Research utilisation models: a comparative analysis

La evaluación de competencia directa se determinó como las empresas de servicios inmobiliarios en la ciudad de Bogotá, específicamente servicios de administración y arriendo de Inmuebles. Se evaluaron las empresas registradas ante la lonja de Bogotá que ejerzan actividades de Arrendamiento, realizando visitas a estas inmobiliarias y entrevistas a profundidad con sus representates con el fin de conocer en lo posible su operación, sus servicios y los puntos en comparación con la empresa que está empezando objeto de este trabajo. Se evaluaron lasempresas más relevantes según la utilidad operacional obtenida para el año 2010. Estas empresas son:

Tabla 1. Principales empresas competidoras.

Fuente: Superintendencia de sociedades. SIREM.

Como se puede observar, la gráfica muestra las empresas más importantes dentro del mercado Inmobiliario con respecto a su Utilidad Operacional, Se definió realizar el análisis con bae en la Utilidad Operacional, debido a que después de una revisión de los estados financieros de estas empresas, existen unas con una utilidad neta inflada pero debido a ingresos no operacionales, lo cual no muestra una información real con respecto a la verdadera operación de estas empresas. Las empresas más importantes sobre las cuales se profundizó la investigación y se visitaron fueron las siguientes:

NIT RAZÓN SOCIAL UTILIDAD OPERACIONAL

(miles de pesos)

800014154 LUIS F. CORREA Y ASOCIADOS S. A. $ 822.054 860049599 R V INMOBILARIA S A $ 641.907 800133208 NELECASA Y CIA. LTDA. $ 285.296 830068483 ESTRATEGIAS COMERCIALES Y DE MERCADEO S.A. $ 230.109 860046755 INMOBILIARIA BOGOTA Y CIA LTDA $ 143.009 860079690 LUQUE MEDINA & CIA S .A $ 121.293 860526812 RAFAEL ANGEL H Y CIA LTDA $ 102.208 860080658 INMOBILIARIAS ALIADAS Y CIA LTDA $ 101.938 860038475 CACERES Y FERRO LTDA $ 77.828 860047104 INMOBILIARIA OSPINA & CIA LTDA $ 69.929 860005256 ESCOBAR SALAMANCA Y CIA LTDA $ 51.044 860008313 LUQUE OSPINA Y CIA S.A. $ 41.842 860000500 JULIO CORREDOR O Y CIA. LTDA. $ 25.751 860035152 ERNESTO SIERRA & CIA LTDA $ 15.743

37 2.2.1.1. Luis F. Correa y Asociados S.A.

Esta empresa es la más representativa en cuanto a Ingresos y Utilidades. Esta empresa fue fundada por el empresario Luis Fernando Correa Bahamón, uno de los empresarios del sector inmobiliario más reconocidos dentro del gremio, y que se ha convertido en un ícono del sector al tener un periodo como presidente de la FIABCI (Fédération Internationale des Administrateurs de Biens Conseils et Agents Immobiliers en francés), organización mundial enfocada a comunicar profesionales, asociar federaciones del gremio inmobiliario a nivel mundial y unificar conocimiento mundial sobre este sector económico11.

Esta empresa tiene participación sobre diferentes lineas de negocio además de la inmobiliaria; una de estas es la construcción y operación de hoteles, la cual le ha dado a la compañía un crecimiento acelerado con proyectos y firmas de gran renombre como por ejemplo la cadena Sheraton en Colombia y Ecuador. Otra de las líneas de negocio son la de las inversiones, fondos y fiducias, sobre las cuales esta empresa ha logrado financiar muchos de sus grandes proyectos ofreciendole rentabilidad a sus clientes.

Tiene varias líneas de negocio dentro del negocio inmobiliario, dentro de las cuales están la administración y el arriendo de inmuebles. La principal información contable y financiera se encuentra en la tabla a continuación:

Tabla 2. Información "Luis F. Correa & Asociados S.A."

Fuente: http://www.lfcglobal.com/inmobiliaria.html. Datos obtenidos de la Superintendencia de Sociedades.

