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La Constitución de la República del Ecuador en la actualidad es considerada por los tratadistas y expertos en la materia que es la más garantista en los derechos de las personas así como también en los principios de aplicación de estos como es el del régimen del buen vivir , a una vivienda , digna y adecuada de esta manera permitiendo

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al Estado que mediante sus órganos competentes puedan crear planes de vivienda ,todo esto está reconocido en dicha norma constitucional para beneficio de la sociedad y el adelanto del Estado Ecuatoriano y que estas son de inmediato cumplimiento y también se las puede exigir a las administraciones de turno el fiel cumplimiento de esta ley.

La Constitución del Ecuador en su art. 30 establece que la sociedad tiene derecho a una vivienda digna y adecuada sea cual sea su situación económica y social ya sea este mestizo, negro e indígena o que provenga de lo rural, urbano o provincia tendrá obligatorio este derecho y garantía que está enmarcado en dicha norma constitucional también en el art. 375 contempla que el Estado implementara programas de vivienda con financiamiento a través de sus cooperativas de desarrollo del estado , mejora la calidad de vida precaria donde viven y habitan a partir de los principios de universalidad .este financiamiento tendrá preferencia a las persona de escasos recursos y en especial a las madres de familia y que son jefas de hogar que no tienen una persona al lado suyo que los apoye en el sentido económico .también en este artículo da oportunidad que a toda persona pueda suscribir contratos de arrendamiento ,a precios accesibles y que no exista abusos por parte de los arrendadores.

Al formar parte de los ciudadanos que arrendamos una vivienda se ha podido evidenciar que en la ciudad de Ibarra, existe un gran porcentaje de inquilinos, que se han visto en la necesidad de proceder a salir de manera inhumana de sus lugares de trabajo, por cuanto los arrendatarios han procedido a vender sus bienes inmuebles y muchas veces estando estos en arriendo con o sin contrato , los nuevos propietarios no respetan los contratos de arrendamiento produciéndose de ésta manera la violación de sus derechos a pesar que en la Constitución de la República se encuentra claramente tipificado el derecho a la vivienda y en sus demás leyes como es la ley de Inquilinato y demás instrumentos Internacionales.

La Ley de Inquilinato determina que la transferencia de dominio y el desahucio termina con el contrato de arrendamiento ya sea este por traspaso de nuevo dueño o por termino de tiempo fenecido del arriendo o por alguna de las causales que determina en el art 30 y 31 de esta ley .En este caso, el dueño dará al arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación. El efecto jurídico de esta disposición legal, simplemente constituye en una causal más para que en caso de incumplimiento se pueda empezar con una demanda de desalojo, de la vivienda por medio de la fuerza coercitiva. Como también citado el inquilino puede oponerse en el término legal ya sea por cualquiera de estas figuras jurídicas para dar por terminado el arriendo.

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En su art.30 la ley de Inquilinato determina que el arrendador podrá dar por terminado y exigir la desocupación de este por causales que lo determina esta ley este procedimiento se lo puede hacer antes que termine el plazo de arrendamiento que se lo hará por medio de la notificación del desahucio. En su art 31 también determina el fin de este contrato con la transferencia de dominio de local arrendado y el trámite de desahucio en la cual el nuevo propietario dará un término de tiempo para su desocupación de lo contrario será desalojado por la fuerza pública, pero el inquilino podrá allanase e inclusive oponerse a tal notificación en el término legal que la ley dispone a las parte

Nuestra Constitución garantiza que todas las personas tienen derecho a vivir dentro de un lugar por lo que las personas al no tener un lugar propio donde vivir suscribir contratos de arrendamiento de vivienda o locales de trabajo.

