Chapter 3: Research Design and Underlying intentions
3.3 Data analysis
De manera inicial, se realizaron los presupuestos de ventas que son los recaudos e ingresos que tiene la empresa para cada uno de los años proyectados iniciales de operación. Para la realización de este presupuesto de ventas, se tomaron los valores previamente calculados correspondientes a los recaudos por canon y servicios adicionales que como tal conforman el servicio integral de vivienda. Los datos obtenidos por presupuesto de ventas se obtienen de las tablas 17, 19, 20 y 21, correspondientes a los cálculos de los ingresos por administración de inmuebles, ingreso por servicio doméstico, servicio de lavandería y amoblado de inmuebles respectivamente. De esta manera, se obtiene el valor correspondiente a ventas brutas de la empresa que se calcula con la suma de todos estos ingresos así:
Tabla 40. Presupuesto de ventas
Fuente: Proyecciones de ingresos y ventas
De esta forma, las ventas brutas de la empresa corresponden a todos los recaudos obtenidos por cada uno de los servicios que ofrece la empresa. A partir de estas ventas, se realizaron todos los respectivos cálculos de lo correspondiente a los costos y gastos que tiene la empresa.
5.4. Costo de ventas
El primer estado financiero calculado corresponde al estado de costos, con el cual se realiza la determinación del costo de ventas relacionado a la venta del servicio. Debido a que la empresa que se constituyó corresponde a una empresa prestadora de servicios, este estado financiero no sigue los modelos convencionales de las empresas industriales o comerciales al momento de evaluar su costo de ventas.
Por lo tanto, para el cálculo de este estado financiero, se contemplaron las estructuras de costos fijos y variables previamente calculados (costos de producción del servicio, capítulo 3 en la tablas
Año Recaudos del canon Recaudos por servicio doméstico Recaudos de serv. Lavanderia Ingreso amoblado inmuebles (muebles) Ingreso amoblado de inmuebles (electrodomésticos) Total ventas brutas
CÓDIGO RPF01 RPV01 IPV01 IPF01 IPF02
2011 (jun - dic) $ 30.077.010 $ 5.708.880 $ 252.256 $ 5.098.000 $ 1.193.000 $ 42.329.146 2012 $ 186.182.707 $ 31.412.541 $ 1.735.014 $ 12.987.410 $ 3.654.636 $ 235.972.309 2013 $ 256.112.932 $ 44.561.438 $ 2.327.018 $ 21.126.914 $ 4.924.471 $ 329.052.774 2014 $ 343.501.226 $ 58.512.410 $ 3.139.488 $ 35.122.792 $ 8.854.738 $ 449.130.652 2015 $ 490.694.143 $ 81.926.986 $ 4.572.719 $ 49.562.338 $ 11.557.975 $ 638.314.162
132
26, 27, 28 y 29 ), y se sumaron los costos correspondientes a los asesores comercial y jurídico, los cuales, según la estructura de remuneración previamente establecida dentro de la tabla 30, tienen una comisión correspondiente al 2% de los recaudos del canon. De esta forma, el Estado de Costos mediante el cual se obtiene el Costo de ventas del servicio es el siguiente
Tabla 41. Estado de Costos
Fuente: Estructura de costos, costos de producción del servicio y esquema de remuneración De esta forma, se realizó el calculo del costo de ventas que posee la empresa para cada uno de los años proyectados. Este primer estado financiero evalúa toda la estructura de costos fijos y variables, y es previo insumo para el cálculo del estado de pérdidas y ganancias.
5.5. Flujos de efectivo
El segundo estado financiero importante corresponde al estado de flujos de efectivo, mediante el cual se determinan todos los ingresos y egresos efectivos que tiene la empresa desde el momento de constitución, hasta un horizonte de tiempo definido de 5 años, para el caso de esta empresa. El estado de flujos de efectivo tiene en cuenta todos los pagos y recaudos realizados, y genera de manera final, el superávit o déficit de capital que tiene la empresa al final de cada operación, y que se lle a al ala e ge e al a la ue ta de Caja .
Para determinar el estado de flujos de efectivo, se evaluaron los diferentes cálculos de ingresos (proyección de ingresos capítulo 2) y costos (costos de producción del servicio capítulo 3). Después, se determinó cuales de estos movimientos generan un flujo de efectivo y el periodo en el cual este flujo de efectivo se lleva a cabo.