Esta empresa ha venido modificando sus puntos fuertes y moviendo sus líneas de negocio a diferentes mercados, de mayor inversión como la inversión hotelera, que se ha convertido en la vertical más importante de esta empresa y principal fuente de ingresos y crecimiento. El fraccionamiento de la propiedad de los inmuebles, como por ejemplo de los hoteles sobre los

11 _{Página de internet de FIABCI. http://www.fiaci.org/about-profile.aspx}

LUIS F. CORREA Y ASOCIADOS S. A.

Líneas de negocio Arrendamientos, Fiducia, corretaje, avalúos, Banca de inversión, Estudios de mercado y construcción. Activos año 2010 (miles de pesos) 3.974.667 Utilidad neta 2010 (miles de pesos) 424.683

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cuales esta empresa tiene una gran participación, han permitido que la capacidad de construcción y expansión de esta empresa alcance tanta participación y tantos activos y Utilidades.

Esto se puede demostrar con respecto a los valores financieros de esta empresa comparados con las demás inmobiliarias; con una cantidad de activos notablemente inferior a sus dos empresas seguidoras más cercanas, Luis F Correa Inmobiliaria supera por un buen margen en la utilidad operacional de sus principales competidores.

2.2.1.2. RV Inmobiliaria S.A.

La segunda empresa por orden de Utilidad operacional es RV Inmobiliaria, una empresa constituída en 1976. Esta empresa cuenta con las líneas básicas de negocio de arrendamiento y adminsitración de inmuebles, así como también gerencia de proyectos, servicios jurídicos, asistencia al hogar, mudanzas, turismo y mantenimiento12, lo que la hace una fuerte competidora de la empresa ya que dentro de sus líneas de negocio contempla unos de los servicios que la empresa, Urplace, tiene en su portafolio. En la actualidad cuentan con más de 20.000 contratos de arrendamiento vigentes, teniendo la mayor participación del mercado inmobiliario de este tipo en Bogotá13.. La información principal es la siguiente:

Tabla 3. Información "RV Inmobiliaria S.A."

Fuente: http://www.rvinmobiliariasa.com. Datos obtenidos de la Superintendencia de Sociedades. RV inmobiliaria es una de las empresas más fuertes en cuanto a oferta de servicios y valores agregados para los clientes y propietarios. Esta empresa ofrece dentro de su portafolio de servicios mantenimientos, servicios de turismo, servicios de mudanzas, pagos por internet además de los servicios comunes de las empresas inmobiliarias. Esta empresa por lo tanto es un punto de referencia en cuanto a la capacidad y el potencial de servicios adicionales que puede llegar a ofrecer la empresa.

12

Tomado de la página web de la empresa RV Inmobiliaria el 22 de febrero de 2011. http://190.27.213.203/index.php?option=com_content&view=article&id=62&Itemid=184

13 _{La Galería Inmobiliaria. Informe de vivienda usada 2011 y funcionarios RV Inmobiliaria.}

R V INMOBILARIA S.A.

Líneas de negocio Arrendamientos, Ventas, avalúos, servicios jurídicos, cobranzas. Activos año 2010 (miles de pesos) 8.744.900

39

Esta empresa se caracteriza además por su incursión en otras línease de negocio como por ejemplo los seguros, conformando la empresa RV Inmobiliaria Consultores de Seguros ltda, brindando diferentes tipos de seguros tanto para los clientes de la inmobiliaria, como para el público en general sin relación con el sector. Además tienen participación dentro del sector jurídico, con respecto a cobranzas y asesorías, así como también asistencia al hogar frente a accidentes de cualquier tipo que puedan afectar los inmuebles.

El mercado principal de esta empresa se encuentra en Bogotá, con 17 sucursales en la ciudad de Bogotá y una en la ciudad de Villavicencio, la estrategia de esta empresa se basa en la cercanía al cliente y el contacto directo con cada uno de los sectores de la ciudad para lograr copar la mayor cantidad de clientes. Sus principales ingresos los logra con su gran participación dentro del mercado, además de la administración de proyectos de construcción en diversos sectores de Bogotá.

