Focus group (exploratory)

Una empresa que maneje servicios de vivienda como el arriendo y la administración de inmuebles, debe manejar unos parámetros técnicos especiales correspondientes al soporte legal de las operaciones con el fin de evitar posibles riesgos legales, pérdidas y complicaciones jurídicas que impidan el correcto funcionamiento de la empresa.

De esta manera, se determinaron dos puntos de vista claramente definidos sobre los cuales se realizarán todas las operaciones de la empresa: Sistemas de contratación para arriendo de inmuebles y Sistemas de contratación para arriendo de inmuebles.

4.6.1. Sistemas de contratación de arriendo de inmubeles

Los contratos de arrendamiento se encuentran regidos por la ley 820 de 2003, la cual regula las actividades y fija los criterios claves para ejecutar un contrato de este tipo. La ley de arrendamientos tiene una serie de artículos que determinan puntos como: formalidades del contrato, obligaciones de las partes, prohibiciones de garantías, subarriendo y cesion del contrato, renta de arrendamiento, personas dedicadas a ejercer actividad de arriendo, inspección control y vigilancia y sanciones. Las principales características de la ley de arrendamientos son:

4.6.1.1.Formalidades del contrato

La ley 820 de 2003 tiene una definición clara y precisa a lo que corresponden los contratos de arrendamiento. Esta definición es:

El o t ato de a e da ie to de i ie da u a a es a uel po el ual dos pa tes se o liga recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

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a) Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación en el mismo;

b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrán pactar la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales.

En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder de u i ue ta po ie to % del p e io del a e da ie to del espe ti o i ue le. 26 En cuanto a las características de los contratos, estas tambien están reguladas por el capítulo 2 de la ley de arrendamientos, donde se definen las características principales que deben contener los contratos de arrendamiento. Estas principales características son:

a) Nombre e identificación de los contratantes; b) Identificación del inmueble objeto del contrato;

c) Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble;

d) Precio y forma de pago;

e) Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales; f) Término de duración del contrato;

g) Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.

La ley estipula de igual manera el funcionamiento de la duración del contrato y su respectiva prórroga. La duración del contrato de arrendamiento se debe pactar entre las dos partes, siendo por defecto la duración de un año. El contrato se puede prorrogar si las partes están de acuerdo en esta prórroga, realizando los respectivos ajustes autorizados por la ley.

4.6.1.2.Obligaciones

La ley de arrendamientos define todas las obligaciones de las partes involucradas dentro de la firma de un contrato de arrendamiento en la República de Colombia. La ley define una serie de responsabilidades tanto para los arrendatarios como para los arrendadores. Las obligaciones definidas por la ley para los arrendadores son las siguientes:

- Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.

- Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.

26 _{Ley 820 de 2003. Senado de la República de Colombia. Información legislativa}

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- Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales.

- Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.

- Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.

- En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda;

- Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.

Los arrendatarios como contraparte, están también obligados a cumplir con una serie de obligaciones definidas por la ley. Las obligaciones correspondientes de los arrendatarios son:

- Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.

- Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.

- Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato. - Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que

expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.

- En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes, y

- Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI, libro 4 del Código Civil.

4.6.1.3.Prohibiciones de Garantías y Depósitos

Dentro de los contratos de arrendamientos para vivienda urbana, no se encuentran permitidos por la ley Colombia los depósitos correspondientes a garantías por el posible no pago de las obligaciones correspondientes a los arrendatarios.

126 4.6.1.4.Renta de arrendamiento

La ley de arrendamientos fija de una manera clara lo correspondiente a la renta recibida por concepto de arrendamiento a los inquilinos.

En primer lugar, esta ley estipula que el precio mensual del arrendamiento debe ser como máximo un correspondiente al 1% del varlor comercial del inmueble, o de la parte que se esté arrendando; y conjuntamente, el valor comercial del inmueble no puede ser mayor a dos veces el avalúo catastral del inmueble.