Además de estos rubros, se tuvieron en cuenta los valores correspondientes a las compras, tanto de materiales, equipos y activos de la empresa o utilizados para la prestación del servicio de Estado de Costos Código 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 Costos variables
Canon del propietario CPV01 $ 26.233.168 $ 162.388.557 $ 223.381.699 $ 299.601.769 $ 427.983.432 Seguro de arrendamiento CPV02 $ 1.437.681 $ 8.899.533 $ 12.242.198 $ 16.419.359 $ 23.455.180 Proveedor servicio doméstico CPV03 $ 4.567.104 $ 25.130.033 $ 35.649.151 $ 46.809.928 $ 65.541.589 Proveedor servicio lavandería CPV04 $ 201.804 $ 1.237.643 $ 1.659.940 $ 2.239.501 $ 3.261.873 Asesor comercial CAV01 $ 601.540 $ 3.723.654 $ 5.122.259 $ 6.870.025 $ 9.813.883 Asesor jurídico CAV02 $ 601.540 $ 3.723.654 $ 5.122.259 $ 6.870.025 $ 9.813.883 Total costos variables $ 33.642.838 $ 205.103.075 $ 283.177.505 $ 378.810.605 $ 539.869.839 Costos fijos
Host Web CPF01 $ 59.990 $ 61.892 $ 63.854 $ 65.878 $ 67.966 Facturas y material publicitario CPF05 $ 550.000 $ 567.435 $ 585.423 $ 603.981 $ 623.127 Depreciación equipos CPF02 $ 50.960 $ 50.960 $ 50.960 $ 50.960 $ 50.960 Depreciación de muebles CPF03 $ 5.098.000 $ 7.889.410 $ 8.139.504 $ 13.995.877 $ 14.439.547 Depreciación de electrodomésticos CPF04 $ 1.193.000 $ 2.461.636 $ 1.269.835 $ 3.930.266 $ 2.703.237 Total costos fijos $ 6.951.950 $ 11.031.333 $ 10.109.576 $ 18.646.962 $ 17.884.837
133
amoblado de inmuebles. Estos valores se encuentran dentro de la tabla del plan de compras, y se llevan directamente al estado de flujos de efectivo como egresos para el periodo en el cual se realiza la compra.
De esta manera, se calculan entonces el total de ingresos y egresos, y se determina cual es el valor final de caja del periodo que posee la empresa.
Tabla 42. Estado de Flujos de Efectivo
Fuente: Cotizaciones, proyecciones de ingresos, proyecciones de costos.
El esultado de este estado fi a ie o o espo de e to es al alo del dispo i le o aja ue se encuentra en el Balance General dentro del activo corriente. Cabe resaltar que cada uno de los flujos de efectivo que posee la empresa, posee su contrapartida dentro del estado de costos o dentro del estado de resultados, dependiendo de si se trata de un costo o de un gasto.
5.6. Estado de Resultados
El siguiente estado financiero corresponde al estado de resultados, el cual representa el desempeño de la empresa al final de cada periodo contable (para la empresa, establecido al 31 de diciembre de cada año). Para la obtención de este estado financiero, se determinaron los ingresos, Estado de flujos de efectivo Código 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 Recaudos por canon RPF01 $ 30.077.010 $ 186.182.707 $ 256.112.932 $ 343.501.226 $ 490.694.143 Recaudos por servicio doméstico RPV01 $ 5.708.880 $ 31.412.541 $ 44.561.438 $ 58.512.410 $ 81.926.986 Ingresos por lavandería IPV01 $ 252.256 $ 1.735.014 $ 2.327.018 $ 3.139.488 $ 4.572.719 Ingresos por muebles IPF01 $ 5.098.000 $ 12.987.410 $ 21.126.914 $ 35.122.792 $ 49.562.338 Ingresos por electrodomésticos IPF02 $ 1.193.000 $ 3.654.636 $ 4.924.471 $ 8.854.738 $ 11.557.975 Recaudos venta de activos usados RPV04
Inyección de capital inicial IAV01 $ 5.000.000