El desahucio constituye la culminación de los contratos de arrendamiento en materia de inquilinato, o sea es la entrega del inmueble dado en arrendamiento sea por la terminación del plazo estipulado en el contrato o en el caso que se da el dominio o se haga el traspaso de dominio de conformidad con lo que determina la ley de Inquilinato De igual manera como en nuestro ordenamiento jurídico en instrumentos de carácter internacional se garantizan los derechos de las personas, es decir que ésta problemática no solo se evidencia en nuestra legislación sino también en otros países, en especial son vulnerados aquellos derechos que tienen como finalidad garantizar no solo a una persona sino a varios miembros de la sociedad, siendo éste el derecho a la vivienda y una vida digna. Para que se perfeccione ésta causal como es la notificación de desahucio al arrendatario debe ser dentro del plazo de un mes que se le cuenta desde la inscripción del contrato de transferencia de dominio en el registro de la propiedad, es decir si esta diligencia judicial de traspaso o notificación se la realiza al día treinta y uno, no tiene ningún efecto jurídico, y por lo mismo la vigencia legal de arrendamiento suscrita entre el anterior propietario del inmueble y el arrendatario continua en los mismos términos suscritos en el contrato de arrendamiento.

EL Dr. Juan Larrea Holguín explica que el Desahucio es un procedimiento para la terminación del contrato de arrendamiento que jurisprudencias y doctrina hablan que la notificación es una diligencia preventiva para evitar se produzca su renovación que esto no termina el contrato de arriendo si no con la fecha establecida en el contrato. Y sirve para actuar en determinadas causas como es en bienes inmuebles se lo debe realizar por medio de procedimientos judiciales, y para una mejor eficacia del desahucio es necesario que se haya notificado a la parte contraria en el tiempo legal, en contratos

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de arriendo que no se ha determinado tiempo se obliga a las partes en anticipar su resolución de termino de contrato mediante el desahucio salvo de casas que se arrienda a cónsules etc. ya que estos son trasladados a otro país y termina el arriendo sin necesidad de desahucio.

En el Código Civil en su art 1896 restitución anticipada cuando el arriendo debe terminar ya sea por el tiempo fijado cualquiera de las partes puede dar por finalizado el contrato de arrendamiento por medio de desahucio, de no hacer dicha notificación se puede renovar el contrato de arrendamiento en el transcurso del desahucio el arrendatario tendrá que pagar el arriendo aunque este lo restituya antes de tiempo también en la ley de Inquilinato en su art 31 establece la transferencia de dominio termina el contrato de arrendamiento y por lo mismo el desahucio.

El Dr. Arturo Valencia Zea habla de la transferencia de dominio de la propiedad es un acto entre vivos y que es una relación jurídica que se puede adquirir originariamente y derivativamente, que originarios son productos de caza pesca y muebles y derivativamente esto implica que la propiedad está a nombre de una persona y de este se puede trasmitir a otro ,la trasmisión inter vivos se lo puede realizar en dos maneras el acuerdo de la voluntad del tradente y del adquiriente por ser un negocio jurídico obligatorio y la otra manera es sin que medie la voluntad de trasmitir propiedad en quien se encuentre registrado , como es el caso de una expropiación por parte del municipio esto se lo hace por medio del procedimiento judicial dispositivo.

En relación al tema el Código Civil Art. 1901.-explica que se expropiara los terrenos casas locales cuando exista una necesidad de utilidad pública, y se le dará al arrendador e inquilino tiempo para coger sus frutos de labores empezada pero si fuese de urgencia se le reconocerá con una indemnización y danos y perjuicios como es el del justo precio del valor municipal del terreno o casa.

