Como veremos en el apartado 3.3. desde el punto de vista urbano, la ciudad puede dividirse en distritos y barrios, y de ahí partir para entender de qué manera y porqué la ciudad se conecta. Así pues, una ciudad territorialmente organizada en distritos y barrios es más sencilla de leer y de comprender. Por lo tanto entender las implicaciones que esta segmentación espacial tiene es esencial para una aproximación desde la economía urbana. Desde el punto de vista de mercado, y siguiendo con las prácticas propias de los API, es interesante aproximarnos a esas definiciones simples que los anteriores siguen acerca de dichas estructuras espaciales. Así pues, según Carr (2003), para un API un distrito residencial es un grupo de usos de suelo homogéneos, y en ese sentido el distrito más obvio con el que un individuo tiende a identificarse es esa subdivisión administrativa en donde habita el individuo o la familia del individuo, además Carr sugiere que la mayoría de las subdivisiones se han de plantear de tal manera que se encausen con la idea de poseer cierta congruencia en cuanto a las tipologías de la vivienda, los tamaños, rango de precios así como sus características constructivas.
Por otro lado, según Carr (2003) existen otro tipo de distritos, estos responden a características propias de sus mercados, como por ejemplo el uso de suelo con vocación industrial o de negocios. En ese sentido y en concordancia con las subdivisiones residenciales, un distrito industrial se compone de edificios similares en sitios similares y con las características funcionales propias de sus usos.
Otro ejemplo de un distrito no residencial podría ser un corredor comercial, y en ese caso en particular el uso de suelo predominante tiende hacia la homogeneidad en su carácter funcional. Por otro lado, un barrio es un grupo de usos de suelo complementarios (esta definición dista mucho de la usada en el diseño urbano donde para definir un barrio se usan criterios tanto espaciales como de densidad poblacional). Dichos usos por lo general son complementarios a esa subdivisión residencial y en los que se incluyen esos destinos o lugares frecuentados por las familias o las personas que viven en esa subdivisión. Las escuelas, tiendas, comercios y lugares de culto son lugares generalmente complementarios a las actividades familiares.
Así pues, el término utilizado comúnmente entre los API para describir la conexión entre los usos de suelo complementarios a la vivienda es el de vinculación. En ese sentido, la vinculación es el
CAGT 93
elemento que une los usos de suelo complementarios a los distritos. Así pues, los vínculos son aplicables a un barrio residencial (subdivisión) e incluiría las escuelas cercanas, centros comerciales, centros de empleo y lugares de culto.
Por lo tanto, los barrios y los distritos se encuentran influenciados por cuatro fuerzas de valor, y en ese sentido la identificación de una unidad espacial barrial se basa generalmente en las fuerzas físicas o ambientales que afectan el valor; sin embargo, es bastante común que una de las fuerzas sea más significativa en el proceso de identificación de un distrito o barrio:
— Social.
o Composición de la familia.
o Las organizaciones comunitarias y vecinales. o Los grupos culturales o étnicos.
— Económico.
o Los niveles de ingresos de los residentes. o Tendencias de desarrollo. o Empleo. — Físico / Ambiental o Topografía. o Gubernamental. — Zonificación
o Localización de infraestructura de carácter metropolitano o regional. o La policía y protección contra incendios.
o Plan de uso de la tierra.
Por otro lado, en un intento por aproximarse de una manera más compleja a la cuestión de la segmentación del mercado residencial, se han hecho aproximaciones más formales utilizando métodos estadísticos sobre esas estructuras geográficas más pequeñas que los barrios y los distritos (e.g. secciones censales, códigos postales, áreas estadísticas básicas, etc.), mientras que otros han desarrollado procedimientos específicos en un intento de modelar un espacio residencial segmentado (submercados de vivienda), dichas aproximaciones se tratan con más detenimiento en
CAGT 94
el apartado 3.2.1.7. Sin embargo investigaciones como la de Bryk y Raudenbush (1992) en donde intentan corroborar la existencia de submercados por medio de la asignación de zonas escolares de primaria a submercados de vivienda previamente inferidos, dependiendo de si la calidad de la escuela pública repercute en los precios de las viviendas del barrio.
Así mismo, por medio de diversas investigaciones se ha intentado identificar submercados dentro de las áreas metropolitanas. En ese sentido una escala geográfica utilizada comúnmente ha sido la de los códigos postales. Lo anterior simplemente porque eran una escala espacial común que tiene la capacidad de ser un identificador geográfico y que además se encontraba disponible en las bases de datos de los estudios. Por ejemplo Goodman (1977) compara un grupo de secciones censales y los datos de las mismas con la intención de evaluar los atributos de los barrios, por su parte Goetzmann y Spiegel (1997) examinan como un equipamiento público influye en el precio de la vivienda a través del uso de los códigos postales distritales en un intento de delinear submercados residenciales.
Existen más estudios que son analizados de manera no tan sucinta en el apartado 3.2.1.7. y que partiendo de la segmentación del espacio residencial en estructuras simples refinan sus aproximaciones incorporando al estado del arte desde estudios de precios hedónicos hasta automatismos celulares, persiguiendo todos ellos el mismo fin, identificar esas diferencias que dan pie a la formación de submercados residenciales y que muchas veces se encuentran anidadas y no son tan apreciables a simple vista. Esto se hace bajo el supuesto que las aproximaciones prácticas y empíricas de los API en su afán de servir al mercado de manera expedita tienden a dejar a un lado un número considerable de variables que nosotros dentro de nuestra misma cultura generamos y valoramos de distinta manera.