Total Ingresos $ 47.329.146 $ 235.972.309 $ 329.052.774 $ 449.130.652 $ 638.314.162 Pago de canon a propietarios CPV01 $ 26.233.168 $ 162.388.557 $ 223.381.699 $ 299.601.769 $ 427.983.432 Pago de seguro de arrendamiento CPV02 $ 1.437.681 $ 8.899.533 $ 12.242.198 $ 16.419.359 $ 23.455.180 Pago proveedor de servicio doméstico CPV03 $ 4.567.104 $ 25.130.033 $ 35.649.151 $ 46.809.928 $ 65.541.589 Pago proveedor de servicio de lavandería CPV04 $ 201.804 $ 1.237.643 $ 1.659.940 $ 2.239.501 $ 3.261.873 Acueducto, alcantarillado y aseo GAV01 $ 135.270 $ 279.116 $ 287.964 $ 297.093 $ 306.510 Energía eléctrica GAV02 $ 87.570 $ 180.692 $ 186.420 $ 192.329 $ 198.426 Telefonía GAV03 $ 156.210 $ 322.324 $ 332.541 $ 343.083 $ 353.959 Internet GAF01 $ 295.800 $ 610.354 $ 629.702 $ 649.663 $ 670.258 Impuesto a la renta GAV05 $ - $ 1.504.805 $ 5.872.225 $ 9.134.971 Compra de muebles IPF01 $ 5.098.000 $ 7.889.410 $ 8.139.504 $ 13.995.877 $ 14.439.547 Compra de electrodom{esticos IPF02 $ 1.193.000 $ 2.461.636 $ 1.269.835 $ 3.930.266 $ 2.703.237 Distribución de utilidades GAF06 $ (3.082.013) $ 2.199.752 $ 8.584.126 Compra de Activos (computador) IAF01 $ 190.000
Compra de Activos (equipo de oficina) IAF01 $ 64.800
Pago gastos financieros $ 1.745.123 $ 2.871.380 $ 2.610.151 $ 4.972.712 $ 4.755.408 Compra de papelería GAF02 $ 337.120 $ 347.807 $ 358.832 $ 370.207 $ 381.943 Compra de facturas y material comercial CPF05 $ 550.000 $ 567.435 $ 585.423 $ 603.981 $ 623.127 Gastos de constitución GAF04 $ 66.700 $ - $ - $ - $ - Pago de comisiones a Asesor Comercial CAV01 $ 601.540 $ 3.723.654 $ 5.122.259 $ 6.870.025 $ 9.813.883 Pago de comisiones a Asesor Jurídico CAV02 $ 601.540 $ 3.723.654 $ 5.122.259 $ 6.870.025 $ 9.813.883 Pago de comisiones a Gerente GAV01 $ 1.203.080 $ 7.447.308 $ 10.244.517 $ 13.740.049 $ 19.627.766 Arrendamiento oficina GAF03 $ 1.200.000 $ 2.476.080 $ 2.554.572 $ 2.635.552 $ 2.719.099 Host Web CPF01 $ 59.990 $ 61.892 $ 63.854 $ 65.878 $ 67.966 Transportes empleados GAV04 $ 360.000 $ 742.824 $ 766.372 $ 790.665 $ 815.730 Total Egresos $ 46.385.502 $ 231.361.333 $ 309.629.984 $ 429.469.939 $ 605.251.911 Superávit (déficit de efectivo) $ 943.644 $ 4.610.976 $ 19.422.790 $ 19.660.713 $ 33.062.250 Saldo anterior de tesorería $ - $ 943.644 $ 5.554.620 $ 24.977.410 $ 44.638.123 Saldo final de tesorería $ 943.644 $ 5.554.620 $ 24.977.410 $ 44.638.123 $ 77.700.373
134
los costos y gastos incurridos durante el periodo contable. De esta forma, este estado financiero da como resultado los valores correspondientes a las estimaciones de la utilidad bruta, operacional y neta que tiene la empresa por el desempeño de sus labores. El estado de resultados proyectados es el siguiente:
Tabla 43. Estado de Pérdidas y Ganancias
Fuente: Proyección de ingresos, estimación de costos y de gastos.
Como se puede observar, para el primer año de operación, la utilidad del ejercicio representa una pérdida de más de tres millones de pesos, situación se proyecta mejorará notablemente para los años proyectados. La verdadera repercusión de este resultado se observa en el análisis de Sensibilidad, donde con base en los flujos de caja del inversionista, se define qué tan rentable financieramente es la empresa.