La transmisión de bienes inmuebles se lo hace por medio del registro del instrumento público en el registro de la propiedad del cantón, para la adquisición del inmueble se debe seguir tres pasos como son celebración del negocio obligatorio, inscripción en el registro de la propiedad, y la posesión adquisición del inmueble que es la tradición de la entrega de la cosa. La voluntad de traspasar el dominio es un acto entre vivos de cualquier derecho patrimonial ya que a nadie se le puede obligar a despojar de sus derechos. Como es de conocimiento la mayoría de tratadistas concuerdan con el mismo criterio acerca de la transferencia de dominio que es el acuerdo mutuo de voluntades y que es un acto entre vivos y que se supone que es un acto jurídico que se lo hace por

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medio de solemnidades frente a una autoridad e incluso en algunos casos con testigos cuando se lo hacen en privado, También diremos que la tradición se lo efectiviza por medio de la tradición ya sea en bienes muebles con la entrega de la cosa o en bienes inmuebles con el registro del instrumento público en el registro de la propiedad entonces diremos que todo documento que se encuentra registrado de la propiedad garantiza la tradición o la no tradición . Se dice que el traspaso de dominio y por ende la tradición es un acto de acuerdo de voluntades pero en algunos casos existe un traspaso forzado sin la voluntad de una de las partes como es en la expropiación del bien inmueble donde que el dueño del bien tiene que allanarse casi totalmente a la decisión del gobierno local y apercibir un justo precio, y no el real del costo comercial.

EL DR. Enrique Coello García Manifiesta que la transferencia de dominio se lo hace principalmente por medio del negocio jurídico que es la compraventa pero de esto surgen concepciones teorías de su traspaso de dominio .Un concepto exacto de la compraventa exige las obligaciones que se comprometen las dos partes contratantes, de transferir la propiedad de la cosa y del pago de su precio ya sea este en dinero o servicios. Se trata de una entrega de algo cuyo dominio o propiedad se quiere traspasar a nombre de otro la propiedad estos actos son de carácter real por tratarse de bienes muebles o inmuebles que se van a dar a cambio de un precio. El sistema propio del derecho ecuatoriano da a este acto jurídico la categoría de contrato consensual destinado a producir tal efecto jurídico de dominio como nuevo dueño de la propiedad, es por medio de un título y un modo y este título de señor y dueño se lo da en el registro de la propiedad

El Código de Comercio en su Art. 3.- son actos de comercio ya que se los haga por medio de todos los que conforman para la compra de un bien inmueble o a la vez de parte de uno de ellos como representante legal ,tiene relación con el Código Civil en su Art. 1732.- que la compra venta es un contrato de obligaciones por las parte interesadas la da la cosa y la otra a recibir la cosa por el pago en dinero entonces entendemos que tanto en lo dicho anterior que las partes están obligados a cumplir con el contrato la una con la entrega de la cosa que sería la tradición y la otra el dinero acordado pero hasta que se efectivice la transferencia de dominio que sería cuando este registrado en el registro de la propiedad al nombre de o los compradores . Por qué de lo contrario sería solamente mero tenedor de la cosa y n o como señor y dueño.

Entonces diremos que la transferencia de dominio está muy vinculada y estrechamente con la compraventa que es un contrato real y que sirve para la enajenación y que es la fuerza de transmitir el dominio pero para esto necesitamos de una formalidad en

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registrar los documentos de compra venta en el registro de la propienda para hacer efectiva la tradición que sería con la adquisición del documento en el registro de la propiedad porque puede suceder que al momento de registrar los documentos para formalizar la tradición puede resultar que el bien tenga prohibiciones de venta como es hipoteca ,embargo, también podemos decir que la transferencia de dominio puede coincidir en el mismo momento del contrato.

Dr. Carrión, quien de manera clara da a conocer que se puede verificar que el desahucio constituye la finalización de la relación existente entre arrendador y arrendatario, es decir que es una facultad que tiene el arrendatario para exigir que se proceda por parte del arrendador a desocupar el inmueble objeto de arrendamiento, es importante resaltar que el desahucio puede constituir la terminación del contrato de arrendamiento. La finalidad de este contrato consiste en permitir que una persona disfrute de una cosa que no le pertenece, si no producir transferencia de dominio de la cosa y ni siquiera alterar la situación posesoria el arrendador será mero tenedor de la cosa con derecho de usar y gozar de una cosa. Pero también con las condiciones que deben tener las cosas que se van a arrendar como lo exige la ley de Inquilinato En este punto nos centraremos en describir que cosas se pueden ser arrendadas, advirtiendo que el objeto del contrato propiamente es de uso y disfrute y por lo tanto hay que analizar qué cosa admiten que se pueda conferir tal disposición a personas distinta del dueño y poseedor.

