NB WA Not Required for Insurability

En relación al tema la Dra. Martha Astudillo indica que: “Una vez legalmente citado el arrendador tiene dos opciones: 1. Guardar silencio aceptar el desahucio ponerse en el término de tres días. La oposición solo podrá fundarse en el hecho de no estar comprendido el local arrendado en la parte del edifico cuya demolición ha sido autorizada por el Municipio, entidad que será quien fije el plazo para la demolición. La Ley de Inquilinato, señala que la oposición puede presentarse en el término de tres días, sin que sea necesaria la apertura de un término probatorio, inclusive señala que al Juez le compete realizar sus averiguaciones para poder resolver, a decir del autor Emilio Velasco, el Juez “simplemente con el examen de los documentos aparejados a la petición de desahucio, esto es del plano y del permiso dado por el Municipio; o mediante una inspección ocular por parte del juez y del secretario; y sólo si se creyere necesario, el juez podrá nombrar un perito, peor las más de las veces, el juez no nombra perito”. (Astudillo, 2010, pág. 31)

En relación al tema señalado se puede decir que una vez que se encuentra presentado el correspondiente desahucio por parte del dueño del local el arrendador tiene la facultad de presentar su oposición, la misma que debe estar fundamentada en el error que posiblemente se haya cometido por parte del arrendatario, por cuanto no ha existido la correspondiente especificación del inmueble, para lo cual no es necesario que se solicite o se abra la causa prueba de oficio tan solo la autoridad competente debe realizar las averiguaciones pertinentes para poder dar fin al problema que se ha generado, e incluso si es de completa necesidad se puede solicitar que se proceda a designar un perito quien debe realizar las correspondientes investigaciones a fin de evitar mayores complicaciones.

En relación al tema el Dr. Emilio Velasco indica que: “Si se realiza la inspección, aunque no concurra las partes se dejará constancia de la diligencia en la forma prevista por el Art. 248 del CPC. Realizada la inspección el juez sin necesidad de notificar con autos para la resolución, resolverá la controversia.” Es decir, que ello se convierte en una limitante, en cuanto hacer valer sus derechos en el proceso instaurado, se queda el inquilino como mero espectador, viendo como se le desconocen sus derechos. El desahucio, en la práctica lo solicitan en una misma demanda para todos los inquilinos, ello no se ajusta a lo señalado en el Art. 76 Código de Procedimiento Civil siendo esta norma supletoria, el que señala “no podrán demandar en una misma demanda a dos o más personas”, ello acarreara la nulidad de lo actuado, convirtiéndose en un desperdicio de recursos tanto humano como económico para los litigantes y para el servidor judicial”.

26 (Velasco, 1991, pág. 214)

Para que proceda el desahucio es necesario que se lleve a cabo una inspección la misma que deben concurrir las partes las cuales pueden estar acompañadas con sus abogados defensores, y posteriormente se procederá a notificar con el auto resolutivo el mismo que pondrá fin a la controversia que se ha presentado, produciéndose de ésta manera la indefensión de los derechos de los inquilinos.

Como lo establece la ley de inquilinato en su art 31 “caso de transferencia de dominio termina el contrato de arrendamiento” entonces consideramos que el principal efecto jurídico que viene a presentar es la terminación del contrato de arrendamiento ya sea este por terminación del tiempo o por que el nuevo propietario es su voluntad de no renovar el contrato y dejando en la indefensión a las personas que arrendaron dicho local si este no tuviera un contrato legal y por ende el desahucio que lo hará con el respectivo tiempo que manda la ley , otro efecto jurídico es que si el arrendatario del bien inmueble desea oponerse contestara la notificación del desahucio con sus debidas justificaciones y documentos legales si los tuviera como es un contrato de arrendamiento debidamente registrado y pidiendo que se respete el compromiso pactado con el anterior dueño ,pero si el inquilino estuviese atrasado en su pago de arriendo este podrá oponerse o apelar siempre y cuando pague los meses atrasados de lo contrario se lo hará como no hacer puesto dicha apelación y por ende allanarse al desahucio

Continuando con la investigación se puede determinar que en la Constitución de la República en el Titulo II que trata sobre los Derechos en el capítulo Sexto que trata acerca de los derechos de libertad específicamente en el art. 66 numeral 26 determina lo siguiente: ¨ 26. El derecho a la propiedad en todas sus formas, con función y responsabilidad social y ambiental. El derecho al acceso a la propiedad se hará efectivo con la adopción de políticas públicas, entre otras medidas"

De acuerdo a la cita Constitucional realizada en las líneas que antecede se puede indicar que en nuestro ordenamiento jurídico los Asambleístas han normado el artículo que garantizan el derecho a la propiedad que tienen las personas que por cualquier forma han podido adquirir el dominio de un bien inmueble, es importante indicar que en el sistema jurídico ecuatoriano existen cinco formas de adquirir el dominio, las mismas que se encuentran protegidas a fin de evitar que terceras personas puedan hacer uso de dicho bien, sin embargo en dicha normativa jurídica existe desde varios puntos de vista algunas falencias que deben ser consideradas por los diferentes expertos.

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propiedad, que sucede con las personas que por escases económica no pueden adquirir el dominio de una propiedad, se puede tal vez manifestar que existe cierta discriminación a las personas que pueden adquirir un bien, en el desarrollo de ésta investigación se puede indicar que efectivamente nuestros sistema jurídico protege los derechos de las personas que ya sea por diferentes formas de adquirir el dominio de un bien han podido tener una estabilidad económica perjudicando de esta manera los derechos del arrendador, ya que si se considera que la gran parte de una sociedad, en especial la sociedad ecuatoriana, no tiene su gran mayoría de habitantes una estabilidad económica que les permita adquirir una propiedad, con lo que se ven obligados a arrendar un bien inmueble, sin embargo esta falta de capacidad económica les genera una estabilidad en la vivienda, ya que en el caso de presentarse un traspaso de dominio, es decir si el propietario de un inmueble procede a vender su propiedad, y la misma se encontraba arrendada, indiscutiblemente en el momento en el que se procede a la venta que sucede con los inquilinos, evidentemente tienen dos opciones, la primera de ellas es desocupar la vivienda, por cuanto el nuevo inquilino no desea continuar con la relación o a su vez la segunda opción es continuar con el nuevo dueño según las nuevas reglas.

1.4. Procedimiento legal para el desalojo en desahucio por traspaso de dominio.