En cuanto a los aumentos del precio del arriendo, este puede realizarse como mínimo cada 12 meses, teniendo como valor máximo el porcentaje definido en el índice de precios del consumidor del año calendario inmediatamente anterior. Estos aumentos deben ser notificados con la anticipación debida, comentando el valor a reajustar y el momento en que se hará efectivo el respectivo aumento.

4.6.1.5.Personas dedicadas a ejercer la actividad de arrendamiento de bienes raíces La ley 820 de 2003 define de igual manera las personas que se pueden dedicar a ejercer las actividades de arriendo de inmuebles. Básicamente, la ley de arrendamientos define en el capítulo ue Toda persona natural o jurídica, entre cuyas actividades principales esté la de arrendar bienes raíces, destinados a vivienda urbana, de su propiedad o de la de terceros, o labores de intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios, en los municipios de más de quince mil (15.000) habitantes, deberá matricularse ante la autoridad ad i ist ati a o pete te . De esta forma, y como se especifico en el capítulo 3 en la sección de Necesidades y requerimientos, es absolutamente necesario el trámite de la matrícula de arrendador con el fin de realizar las labores definidas por la empresa en cuanto a la adminsitración y el arrendamiento de inmuebles.

4.6.1.6.Sanciones

Dentro de las principales sanciones que define la ley 820 de 2003, se encuentran la multa hasta por cien (100) salarios mínimos mensuales legales vigentes las personas naturales y jurídicas dedicadas al arrendamiento que no cumplan alguna de las siguietnes condiciones:

- Anunciar en público el servicio de arrendamiento sin poseer matrícula de arrendador - Incumplimiento de las normas regidas en la ley de arrendamientos

4.6.2. Sistemas de contratación de administración de inmuebles

Otro de los modelos de contratos que maneja la empresa corresponden a los contratos de administración de inmuebles para su destinación a vivienda urbana. El contrato de administración de inmuebles se rige por el Código Civil Colombiano al corresponder a un contrato de Mandato, y está estipulado y controlado en el Código Civil dentro de los artículos 2142 a 2199.

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Dentro de las principales y más importantes definiciones que realiza el Código civil con respecto al mandato, se pueden destacar los siguientes puntos importantes:

Art. 2142. El mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta apoderado, procurador, y en general, mandatario.

- Art. 2143.- El mandato puede ser gratuito o remunerado. La remuneración es determinada por convención de las partes, antes o después del contrato, por la ley o por el juez.

- Art. 2149.- El encargo que es objeto del mandato puede hacerse por escritura pública o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aún por la aquiescencia tácita de una persona a la gestión de sus negocios por otra.

- Art. 2158.- El mandato no confiere naturalmente al mandatario más que el poder de efectuar los actos de administración, como son pagar las deudas y cobrar los créditos del mandante, perteneciendo unos y otros al giro administrativo ordinario; perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que administra y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras, minas, fábricas u otros objetos de industria que se le hayan encomendado. Para todos los actos que salgan de estos límites, necesitará de poder especial.

- Art. 2181.- El mandatario es obligado a dar cuenta de su administración.

De la misma forma en que se regulan unas obligaciones dentro de los contratos de arrendamiento, el Código Civil Colombiano estipula una serie de obligaciones del mandante, o el propietario para el caso del contrato de administración de inmuebles. Las obligaciones definidas por la ley son las siguientes:

Art. 2184.- El mandante es obligado:

- A proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución del mandato; - A reembolsarle los gastos razonables causados por la ejecución del mandato; - A pagarle la remuneración estipulada o usual;

- A pagarle las anticipaciones de dinero con los intereses corrientes;

- A indemnizarle de las pérdidas en que haya incurrido sin culpa, o por causa del mandato. No podrá el mandante disculparse de cumplir estas obligaciones, alegando que el negocio encomendado al mandatario no ha tenido buen éxito o que pudo desempeñarse a menos costo; salvo que le pruebe culpa.