Los valores obtenidos dentro de este estado financiero se consignan dentro del Balance General, donde se verán reflejadas las cuentas de: utilidad del ejercicio, reserva legal y provisión de impuestos, distribuidos dentro del pasivo y el patrimonio dependiendo de la naturaleza de la cuenta.
5.7. Balance General
Otro de los estados financieros que se calcularon corresponde al Balance General. Este estado financiero corresponde a la discriminación y valoración de todos los derechos y deberes que tiene la empresa en un momento de tiempo determinado, para el caso de esta empresa, el momento en que se calcula y proyecta el balance general corresponde al 31 de diciembre de cada uno de los años de operación.
2.011
2.012 2.013 2.014 2.015 Ventas $ 42.329.146 $ 235.972.309 $ 329.052.774 $ 449.130.652 $ 638.314.162 (-) Costo de ventas $ 40.594.788 $ 216.134.408 $ 293.287.081 $ 397.457.568 $ 557.754.676 (=) Utilidad Bruta en ventas $ 1.734.358 $ 19.837.901 $ 35.765.693 $ 51.673.084 $ 80.559.485 (-) Gastos operacionales de Administración $ 3.415.050 $ 11.663.680 $ 14.594.548 $ 18.227.976 $ 24.257.960 Arriendo $ 1.200.000 $ 2.476.080 $ 2.554.572 $ 2.635.552 $ 2.719.099 Acueducto, alcantarillado y aseo $ 135.270 $ 279.116 $ 287.964 $ 297.093 $ 306.510 Energía eléctrica $ 87.570 $ 180.692 $ 186.420 $ 192.329 $ 198.426 Telefonía $ 156.210 $ 322.324 $ 332.541 $ 343.083 $ 353.959 Internet $ 295.800 $ 610.354 $ 629.702 $ 649.663 $ 670.258 Papelería $ 337.120 $ 347.807 $ 358.832 $ 370.207 $ 381.943 Comisión Gerente $ 1.203.080 $ 7.447.308 $ 10.244.517 $ 13.740.049 $ 19.627.766 (-) Gastos opreacionales de ventas $ - $ - $ - $ - $ -
Transportes empleados $ 360.000 $ 742.824 $ 766.372 $ 790.665 $ 815.730 Gastos financieros $ 1.745.123 $ 2.871.380 $ 2.610.151 $ 4.972.712 $ 4.755.408 (=) Utilidad Operacional $ (3.785.816) $ 4.560.016 $ 17.794.623 $ 27.681.730 $ 50.730.387 (-) Otros Egresos
Costos de constitución $ 66.700 $ - $ - $ - $ - (=) Utilidad Antes de Impuestos $ (3.852.516) $ 4.560.016 $ 17.794.623 $ 27.681.730 $ 50.730.387 (-) Provisión de Impuestos
Impuesto de renta $ - $ 1.504.805 $ 5.872.225 $ 9.134.971 $ 16.741.028 Utilidad neta $ (3.852.516) $ 3.055.211 $ 11.922.397 $ 18.546.759 $ 33.989.359 (-) Reserva legal $ - $ 305.521 $ 1.192.240 $ 1.854.676 $ 3.398.936 (=) Utilidad del ejercicio $ (3.852.516) $ 2.749.690 $ 10.730.157 $ 16.692.083 $ 30.590.424 PYG
135
El cálculo del balance General se realizó con base en la información obtenida de los estados de flujos de efectivo (para obtener el valor del efectivo) y del estado de resultados para obtener los valores correspondientes a la utilidad y las reservas; y también se tuvieron en cuenta los valores correspondientes a la inversión y financiación. El Balance General proyectado es el siguiente: Tabla 44. Balance General
Fuente: Estado de costos, Estado de Resultados y valores de Inversión y Financiación 5.8. Análisis de Sensibilidad
Después de haber realizado la evaluación y proyección de todos los estados financieros, se hace necesario un análisis financiero que evalúe los indicadores financieros más importantes, con el fin de determinar la viabilidad y desempeño de la empresa al momento de su constitución y en un periodo de tiempo definido. De esta forma, se plantearon 3 escenarios claves, dependientes del porcentaje de penetración inicial de la empresa al momento de la puesta en marcha de la empresa.