2.2.1.3. Inmobiliaria Nelecasa & Cia Ltda.

Nelecasa y Cia Ltda. Es una empresa que se constituyó en el año 1992, dentro del sector inmobiliario para administración de inmuebles propios y de terceros. Esta empresa sin embargo hace parte del grupo Nelekonar S.A, empresa constructora de infraestructura y proyectos inmobiliarios constituida en el año 1989. Es la tercera empresa en cuanto a Utilidad Operacional, y tiene operaciones básicamente en Arriendos, ventas y avalúos, así como todo tipo de asesorías inmobiliarias14. La principal información de la empresa es la siguiente:

Tabla 4. Información "Nelecasa y Cía"

Fuente: http://www.nelecasa.com/. Datos obtenidos de la Superintendencia de Sociedades. Esta empresa está enfocada a la prestación de los servicios básicos inmobiliarios: avalúos, ventas y arrendamientos; sin embargo no ofrece ni tiene un portafolio de servicios adicionales relacionados a los inquilinos. Sus mayores rendimientos los obtiene por medio del negocio de la construcción y

14 _{Tomado de la página web de la empresa Nelecasa & Cia el 22 de febrero de 2011.}

http://www.nelecasa.com/

NELECASA Y CIA. LTDA.

Líneas de negocio Arrendamientos, Ventas, avalúos, asesorías inmobiliarias.

Activos año 2010 (miles de pesos)

12.317.972

Utilidad neta 2010 (miles de pesos)

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comercialización de obras inmobiliarias en Bogotá, ya que la participación en compraventa y arrendamiento en la ciudad de Bogotá no es tan relevante como las otras empresas inmobiliarias investigadas15.

La constructora que hace parte del holding de esta empresa se concentra en proyectos urbanísticos de gran escala en la ciudad de Bogotá y sus alrededores. En conjunto con la inmobiliaria, se realiza la promoción, venta y administración de los inmuebles construidos siendo esta su principal actividad para conseguir sus ingresos en el mercado de Bogotá.

2.2.1.4. Estrategias Comerciales y de Mercadeo S.A.

Esta empresa lleva más de 18 años en el mercado, contando con participación en ciudades como Bogotá y Cartagena. Su principal negocio consiste en la promoción y venta de inmuebles, corretaje inmobiliario y comercialización de proyectos sobre planos, inmuebles en dación de pago de entidades financieras e inmuebles de la Dirección Nacional de Estupefacientes16_{. La principal} información es la siguiente:

Tabla 5. Información "Estrategias Comerciales y de Mercadeo S.A."

Fuente: http://www.metrocuadrado.com. Datos obtenidos de la Superintendencia de Sociedades. Además de Bogotá, esta empresa tiene una fuerte participación en el mercado de Cartagena y el Caribe, con promoción y comercialización de proyectos urbanísticos y turísticos en todo el sector de la costa del Caribe, enfocado al mercado de las personas residentes de Bogotá. El mercado de esta empresa se basa así en la comercialización y promoción de bienes de alto valor comercial principalmente (contemplados como bienes de valor unitario mayor a 300 millones de pesos).

15 _{La Galería Inmobiliaria. Informe de Vivienda usada en Bogotá. 2011}

16 _{Tomado de la página web de la empresa.}

http://www.metrocuadrado.com/servlet/co.com.pragma.m2.servlet.busquedas.Busquedas?usuario=estrate gias

ESTRATEGIAS COMERCIALES Y DE MERCADEO S.A.

Líneas de negocio Arrendamientos, Ventas, avalúos, asesorías inmobiliarias.

Activos año 2010 (miles de pesos) 1.953.200 Utilidad neta 2010 (miles de pesos) 330.790

41

La comercialización de inmuebles en dación de pago por diferentes entidades bancarias también representa uno de los negocios importantes de esta empresa, entrando a un sector atractivo para los diferentes clientes que busca oportunidades de compra de este tipo de inmuebles.

Otro de los puntos fuertes de esta empresa consiste en el apoyo sobre Evaluación y apoyo en estructuración de proyectos sobre planos, trabajando de la mano con diferentes constructoras, así como también el asesoramiento de servicios financieros para los compradores de inmuebles. Esta empresa no ofrece servicios adicionales ni facilidades para los inquilinos, simplemente desarrolla actividades de venta, arriendo y avalúos.

2.2.1.5. Inmobiliaria Bogotá

Esta empresa lleva un recorrido de más de 30 años en el negocio inmobiliario, ya que se fundó en 1975. Esta empresa tiene participación en el mercado de Bogotá y sus alrededores, como en otros países como Estados Unidos17. Sus principales operaciones comprenden los avalúos, arrendamientos, asesorías inmobiliarias, ventas y servicios corporativos (como ubicación de ejectuvos y asesoría inmobiliaria a empresas). La principal información de esta empresa es: Tabla 6. Información "Inmobiliaria Bogotá"

Fuente: http://www.inmobiliariabogota.com. Datos obtenidos de la Superintendencia de Sociedades.

