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En efecto, la presencia de estas particularidades nos remite a un marco conceptual basado en la existencia de submercados.

En cuanto a la demanda del mercado, se argumenta que los individuos demandantes de vivienda pueden dividirse en diferentes grupos de consumidores desde la perspectiva de los hogares hacia la

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vivienda, a saber: basados en sus gustos y preferencias, en la etapa de su carrera residencial, estilo de vida, el tamaño y composición, además de su estatus socioeconómico (Maclennan, 1992; Feitelson, 1993). También es probable que, dentro de un mismo grupo de consumidores, la elección de vivienda sea limitada por los costes de búsqueda; la parcialidad de la información así recolectada, por su parte, tiende a producir una segmentación similar en el parque inmobiliario. Siguiendo a Lancaster (1966), quien afirma que la vivienda no se determina a sí misma, sino por medio de los atributos incorporados en cada unidad de vivienda, es posible concluir como lo hacen Maclennan et al. (1987), que éstas se subdividen en distintos grupos de productos. Cada uno se compone de una población relativamente homogénea15_{, representando a los demandantes de vivienda bienes} razonablemente sustituibles entre sí. Así pues, la suya es una aproximación teórica a la forma en que una demanda segmentada se puede ajustar a un stock de vivienda con características heterogéneas que pueden dar lugar a la conformación de submercados de vivienda y causar los precios diferenciales que se pagan por determinados atributos en diferentes segmentos de mercado.

2.2.

EL CONCEPTO TEÓRICO DE UN SUBMERCADO

En concreto, la idea central de un submercado es que este se compone de bienes con características tan parecidas que pueden ser sustituibles (Rothenberg et al., 1991), dichas características sustituibles según Bourassa, et al. (1997) tienden a estar vinculadas a:

— Precio.

— Los costos de búsqueda.

— La accesibilidad a las instalaciones.

— La accesibilidad a los amigos y el trabajo.

— La calidad del medio ambiente.

— La segregación étnica.

— La demanda de atributos de una vivienda individual (e.g. número de habitaciones, tamaño de lote, acabados, etc.).

15 _{La suposición de que los submercados delimitan unidades homogéneas de vivienda es parcialmente correcta. Parte de}

la dificultad para definir submercados surge del hecho de que viviendas heterogéneas pueden, por su posicionamiento, asociarse a estas unidades (Grigsby 1963). Por su parte Maclennan, et al. (1987) definen clases homogéneas de productos mediante la agrupación de viviendas asociadas por el grado de indiferencia de los consumidores.

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En paralelo, tomando en cuenta las limitaciones de los HP (pues son los más utilizados en la identificación de submercados), podríamos decir que estos modelos de cierta manera replican el efecto de la interacción entra las funciones de la oferta a corto plazo y las funciones de demanda, señalando por consecuencia la existencia de submercados, y por lo tanto, teóricamente sería necesario construir distintos modelos HP para modelar cada submercado. En ese sentido, Straszheim (1975) sugiere que si es posible identificar submercados con diferencias significativas, se podrían construir mejores aproximaciones basados en criterios específicos de cada submercado como la localización, o factores medioambientales, y sobre la base de que un patrón real de sustitución de un submercado “A” puede ser distinto de y más complejo que un submercado “B”. Además, existe una amplia evidencia que apoya la existencia de los submercados, la cual vemos con más detalle en la sección 3.2.1.7 y entre los cuales podemos encontrar aproximaciones al régimen de tenencia que estudian tanto la propiedad como el alquiler. En un intento por llegar a un mejor entendimiento de las dinámicas de los submercados, Bajic (1985) estratifica una muestra en superficie de parcela, superficie construida y distancia en automóvil al CBD, ante los resultados de su estudio acepta la hipótesis nula acerca de la igualdad de precios en cuanto a la estratificación mediante la distancia, pero la rechaza con respecto a la superficie de la parcela y la superficie construida. Por otro lado, Goodman (1981) define a los submercados como grupos de áreas gubernamentales contiguos dentro de áreas metropolitanas. Además usa modelos HP en un intento por determinar cuanta información adicional se obtiene al dividir la región de New Haven en Connecticut en varios modelos de submercados, concluye que los atributos de los precios no son estables entre los submercados o a través del tiempo.

2.3.

LA ESTRUCTURA DEL ESTADO DEL ARTE

Ante los conceptos antes mencionados que definen conceptualmente un submercado, vemos que ese elemento común y omnipresente en todos los planteamientos, es el espacio. El espacio por si mismo es un objeto de estudio bastante interesante que ha atraído directa o indirectamente las miradas de las escuelas de pensamiento de distintas disciplinas científicas. Invariablemente cuando hablamos del mercado hablamos de un intercambio de bienes con todas las cualidades propias que pueda tener y con todas las afectaciones de las que pueda llegar a ser objeto, y en ese sentido el mercado residencial se comporta de la misma manera, solo que en este es palpable de manera muy

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evidente el papel que el espacio juega, en la conformación de las dinámicas que forman al mercado. Además, en causa con las definiciones discutidas anteriormente, el espacio tiene la cualidad de ser homogéneo si lo vemos desde la perspectivas de que el mercado es continuo y que no presenta rupturas estructurales, y que varios investigadores entre ellos Maclennan y Tu (1996), y Bourassa et al. (1999) sostienen en sus investigaciones, y por otro claramente heterogéneo en donde las diferencias intrínsecas del mercado segmentan el espacio en espacios con dinámicas diferenciadas. Por lo tanto para aproximarnos al estado de la cuestión de la segmentación del mercado residencial proponemos el modelo de la Figura 2.