Para la evaluación de los indicadores financieros, se definió el costo de oportunidad como la tasa de rentabilidad mínima aceptable (TREMA), la cual tiene en cuenta básicamente dos variables:
- Inflación del año inmediatamente anterior
- Tasa esperada de crecimiento del patrimonio o prima de riesgo
Por lo tanto, los valores utilizados para calcular esta tása de oportunidad corresponden a 3.64% efectivo anual para la inflación del año 2010, y 12.87% efectiva anual, correspondientes al Balance General 31/12/2011 31/12/2012 31/12/2013 31/12/2014 31/12/2015 Activo
Caja $ 943.644 $ 5.554.620 $ 21.895.397 $ 41.556.110 $ 74.618.360 Propiedad Planta y Equipo
Computador $ 190.000 $ 190.000 $ 190.000 $ 190.000 $ 190.000 Equipo de papelería $ 64.800 $ 64.800 $ 64.800 $ 64.800 $ 64.800 Muebles $ 5.098.000 $ 12.987.410 $ 21.126.914 $ 35.122.792 $ 49.562.338 Electrodomésticos $ 1.193.000 $ 3.654.636 $ 4.924.471 $ 8.854.738 $ 11.557.975 Depreciación acumulada Activos de la empresa $ (50.960) $ (101.920) $ (152.880) $ (203.840) $ (254.800) Deprec. Muebles $ (5.098.000) $ (12.987.410) $ (21.126.914) $ (35.122.792) $ (49.562.338) Deprec. Electrodomésticos $ (1.193.000) $ (3.654.636) $ (4.924.471) $ (8.854.738) $ (11.557.975) Total Activo $ 1.147.484 $ 5.707.500 $ 21.997.317 $ 41.607.070 $ 74.618.360 Pasivo
Cuentas x pagar (distribución utilidades) $ 2.199.752 $ 8.584.126 $ 13.353.667 Provisión de Impuestos $ - $ 1.504.805 $ 5.872.225 $ 9.134.971 $ 16.741.028 Patrimonio
Capital social $ 5.000.000 $ 5.000.000 $ 5.000.000 $ 5.000.000 $ 5.000.000 Utilidad del ejercicio $ (3.852.516) $ 2.749.690 $ 10.730.157 $ 16.692.083 $ 30.590.424 Reserva legal $ - $ 305.521 $ 1.497.761 $ 3.352.437 $ 6.751.373 Utilidades (pérdidas) acumula$ - $ (3.852.516) $ (3.302.578) $ (1.156.547) $ 2.181.870 Total pasivo + patrimonio $ 1.147.484 $ 5.707.500 $ 21.997.317 $ 41.607.070 $ 74.618.360
136
crecimiento real del patrimonio para los códigos CIIU 7010 y 7020 correspondientes a las actividades inmobiliarias dentro de las cuales se encuentra la empresa27.
De esta forma, la tasa de oportunidad con la que se realizaron todos los cálculos corresponde a la suma de la inflación y de la prima de riesgo, y corresponde a 16,98% efectiva anual. Con este valor se realizaron todos los cálculos correspondientes a los indicadores financieros.
5.8.1. Escenario pesimista
El primer escenario corresponde al escenario pesimista, donde se asume el supuesto de que la penetración inicial del mercado es un punto porcentual por debajo de la estimada (2% estimada, 1% para el escenario pesimista). Para determinar entonces los indicadores financieros, se realizó el cálculo del flujo de caja del inversionista, el cual tiene en cuenta la inversión inicial (la cual es fija) y las distribuciones de las utilidades para cada uno de los años evaluados. Por lo tanto, el flujo de caja del inversionista:
Tabla 45. Flujo de caja del inversionista. Escenario pesimista
Fuente: Balance General bajo escenario de penetración del 1% del mercado. Los indicadores financieros para este escenario son los siguientes:
Tabla 46. Indicadores financieros escenario pesimista
Fuente: Flujo de caja del inversionista.
Como se puede observar, el escenario pesimista al disminuir un punto porcentual la penetración inicial de mercado, el inversionista incurre en pérdida de su inversión. La tasa interna de retorno corresponde corresponde a un 1,33% efectiva anual, la cual es significativamente inferior a la tasa de oportunidad previamente definida en 16,98%. El valor presente neto de este escenario
27 Datos de patrimonio obtenidos de la Superintendencia de Sociedades. Cálculo con base en los estados
financieros de los años 2009 y 2008.
