Leading by example

Como hemos visto, la economía evolutiva se aproxima de manera potente a la cuestión de la autoorganización en la economía, y es esta una corriente de pensamiento que logra explicar con cierta robustez los el comportamiento del mercado y en nuestro caso el residencial. De esta manera, como se ha mencionado anteriormente en la justificación de esta tesis, la incorporación de los modelos cuantitativos al estudio del mercado de vivienda se reconoce formalmente con la aportación de Rosen (1974), cuando introduce el modelo de regresión hedónica que permite determinar la naturaleza heterogénea de la vivienda en el análisis; aproximación utilizada frecuentemente en estudios posteriores. La Tabla 3 muestra un resumen de algunas investigaciones que apuntan hacia la definición de submercados de vivienda, como es el caso de Straszheim (1975), primero en formular la cuestión de la segmentación del mercado; éste define las clases de acuerdo a características espaciales en San Francisco, aceptando así la existencia de submercados, producto posiblemente, de una segmentación en el mercado a lo largo del tiempo ocasionado por discrepancias significativas entre la oferta y la demanda. Por su parte Roca Cladera (2003) plantea la posibilidad de segregar la Comarca del Vallès Occidental en función de sistemas urbanos reales. Lo anterior es sumamente significativo pues Straszheim deduce que los submercados no son de naturaleza estacionaria ni temporal ni espacialmente hablando sino que cambian sus características para mejorar su adaptabilidad con respecto a la demanda. Así mismo, dado el gran número de variables que se generan de todas esas características implícitas del parque inmobiliario -entre otros tantos factores que afectan el precio de una vivienda- surge la necesidad de investigar al menos cuatro dimensiones estructurales que se perfilan en el grueso de los estudios hedónicos. Roca

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Cladera (1988) y Fitch y García-Almirall (2008) concuerdan que el precio de un inmueble depende de un conjunto de variables afiliadas a cuatro dimensiones básicas: las estructurales, de accesibilidad, las externalidades ambientales y las socio-económicas. Por su parte, Watkins (2001) propone en concreto que el precio de la vivienda puede estar fuertemente asociado a una dimensión estructural, una dimensión espacial, una demanda de característica y la influencia conjunta de características espaciales y estructurales de las viviendas. Por su parte Burgués (2002) sostiene que para el caso de los bienes inmobiliarios que por su carácter patrimonial se encuentran en una situación ajena al mercado (e.g. La Sagrada Familia) una de las particularidades de la creación arquitectónica, tanto como bien colectivo como medioambiental es la de no ser indiferente a ciertos colectivos, generando por tanto un juicio de valor bastante diferenciado. Por otro lado Cabré (2005) sugiere la existencia de un mercado inmobiliario diferenciado a través de una crítica profunda al método de comparación de mercado, el cual el mismo Cabré señala que falla, pues el mercado inmobiliario al contar con fronteras, las cuales suponen límites que el mercado detecta en ciertos productos diseñados por los arquitectos, evidencia las limitaciones del método para poder recoger todos esos atributos diferenciados. En concreto señala que la falla del método de comparación se debe a límites de carácter ontológico, de mercado y estadísticos. A su vez, Bourassa et al. (2003) proponen sintetizar estas definiciones bajo dos grupos de carácter geográfico y estadístico. En sus estudios Maclennan et al. (1987), Bourassa et al. (2003) y Bourassa et al. (2005) dejan que los datos determinen los submercados mediante el uso de componentes principales y análisis de clúster. En paralelo, los códigos postales han sido utilizados frecuentemente para la identificación de submercados, concretamente en los casos de Goodman (1981) y Goodman y Thibodeau (2003), y que estudiamos con un poco más de detenimiento en el apartado 3.2.2. mientras que Meen y Meen (2003) por su parte, trataron de definir submercados mediante el uso de automatismos celulares y modelos de elección discreta.