La ley de Inquilinato en su art.3 establece que la condiciones que deben tener las cosas que se van arrendar deben de poseer todos los servicios necesarios para el buen vivir de las personas que lo van habitar como para las personas que lo van a utilizar como son baños, luz, agua, también que no ofrezca el peligro de ruina por que pondría el peligro de las personas e inclusive las cosa materiales. También esta ley dispone que todos los locales de arrendamiento deben inscribirse en el registro municipal.

De acuerdo a la presente propuesta se indica que en nuestra legislación se violenta los derechos de los inquilinos, por cuanto se manifiesta que sería procedente que se realice una nueva revisión de los derechos de ésta normativa jurídica a fin de evitar la vulneración de los derechos de las personas, incluso que se establezca los parámetros hasta donde sería procedente la aplicación de la norma, ya que es por demás injusto que cuando el dueño de la propiedad proceda a realizar la venta de su inmueble se realice la misma sin considerar que se encontraba en arriendo, y que el arrendatario firmo un contrato, el mismo que fue realizado indicando el consentimiento de las partes a la suscripción del mismo, y que fue debidamente legalizado ante las autoridades respetivas

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La concepción que tiene el Dr. Oviedo que indica que el arrendador es la persona que da u ofrece algún bien en arrendamiento por un determinado tiempo, con el objetivo de tener como beneficio el pago, el mismo que puede ser en dinero o en especies, para lo cual es necesario que exista un contrato de arrendamiento, lo cual implica obviamente que se debe proceder al correspondiente uso y goce del inmueble. El arrendatario, por lo tanto, deberá encontrarse todos los meses con el arrendador para entregarle el dinero correspondiente y poder seguir utilizando el inmueble de acuerdo a las condiciones establecidas en el contrato, ya que indican que el arrendador es la persona que tienen la propiedad del inmueble el cual da a otra persona para que use y goce pero no proceda a disponer, por lo que bajo ninguna circunstancia se puede proceder a vender el bien que está siendo objeto de arrendamiento, y en el caso de existir una apropiación del mismo, el dueño que viene hacer el arrendador puede presentar las acciones que se encuentran debidamente tipificadas en la ley”. (Oviedo, 2010, pág. 31)

La ley de Inquilinato art 17 establece para el cobro de una mensual de arrendamiento se tendrá en cuentea primero las condiciones de servicios básicos, y para determinar el precio total de un bien inmueble se tomaran en cuenta todos los locales o cuartos, y que este cobro no puede pasar de la doceava parte del diez por ciento del avaluó comercial y delos impuestos que gravaren a la propiedad. También el Código Civil establece una relación de concordancia. En su art 1855 el precio puede consistir en ya este sea en dinero o en frutos porque la existencia de que exista el tener que pagar un precio significa que es arriendo de lo contrario diríamos que sería un comodato.

Sin duda arrendatario es la persona quien va usar la propiedad bajo la modalidad dentro de la cual se suscribió y legalizó el contrato de arrendamiento, en el caso en el que el arrendatario no cumpla con los diferentes requerimientos que se encuentra en el contrato de arrendamiento será sancionado de conformidad con lo que dispone la ley. Una vez que se ha dado a conocer las diferentes atribuciones que tienen los inquilinos en nuestra legislación como son la de usar y gozar del bien inmueble del cual son objeto de arriendo, sin embargo estos derechos no son de todas las personas por cuanto una vez que se produce la transferencia de dominio, desde ese momento si no se espeta el contrato de arriendo es evidente que se estaría vulnerando derechos del arrendatario.

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