Flujo de caja del inversionista 2011 2012 2013 2014 2015
Inversión $ (5.000.000)
Distribución de utilidades $ - $ - $ (391.589) $ 5.667.342
Flujo de caja neto $ (5.000.000) $ - $ - $ (391.589) $ 5.667.342
TIR 1,33%
VPN $ (2.218.175)
B/C 0,556
137
corresponde a $2.218.175 negativos, lo que se traduce como una pérdida por este valor, bajo la proyección del flujo de caja del inversionista en esa proyección de 5 años.
De igual manera, la relación beneficio costo corresponde a 0,556, lo que representa que los beneficios son el 55,6% de la inversión dentro del horizonte proyectado.
En conclusión, al disminuir el porcentaje de penetración en 1 punto porcentual, el rendimiento económico de la empresa es bastante desfavorable, se incurren en pérdidas y no existe un atractivo retorno de la inversión. A toda costa se debe evitar iniciar la operación con una penetración del 1% (correspondiente a 3 inmuebles para el 2011).
5.8.2. Escenario realista
El escenario realista no comprende ninguna variación en cuanto al cálculo que se ha realizado durante todo el desarrollo del presente trabajo. El porcentaje de penetración inicial corresponde entonces al 2% del mercado potencial de inmuebles, y esto se traduce en un flujo de caja del inversionista así:
Tabla 47. Flujo de caja del inversionista. Escenario realista
Fuente: Balance General bajo escenario de penetración del 2% del mercado. Los indicadores financieros para este escenario son los siguientes:
Tabla 48. Indicadores Financieros escenario realista
Fuente: Flujo de casa del inversionista.
Este escenario cotempla una penetración inicial del mercado del 2% (correspondiente a 5 inmuebles para el 2011), y como se puede observar, los indicadores financieros ahora positivos en este escenario. La tasa interna de retorno corresponde a un 22,56% efectiva anual, valor mayor al definido como porcentaje de oportunidad.
El Valor presente Neto al tener un valor de $958.218, implica que trayendo los flujos de caja p oye tados pa a los años a alo p ese te, el alo o te ido po la i e sió de $ ’ . inicial se traduce en los $5.958.218 a pesos en valor presente.
Flujo de caja del inversionista 2011 2012 2013 2014 2015
Inversión $ (5.000.000)
Distribución de utilidades $ - $ - $ 2.199.752 $ 8.584.126
Flujo de caja neto $ (5.000.000) $ - $ - $ 2.199.752 $ 8.584.126
TIR 22,56%
VPN $ 958.218
B/C 1,192
138
De igual manera, la relación Beneficio Costo es de 1,192 veces, mostrando que la inversión que se realiza incialmente puede llegar a crecer 1,192 veces dentro de los 5 años donde se evaluó el flujo de caja del inversionista. El retorno de la totalidad de la inversión para este escenario se da en la distribución de utilidades del año 2015.
5.8.3. Escenario optimista
El escenario optimista se basa en el aumento de un punto porcentual al porcentaje de penetración definido, siendo entonces este escenario el que contempla un 3% de penetración inicial en el mercado (traducido como 8 inmuebles para el 2011).
Para este escenario, los flujos de caja del inversionista son los siguientes: Tabla 49. Flujo de caja del inversionista. Escenario Optimista
Fuente: Balance General bajo escenario de penetración del 3% del mercado. Los indicadores financieros de este escenario son los siguientes:
Tabla 50. Indicadores Financieros escenario optimista
Fuente: Flujo de caja del inversionista
Como se puede observar, los indicadores financieros de la empresa bajo el escenario optimista son bastante prometedores. Con el aumento de una penetración inicial del mercado de un punto porcentual, se llega a una tasa interna de retorno del 36,75%. En cuanto al valor presente neto, se alcanzan los $3.845.169 como ganancia neta pa a u a i e sió de $ ’ . e años e alo presente.
En cuanto a la relación Beneficio/Costo, se puede llegar a multiplicar 1,769 veces la inversión inicial en un periodo de 5 años, lo cual representa (al menos para el costo de oportunidad definido), una buena rentabilidad de la empresa. Bajo este escenario, el retorno de la inversión se realiza en la distribución de utilidades del año 2015.