Sin embargo, muchos otros intentos de definición de submercados han sido infructuosos. En relación al tema, las aproximaciones de Ball y Kirwan (1977), Maclennan y Tu, (1996) y Bourassa et al. (1999) abarcan el uso de análisis factoriales y de clústeres con la intención de encontrar elementos con particularidades de carácter homogéneo dentro de un universo finito distribuidos a lo largo de un espacio delimitado formalmente como un entorno urbano. En general, el uso de estos métodos es tan válido como los fines que se persigan con su uso, pero tienen como desventaja principal que los resultados arrojados tienden a autocontener sectores de la ciudad tan imaginarios como las delimitaciones administrativas sobrepuestas sobre el territorio para facilitar la gestión del

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mismo y de todos los elementos que componen la ciudad que sobre el territorio subyace. Esto es especialmente relevante en el caso de las ciudades euro-mediterráneas (compactas y diversas), caracterizadas por “transiciones suaves” entre sus distintos tejidos urbanísticos. Por otro lado, los estudios de precios hedónicos frecuentemente presentan dependencia espacial (i.e. autocorrelación espacial). Por otra parte, la heterogeneidad espacial es otra de las carencias a resolver en la implementación del método de los PH –precios hedónicos- ya que puede afectar la precisión y significancia de la estimación MCO (Mínimos Cuadrados Ordinarios) que asume un conjunto de coeficientes invariantes o estacionarios (Can 1992; Fotheringham et al. 2002; Páez et al. 2008).

En ese sentido, dicha heterogeneidad se refiere a la influencia desigual que los atributos intrínsecos y extrínsecos pueden tener sobre la explicación de los valores residenciales debido una eventual existencia de submercados.

En este sentido sería plausible esperar que por ejemplo el ruido afectase de manera particular a la función hedónica de los apartamentos que, o bien por sus características edilicias como la existencia de terrazas amplias o de espacios comunitarios intrínsecamente expuestos a la contaminación acústica (Marmolejo y Romano 2009), o bien por la sensibilidad de sus usuarios (Kuno et al., 1993; Daumal, 2001), pertenecen a submercados diferentes.

En paralelo, Marmolejo y González (2009) estudian el impacto del ruido en el precio de la vivienda sugiriendo que el precio implícito de 1 dB no tiene, desde la perspectiva teórica, por qué ser el mismo en diferentes segmentos de mercado o en diferentes localizaciones sujetas a niveles sónicos consustancialmente diferentes. Rosen (1974) afirma lo anterior al concluir que para cada submercado tendría que existir una función hedónica específica. A pesar de esto, en la práctica el método de los PH puede arrojar ecuaciones estructuralmente similares (e.g.Usando el F-test de Chow para analizar los residuos, o el F-test de Tiao-Goldberger para los coeficientes), para viviendas que en realidad no son sustituibles entre sí (i.e.porque pertenecen a submercados diferentes) en tanto éste se centra en el peso de los atributos y no en la cantidad de los mismos disponibles en la vivienda (Bourassa et al., 2003).

Además, desde la perspectiva de la econometría espacial, las fronteras “duras” impiden considerar las externalidades que una zona ejerce sobre otra (i.e.dependencias espaciales) cuando se calibran modelos separados para cada una. Así pues, siguiendo la propuesta conceptual de Páez et al. (2008) parece plausible la existencia de submercados con fronteras difuminadas que, además, permitan

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evaluar las interacciones espaciales entre los mismos. Uno de los métodos que permite trabajar con dicho tipo de fronteras es la regresión geográfica o localmente ponderada –GW o LWR- (Brundson et al. 1996; McMillen 1996; Fotheringham, et al. 2002), que además resuelve los problemas de dependencia espacial (Páez et al., op. cit.).

TABLA 3.RESUMEN DE INVESTIGACIONES DE SUBMERCADOS.FUENTE (ELABORACIÓN PROPIA).