciones ante los Tribunales -de la materia que sea- es menester que estén revestidas de un sello de autenticidad que se imprime en ellas por virtud de la fe pública judicial. Las relaciones jurídicas

realizadas entre particulares necesitan hacerse constar en escrituras públicas para producir sus efectos jurídicos.

Por ello para hacer constar dichos actos es necesario hacerlo a través de la fe pública notarial.

El Estado debe proteger los derechos privados, así como garantizarlos contra cualquier intento de violación. Por esto el Estado solamente podrá proteger aquello cuya existencia le conste.

Para robustecer lo plasmado anteriormente nos remitiremos a la teoría que plantea el maestro Pedro Ávila acerca de la fe pública, la cual indica que "la función del notario es la de dar fe de ciertos actos; y el valor del instrumento el de hacer fe de su existencia y de todo o parte de su contenido". Lo anterior nos indica que entre la fe que otorga el notario con su intervención y el instrumento donde plasma el acto existe una relación estrecha debido a que ambas se complementan mutuamente para realizar una función específica, que en este caso es la de dar fe de actos o hechos jurídicos y tener constancia de los mismos.

Podemos afirmar entonces, que la fe pública notarial tiene una función preventiva, y su actual desarrollo forma la preparación de las pruebas preconstituidas, dichas pruebas no nacen en el transcurso de un juicio, sino que son anteriores a él. El derecho notarial satisface la necesidad general de toda prueba, ya que el notario actúa en el mismo instante en que se produce el hecho;

en cambio, en los sistemas de prueba en general el hecho se comprueba generalmente después de que ocurrió. Luis Carral y de Teresa hace referencia al comentario del Maestro Sanahuja, que a la letra dice "para que la fe pública pueda captar el hecho, precisa que el agente jurídico se halle interesado en hacer constar el acto que se propone llevar a cabo, lo que, como es natural, sólo ocurre cuando el hecho ha de producir un hecho jurídico favorable, o sea, la concesión o reconocimiento de derechos, y no cuando la consecuencia jurídica ha de ser una sanción en cuyo caso el autor del acto (ilícito) tendrá interés en evitar la existencia de toda prueba".

2.3.5.- Inscripción de los títulos de dominio en el Registro de la Propiedad

El Art. 674 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a la posesión efectiva, establece que el heredero se presentará al juez o notario pidiendo la posesión efectiva de los bienes hereditarios. A esta solicitud acompañará copia inscrita del testamento y la partida de defunción del testador (...). Inmediatamente el juez pronunciará sentencia, con arreglo al mérito del proceso, o el notario levantará la respectiva acta notarial; y se la mandará inscribir, conforme a la Ley de Registro.

Por otra parte, se debe considerar el Art. 18 número 12 de la Ley Notarial en donde se establece que la copia del acta notarial en donde consta la declaración juramentada de quienes se creyeren con derecho a la sucesión de una persona difunta, presentando la partida de defunción y las de nacimiento u otros documentos para quienes acrediten ser sus herederos, así como la de matrimonio

o sentencia de reconocimiento de la unión de hecho del cónyuge sobreviviente si los hubiera, deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente.

El Art. 28 de la Ley de Registro, especifica que para practicar la inscripción de las sentencias se presentarán éstas al Registrador junto con la certificación del Secretario que acredite que están ejecutoriadas. Se presentarán también los documentos que fueren necesarios para practicar la inscripción.

El Art. 42 de la misma Ley determina que la inscripción de sentencias, testamentos y actos legales de partición, se hará en la forma que prescribe el Art. 707 del Código Civil, por lo que para la inscripción se exhibirá al registrador copia auténtica del título respectivo, y de la disposición judicial, en su caso. Además, la inscripción de un testamento comprenderá la fecha de su otorgamiento; el nombre, apellido y domicilio del testador y de los herederos o legatarios, expresando sus cuotas o los respectivos legados. Para el caso de la inscripción de una sentencia o decreto comprenderá su fecha, la designación del tribunal o juzgado respectivo, y copia literal de la parte dispositiva. Y, en el caso de la inscripción de un acto legal de partición comprenderá la fecha de este acto, la designación del juez y de las partes o hijuelas pertenecientes a los que la soliciten.

Por último, dentro del juicio de apertura de testamento cerrado, el Art. 622 del Código de Procedimiento Civil determina que el juez pronunciará sentencia declarando la validez del testamento el cual se manda a publicar y protocolizar y se dan copias a los interesados de los cuales se debe inscribir una de ellas.

Requisitos Registro:

- Sentencia Judicial o Acta Notarial.

- Certificación del Secretario de encontrarse ejecutoriada la sentencia. - Pago del Impuesto a la Herencia en el SRI

- Antecedentes de adquisición del causante (Título anterior) - Acta notarial o sentencia pronunciada por Juez competente.

Requisitos Notaría:

- Título de dominio (Escrituras de adquisición). - Impuestos prediales al día.

- Copias de las Cédulas de Identidad de las personas que intervienen.

- Acta de defunción, Acta de matrimonio, Partida de nacimiento de los herederos. (Según sea el caso).

- Certificado de avalúos y registros emitidos por el Municipio

- Certificado de historia y dominio y gravámenes emitido por el Registro de la Propiedad.