Flujo de caja del inversionista 2011 2012 2013 2014 2015
Inversión $ (5.000.000)
Distribución de utilidades $ - $ - $ 4.661.868 $ 11.110.065
Flujo de caja neto $ (5.000.000) $ - $ - $ 4.661.868 $ 11.110.065
TIR 36,75%
VPN $ 3.845.169
B/C 1,769
139 6. CONCLUSIONES
- El sector de actividades inmobiliarias en Bogotá ha sufrido los últimos años debido a las fluctuaciones en cuanto a la economía mundia, y debido a que uno de sus motores es la construcción y ésta tiene tanta dependencia de la situación económica del país, entonces se vio afectado en su momento comparativamente con años anteriores donde el crecimiento anual del sector fue mucho más prominente. Sin embargo, es uno de los sectores más fuertes y con crecimiento que tiene el país, por lo tanto existen claras oportunidades de crecimiento y expansión en el lugar donde se encuentra la empresa. - El estudio de mercados muestra que existe una clara demanda e interés del servicio por
parte de la población en estudio, lo que representa de igual manera, un atractivo escenario en cuanto a las proyecciones de ventas e ingresos que tendrá la empresa durante los primeros años de operación.
- La población de la Universidad Javeriana, que sirvió como universo para los estudios de mercado realizados en el presente trabajo, muestran que existe un gran potencial al menos en términos de negocios de vivienda. Los estudiantes necesitan un lugar donde vivir independientemente de su situación económica, sus gustos o su coyuntura. Al menos esta población tiene la capacidad económica y es interesante entrar en un mercado con alta demanda y alta capacidad de pago.
- El proceso de producción de un servicio o Servucción es un proceso que tiene grandes diferencias con la producción de un servicio. Los servicios son perecederos, no almacenables y dentro de la prestación del servicio interactúa de manera constante el cliente, por lo que no hay opción de corregir posibles errores que se generen. Estos posibles errores se mitigaron con una clara definición de el proceso de prestación del servicio con el fin de garantizar la sostenibilidad de la empresa.
- Como resultado del desarrollo del trabajo, se obtuvieron todos los procesos llevados a cabo para la producción del servicio. De esta manera, la empresa basa toda su operación en la diagramación de cada una de las actividades que en conjunto, conforman la cadena de valor.
- La empresa que se creó tiene una particularidad interesante correspondiente al manejo de los horarios de trabajo o de la necesidad de cumplimiento de unas funciones específicas, debido a que el servicio que se presta puede tener una duración de un año, pero la interacción entre cliente y empresa se genera alrededor de 2 veces mensuales, por lo que es una variable interesante y que no exige un número elevado de horas hombre por cliente al mes.
- La creación de una empresa de servicios, y específicamente una empresa del tipo que se creó, muestra que la inversión realizada es realmente baja, comparativamente con las utilidades obtenidas durante al menos los 5 primeros años estimados.
- El análisis financiero y de sensibilidad muestra que todos los escenarios realistas y optimistas son rentables para la empresa, a excepción del escenario pesimista, el cual marca la pauta para definir el punto de quiebre de donde la empresa no puede disminuir su mercado captado.
140
- La empresa se encuentra al momento de entraga del presente trabajo de grado, legalmente constituída y registrada ante todas las entidades competentes de la ciudad de Bogotá, y al momento de su sustentación se encuentra facturando.
7. RECOMENDACIONES
- Por condiciones meramente académicas, la empresa se creó pensando en un universo de 21.147 estudiantes que corresponden a los estudiantes de la Universidad Javeriana, sin embargo (y como se habló durante el desarrollo del trabajo), el mercado no debe sesgarse a una población tan limitada; existen otros institutos universitarios, existen otros nichos de mercado, existen otras ciudades, existen otros modelos de negocio, etc. La empresa tiene una estructura de funcionamiento muy clara y robusta, lo que le permite adaptarse al cambio en cuanto a mercado, o modelo de negocio.
- El modelo de negocio diseñado se acopla a necesidades empresariales como la de estadías de empleados por periodos de hasta 1 año en la ciudad de Bogotá. Es recomendable evaluar el mercado empresarial con el servicio que se presta, ya que es un mercado que puede llegar a generar un impacto positivo en el desempeño de la empresa.
- En una empresa de este tipo no es necesaria la inversión en Investigación y Desarrollo, sin embargo, sería interesante evaluar posibilidades de aumento del portafolio de servicios, procesos de mejora de los servicios, beneficios para propietarios e inquilinos con el fin de