Inmobiliaria Bogotá es la segunda empresa con mayor participación de mercado de ventas y arrendamientos después de RV Inmobiliaria. Esta empresa cuenta además de las participaciones en líneas convencionales, la participación en diferentes tipos de avalúos (no solo inmobiliarios), así como también servicios corporativos como asesorías a empresas nacionales e internacionales en estrategias inmobiliarias para minimizar costos, así como también la vivienda para trabajadores en Bogotá que permanezcan por más de 6 meses.

17 _{Tomado de la página web de la empresa.}

http://www.metrocuadrado.com/licenciamiento/inmbogo/busqueda.html INMOBILIARIA BOGOTA

Líneas de negocio Arrendamientos, Ventas, avalúos, servicios corporativos.

Activos año 2010 (miles de pesos)

1.656.318

Utilidad neta 2010 (miles de pesos)

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Además de la participación en el mercado nacional, la empresa posee oferta internacional, específicamente en Estados Unidos, en el estado de Florida. La empresa se encuentra en capacidad de ofrecer inmuebles en esta zona debido a diferentes relaciones de ésta con entidades de ese país, y así poder ofrecer inmuebles para compra desde Colombia.

Esta empresa ofrece servicios adicionales enfocados a los ejecutivos y clientes empresariales, por lo que se convertirá en un competidora fuerte en el momento en que se piense aumentar el mercado a clientes corporativos y servicios para ejecutivos. Debido a su larga trayectoria, la empresa cuenta con un gran reconocimiento en la ciudad de Bogotá, y es sinónimo de confianza, confiabilidad y responsabilidad para el mercado inmobiliario de la capital de Colombia.

2.2.1.6. Luque Medina

Luque Medina es la empresa colombiana perteneciente al grupo internacional Century 21. Esta empresa fue constituida en 1980, y se dedica principalmente al corretaje de inmuebles, aunque ofrece también el servicio de arrendamiento18_{. La principal información de la empresa es:}

Tabla 7. Información "Luque Medina"

Fuente: http://www.century21luquemedina.com. Datos obtenidos de la Superintendencia de Sociedades.

Es importante nombrar el modelo de operación además de la empresa Century 21, la cual es una empresa formada en el año 1971 en Estados Unidos, con un esquema de asociación de pequñas empresas independientes para competir con las grandes compañías de bienes raíces. De esta forma su negocio se convirtió en un esquema de franquicias que en grupo, mantienen una misma imagen empresarial, comparten experiencias y se integran para lograr un esquema de promoción nacional financiado por todas las franquicias del mundo. Esta empresa tiene participación en 64 países y cuenta con cerca de 8500 oficinas.

Además de las líneas convencionales, esta empresa tiene participación en Consultoría inmobiliaria, Formación empresarial, Marketing de proyectos, Herramientas tecnológicas para empresas inmobiliarias y como ya se nombró, Comercialización de franquicias.

Por parte específicamente de Luque Medina, es una empresa que ofrece una serie de ventajas con respecto a las demás empresas del medio; como sus empleados lo comentan, la empresa cuenta

18

Tomado de la página web de la empresa. http://www.century21luquemedina.com/arrendamiento.html LUQUE MEDINA

Líneas de negocio Ventas y Arrendamientos

Activos año 2010 (miles de pesos) 2.914.926 Utilidad neta 2010 (miles de pesos) 68.817

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con una planta de abogados, dedicados a prestar asesorías jurìdicas, legales y financieras para los negocios inmobiliarios. Además poseen una gran cantidad de asociaciones con entidades financieras para facilitar el pago de los arrendamientos tanto para el propietario como para el inquilino.

Dentro de los servicios adicionales con los que cuenta están las asesorías, las consultorías, remodelación y reparación de inmuebles, servicios financieros tanto para propietarios como para clientes, así como consultoría inmobiliaria para procesos legales, procesos jurídicos y restitución de inmuebles y procesos ejecutivos para sus clientes.